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對(duì)話主題:2008中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 958 次
主持人(宋娜):2008博鰲房地產(chǎn)論壇下半場(chǎng)的對(duì)話即將上演,主題是:2008中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維。對(duì)話主持人是剛才頒獎(jiǎng)的莫春女士。對(duì)話的各位嘉賓有:經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究主任陳淮;浙江新湖中寶股份有限公司董事長(zhǎng)鄒麗華;鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張勇;星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕。
主持人(莫春):大家好,經(jīng)過(guò)的會(huì)議大家比較辛苦了,我希望在今天這樣一個(gè)對(duì)話中獲得更多的觀點(diǎn)和智慧,能夠?qū)ζ髽I(yè)未來(lái)的發(fā)展提供一定的借鑒意義。從今天的會(huì)議當(dāng)中,我覺(jué)得今年的博鰲論壇有一個(gè)觀點(diǎn),大家從觀點(diǎn)上、心態(tài)上回歸理性,以前我們?cè)诓椪搲蠣?zhēng)論很多的觀點(diǎn),今年大家都認(rèn)可現(xiàn)在目前的市場(chǎng)狀況下探討出路、戰(zhàn)略的問(wèn)題,我也有一個(gè)建議,在對(duì)話之前希望各位嘉賓的觀點(diǎn)能夠更鮮明一些,因?yàn)槭苌衔缂钨e的影響大家都謹(jǐn)言慎行,觀點(diǎn)不一定正確但它引發(fā)出的思考應(yīng)該是博鰲論壇的價(jià)值所在。我介紹一下跟我一起主持的葉檀小姐,她也是 評(píng)論人,希望今天我們倆和嘉賓一起碰撞出不一樣的東西來(lái)。
我先拋出一個(gè)話題,現(xiàn)在的市場(chǎng)是大家有目共睹的,在這樣的市場(chǎng)下企業(yè)是不是應(yīng)該有所調(diào)整,應(yīng)該怎么樣調(diào)整?因?yàn)槲覀兌际窃诒本?,?duì)任總比較熟悉,包括他對(duì)一些數(shù)據(jù)都非常的熟悉,但是他對(duì)電腦不太熟悉,以前他發(fā)稿都是讓他幫他寫(xiě),今天我發(fā)現(xiàn)他親自做了一個(gè)PPT,所以提一個(gè)問(wèn)題請(qǐng)各位嘉賓先回答一下,我們是不是主動(dòng)調(diào)整?應(yīng)該怎么樣調(diào)整?
任志強(qiáng):我本來(lái)想談另外一個(gè)話題的,突然主辦方給我一個(gè)話題讓我講"拐點(diǎn)",昨天晚上想坐飛機(jī),但還不讓飛,我就決定打道回府,等我在家里吃完飯龔先生給我打電話,較終決定來(lái)參會(huì)。真正要賣房子可能得4、5月份,要賣也不告訴他們,因?yàn)橘u的太多了,所以輿論造成影響。大多數(shù)企業(yè)去年的瘋賣讓今年亂了,今年的利潤(rùn)大部分是去年的利潤(rùn)。剛才說(shuō)輿論環(huán)境不好,較多銀行受到了一些緊縮,本來(lái)十二點(diǎn)幾的準(zhǔn)備金率,大報(bào)、小報(bào)都開(kāi)始登了,早就該開(kāi)始跌,和起來(lái)才能戰(zhàn)勝困難,我覺(jué)得地震體現(xiàn)了和。你一定能找到一個(gè)伙伴的話,不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。
莫春:今年的市場(chǎng)變化很多人都能感受得到,請(qǐng)梁總回應(yīng)一下,星河灣是如何判斷目前的資本市場(chǎng)判斷和調(diào)整的呢?
梁上燕:各企業(yè)的情況會(huì)有所不同,早上大家說(shuō)的調(diào)整今年更多會(huì)變成盤整,今后的方向怎么走,也要判斷后來(lái)的方向。星河灣八年來(lái)走到現(xiàn)在,或許我今天開(kāi)玩笑說(shuō)如果把星河灣做一百多個(gè)盤數(shù)數(shù)品牌也賺很多,但星河灣一直很堅(jiān)持就做了兩個(gè)盤。昨天我們八年來(lái)次把全國(guó)的代理公司聚到一起,就是說(shuō)星河灣可以把營(yíng)銷放出去給專業(yè)公司去做,沒(méi)有一個(gè)公司相信,他們打電話告訴我你們自己做的很好為什么那么做?我想大家所面對(duì)的是在不同階段會(huì)面對(duì)。
來(lái)到海南,以前來(lái)的很匆忙,穿的很正裝匆忙來(lái)回,今天是這三年以來(lái)穿得很休閑來(lái)這里走一走,就像我們平常不休一休下來(lái)就得病,我想如果我們平常注意調(diào)節(jié)一下、放緩一些身體會(huì)更健康,我想企業(yè)也是這樣子。
鄒麗華:我覺(jué)得在商人眼里商機(jī)永遠(yuǎn)是無(wú)限的,商機(jī)不會(huì)因?yàn)樘鞛?zāi)人禍、也不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控或美國(guó)次貸就失去了,這是我想的。
主持人(莫春):就像我們說(shuō)的再好的市場(chǎng)也有風(fēng)險(xiǎn),再壞的市場(chǎng)也有機(jī)會(huì)一樣。接下來(lái)這個(gè)問(wèn)題是問(wèn)鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張勇先生了,以前大家都不知道鑫苑,但你們一上市大家都知道你們了,較近大家都提到美國(guó)次貸危機(jī),你覺(jué)得美國(guó)次貸對(duì)你們?cè)谀莾荷鲜杏袥](méi)有影響?
張勇:企業(yè)怎么看這個(gè)行業(yè),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是29000億的規(guī)模,前占到總量的5%左右,前一百?gòu)?qiáng)占到15%左右,這個(gè)行業(yè)目前有項(xiàng)目的公司大概是一萬(wàn)多家,這個(gè)行業(yè)在中國(guó)是的,占到GDP16%左右,這是行業(yè)的格局。在這個(gè)格局下我們是極度分散的,這是我想談的點(diǎn)。點(diǎn)是關(guān)于企業(yè)發(fā)展的要素,非常重要的是原材料、資本、人才團(tuán)隊(duì),當(dāng)然還包括技術(shù)和設(shè)備,其中房地產(chǎn)行業(yè)的土地是值得我們反思和總結(jié)的,作為一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)商,我個(gè)人認(rèn)為是生產(chǎn)資料,不是資產(chǎn),其原因在于中國(guó)現(xiàn)在有兩個(gè)政策:一個(gè)政策是土地取得以后兩年不開(kāi)發(fā)將被收回或投入30%被收回,一年不開(kāi)發(fā)收取20%,在90年代出臺(tái)的《房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定,也就是說(shuō)囤土地對(duì)一個(gè)上市企業(yè)從法律層面來(lái)講是沒(méi)有利益的。二是土地增值稅,一般來(lái)講毛利率超過(guò)30%要收繳高達(dá)30%-60%的增值稅,我認(rèn)為中國(guó)做住宅產(chǎn)品只能作為原材料。
第三點(diǎn)是我們行業(yè)要向其他行業(yè)學(xué)習(xí),實(shí)際上過(guò)去我們長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)和短期三五年住宅開(kāi)發(fā)商都是由土地增值獲取的,其中所含的運(yùn)營(yíng)非常少,更多土地增值帶來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)所獲得的利潤(rùn),所以我們要學(xué)習(xí)價(jià)值鏈管理、成本管理、運(yùn)營(yíng)價(jià)格預(yù)計(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、供需結(jié)構(gòu)、供需鏈條等等因素,是應(yīng)該進(jìn)行企業(yè)發(fā)展和變化的?;氐絻?nèi)部要提高企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)力度,向其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)或服務(wù)型行業(yè)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)他們的運(yùn)營(yíng)效率、規(guī)模化。
這三個(gè)問(wèn)題構(gòu)成了鑫苑企業(yè)的戰(zhàn)略思考,更是鑫苑地產(chǎn)在美國(guó)成功上市根本的所在。
至于次貸危機(jī)對(duì)我們肯定是有一定影響的,如果我們?cè)鐜讉€(gè)月上市發(fā)行價(jià)格會(huì)高一些,12月份正是金融政策較低谷的時(shí)候發(fā)行上市,但我們鑫苑有非常清晰的上市模式,給投資者、行業(yè)清晰的思考,鑫苑十幾年來(lái)形成了一套商業(yè)模式方法。
主持人(莫春):謝謝張勇先生。有一個(gè)問(wèn)題留下來(lái),請(qǐng)鐘偉先生針對(duì)鑫苑在美國(guó)上市而不在香港上市,談?wù)劷鹑诜矫娴脑掝}。
鐘偉:香港上市和內(nèi)地的情況,從今年1-4月份的情況看除非你心里確實(shí)有困難或者不是特別有信心,目前上市對(duì)企業(yè)并不是特別有利的時(shí)機(jī)。
主持人(莫春):現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望,鐘偉先生再預(yù)測(cè)一下觀望期有多久?
鐘偉:為了給大家信息的把握,我還給點(diǎn)預(yù)測(cè),大家千萬(wàn)不要聽(tīng)信專家學(xué)者,專家學(xué)者并不一定比業(yè)內(nèi)人士深入,目前分化的時(shí)間不一樣、調(diào)整的情況不一樣,分化的情況非常嚴(yán)重,調(diào)整也基本到位了,從華南的情況來(lái)看由于二手房交易量回升和房?jī)r(jià)的回升,看起來(lái)進(jìn)入了一個(gè)回轉(zhuǎn)的階段。至于其他市場(chǎng)變化不是特別明確,有的區(qū)域市場(chǎng)可能輕微波動(dòng)5%,有的區(qū)域市場(chǎng)可能會(huì)比較大?;\統(tǒng)調(diào)整的深度和時(shí)間并不具有特別大的誘餌。情況不一樣,我個(gè)人調(diào)整是必然的,包括北京這樣的市場(chǎng)都需要調(diào)整。
主持人(莫春):針對(duì)調(diào)整和觀望期,葉檀說(shuō)一下自己的觀點(diǎn)。
葉檀:如果說(shuō)沒(méi)有調(diào)整就是在自欺欺人,剛才鐘老師說(shuō)調(diào)整到什么時(shí)候,我有一種看法,從上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)2005年也有調(diào)整,當(dāng)時(shí)投資的量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)增速量,什么叫投資?當(dāng)時(shí)有一個(gè)概念是購(gòu)二套房的定為自住,當(dāng)時(shí)70%的購(gòu)房者是投資者,他購(gòu)這套房子不是為了住的,而是變著本的為了升值,變著本到二手房賣掉。并不是說(shuō)房子沒(méi)有價(jià)值了,而是風(fēng)險(xiǎn)能力非常低,比如出臺(tái)稅收方面的政策房?jī)r(jià)一下就下來(lái)了,經(jīng)不起任何的考驗(yàn)。我一直是把房地產(chǎn)分成兩塊的,一塊是自己的市場(chǎng),這塊的需求是比較剛性的,另外一塊是投資市場(chǎng),我們?cè)诳赐顿Y市場(chǎng)的時(shí)候一定要用經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念,就是收益和風(fēng)險(xiǎn)的概念,而不是供與需的概念。像深圳房?jī)r(jià)峰回之前差不多延伸上海的比例,恐怕比上海要高一點(diǎn),他作為資產(chǎn)較怕的是不確定因素,不能作為投資品種的它的價(jià)格就會(huì)持續(xù)下降,我認(rèn)為要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)一定要分開(kāi)來(lái)看,不能僅僅供需來(lái)看。
主持人(莫春):你認(rèn)為自住市場(chǎng)和投資市場(chǎng)都出現(xiàn)了觀望?
葉檀:現(xiàn)在鼓勵(lì)的是一套房的需求,從現(xiàn)在來(lái)看,我覺(jué)得自住跟銀行、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不成比,投資這塊受到強(qiáng)烈的抑制,而這個(gè)抑制現(xiàn)在看不到有什么強(qiáng)烈緩解的跡象。
主持人(莫春):剛才我也認(rèn)真聽(tīng)鐘偉先生的演講,對(duì)市場(chǎng)預(yù)期他說(shuō)大家考慮的沒(méi)有更悲觀,應(yīng)該更悲觀一點(diǎn),問(wèn)一下陳淮博士,您來(lái)自建設(shè)部政策研究,在您眼中您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題或者今后企業(yè)的出路走向是怎樣的?
陳淮:我簡(jiǎn)單說(shuō)一下,我舉個(gè)例子,實(shí)際上主持人較想問(wèn)的是什么時(shí)候到底?一個(gè)正面結(jié)果找不著的時(shí)候就到底了,如果這種狀況持續(xù)三個(gè)月了就到了鐵底了。2001年的時(shí)候有兩件事沒(méi)人看:一個(gè)是中國(guó)股市,一個(gè)是中國(guó)足球。有個(gè)的評(píng)論家叫易先生,和鐘偉先生同行,他經(jīng)常出去散步,他說(shuō)一個(gè)故事是看見(jiàn)一個(gè)開(kāi)發(fā)商拍賣房子低價(jià)甩賣,購(gòu)了一套多少平米的房子,那個(gè)時(shí)候到底了。還有2003年非典的時(shí)候大家都不出門,這個(gè)時(shí)候看房子可以很舒服的把所有都看一遍,那就到底了。你發(fā)現(xiàn)看房處沒(méi)什么人的時(shí)候就到底了,謝謝。
主持人(莫春):謝謝陳淮博士。我們還是很關(guān)注企業(yè)層面的問(wèn)題,在目前市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)原來(lái)市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候發(fā)展商沒(méi)有考慮企業(yè)戰(zhàn)略定位的問(wèn)題,現(xiàn)在更多思考這個(gè)層面的問(wèn)題,有些市場(chǎng)有為、有些市場(chǎng)不為的,這個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教陳啟宗先生,因?yàn)樗衔缃o我們拋出了一個(gè)藥方,一個(gè)是萬(wàn)科的模式,一個(gè)是恒隆的模式。我知道市場(chǎng)不好的時(shí)候恒隆也很艱難,市場(chǎng)好的時(shí)候是逐步好起來(lái)的,而且恒隆作為30年老牌上市公司有很多的經(jīng)歷和感悟,先請(qǐng)陳總說(shuō)一下一個(gè)企業(yè)到什么時(shí)候如何做企業(yè)的定位和市場(chǎng)細(xì)分?謝謝。
陳啟宗:1983上市不是我把關(guān)的,責(zé)任不應(yīng)該在我身上,從我90年代當(dāng)了主席以后在把控上還沒(méi)有犯過(guò)錯(cuò)誤。我倒是想說(shuō)兩句話:關(guān)于有所為、有所不為,永遠(yuǎn)都是有所為、有所不為,并不市場(chǎng)不好的時(shí)候才有所為有所不為,因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期性特別強(qiáng),一定是在理性和不理性之間,較近剛聽(tīng)別人說(shuō)回歸理性,有什么大不了的,幾百年來(lái)其他經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)都是這樣,理性、不理性來(lái)來(lái)往往,就像剛才陳博士說(shuō)的別人不理性購(gòu)的時(shí)候你不要去購(gòu),別人不理性不購(gòu)的時(shí)候你就去購(gòu),因?yàn)槭抢硇耘c不理性之間的循環(huán),很容易知道市場(chǎng)下一步怎么樣。所以估計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消起是很可為的一件事,舉例說(shuō)1994年在香港人人都購(gòu)房,到1994年我停止購(gòu)房的時(shí)候三年之久
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