馮科：非常榮幸有機(jī)會(huì)接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的邀請(qǐng)來做這樣一個(gè)演講，在搜狐里面我都是老朋友了，也非常感動(dòng)今天那么多老總來，我想大家心目中有幾個(gè)困惑。，宏觀調(diào)控要持續(xù)什么時(shí)候？，海南國(guó)際旅游島在這次調(diào)控中究竟是存在機(jī)會(huì)還是存在挑戰(zhàn)，是機(jī)會(huì)大還是挑戰(zhàn)大？第三，在中國(guó)旅游休閑產(chǎn)業(yè)里面有什么問題，有什么值得我們海南國(guó)際旅游島發(fā)展吸取的？第四，我們企業(yè)家在這樣一個(gè)調(diào)控周期中應(yīng)該采取什么樣策略？

　　看一下中國(guó)宏觀調(diào)控趨勢(shì)大概什么樣？會(huì)持續(xù)什么時(shí)間大家心理沒準(zhǔn)，我想用一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)字說明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期大概呈現(xiàn)一個(gè)規(guī)律逢二增長(zhǎng)逢八衰退，92年鄧小平南巡經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)，1998年亞洲金融風(fēng)暴來襲我們經(jīng)濟(jì)又開始衰退，然后用住房改革汽車刺激經(jīng)濟(jì)，我們2002年開始增長(zhǎng)一直持續(xù)2008年國(guó)際金融危機(jī)來襲。所以從這個(gè)規(guī)律來看我們大概呈現(xiàn)十年一個(gè)周期是兩任政府，新的政府是在任政府挖坑種樹，任上開始有一些治理整頓鞏固提高。所以這個(gè)意義上來講我們判斷，咱們調(diào)控是對(duì)2009年反危機(jī)政策下所做調(diào)整，肯定要持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)一些。從我們剛才分析周期來看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)再次啟動(dòng)和增長(zhǎng)大概要到2012年逢八衰退逢二增長(zhǎng)，咱們?cè)谧髽I(yè)家恐怕堅(jiān)守一年半到兩年這是較短時(shí)間。

　　個(gè)問題，這些宏觀調(diào)控究竟對(duì)海南的地產(chǎn)發(fā)展，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展是利好還是利空？我認(rèn)為是利好，道理是什么樣呢？因?yàn)樵?9年那一波里面，海南房?jī)r(jià)上漲也是一個(gè)非常猛烈的局勢(shì)，我不太贊成這種趨勢(shì)因?yàn)橛星败囍b，1996年到2006年海南地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，海南經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退，連續(xù)十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率排在所有省份之后，這就是房地產(chǎn)泡沫破裂的危害和影響。難道我們只經(jīng)營(yíng)一年恢復(fù)一年未來十年都沒有希望嗎？所以我覺得政府主動(dòng)刺破泡沫對(duì)海南是完全利好的。

　　其次，宏觀調(diào)控在行業(yè)內(nèi)導(dǎo)致資金的流向，像不同方向流動(dòng)從居住地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)，我想這是未來行業(yè)內(nèi)部的趨勢(shì)。行業(yè)外來看已經(jīng)形成翹翹板效應(yīng)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向股票市場(chǎng)，股票指數(shù)在短短不到一個(gè)月時(shí)間重上三千點(diǎn)，這說明市場(chǎng)資金非常的充裕?！　∑淙?，我們現(xiàn)在的調(diào)控不能稱之為宏觀調(diào)控，應(yīng)該稱之為微觀調(diào)控就是限貸、限購(gòu)，一人一房要查戶口查結(jié)婚證這是微觀調(diào)控。這些調(diào)控極端的出現(xiàn)也有可能形成對(duì)海南島有利的政策，比如說海南島旅游地產(chǎn)就是投資型的，我們做投資性二套房貸三套房貸利率提高一點(diǎn)進(jìn)行放形，再比如說我們物業(yè)稅，一個(gè)幸福的中國(guó)人應(yīng)該有兩套房子，一個(gè)日常居住一個(gè)休閑度假，如果在海南國(guó)際旅游島購(gòu)購(gòu)休閑用的房子，應(yīng)該免予扣除物業(yè)稅，應(yīng)該通過國(guó)家性戰(zhàn)略政策，我們?nèi)〉靡恍┬碌恼咝?yīng)。再有一個(gè)情況要建設(shè)國(guó)際旅游島不是阿貓阿狗可以做得到的，一定是大企業(yè)大資金干的。剛才我們協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)講了我們規(guī)劃是經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)是酒店是項(xiàng)目是長(zhǎng)期持有的，要是沒有資金實(shí)力是不能長(zhǎng)期持有的，所以這個(gè)意義上講，從全國(guó)來講對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)打擊，但是我認(rèn)為對(duì)海南至少有一個(gè)穩(wěn)定刺激作用。

　　第三個(gè)問題，作為海南國(guó)際旅游島要發(fā)展的模式怎么樣？剛才秘書長(zhǎng)說很清楚我也很認(rèn)同就是經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，海南島不僅是中國(guó)的寶貴資源而且是全球的寶貴資源，如果全球來購(gòu)就亂成一團(tuán)，我們要搞清楚我們的客戶是誰(shuí)，既然寶貴資源所做的是中高端客戶，共享客戶是未來主流，我們今天探討房地產(chǎn)發(fā)展的主要模式，為什么說中高端咱們看一下，我們中國(guó)十二五規(guī)劃要進(jìn)入一個(gè)大消費(fèi)時(shí)代，國(guó)家要進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要從投資拉動(dòng)、專項(xiàng)消費(fèi)拉動(dòng)。這個(gè)背景下什么叫做消費(fèi)拉動(dòng)？消費(fèi)拉動(dòng)關(guān)鍵在哪里？消費(fèi)拉動(dòng)關(guān)鍵是增加居民收入，改革開放30年，我們政府企業(yè)分配的格局大概是政府四十企業(yè)四十居民二十，咱們購(gòu)不起房不是今天的事。我們可以看到八十年代房?jī)r(jià)從兩百塊漲到八百塊，按照大學(xué)生的收入還是購(gòu)不起房子，但我們那個(gè)時(shí)候大學(xué)生購(gòu)得起房子，因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)了，所以我們要改革我們的收入分配政策。“限高擴(kuò)中保低”，擴(kuò)大中產(chǎn)、擴(kuò)大居民收入有兩條，要么提高農(nóng)民工工資，要么提高有知識(shí)勞動(dòng)力工資，我更贊成后者，因?yàn)檗r(nóng)民工的工資它的決定是由中國(guó)所處的全球產(chǎn)業(yè)鏈鏈條決定的，你是制造業(yè)你是微效制造業(yè)，我們大學(xué)生年工資1500塊錢跟民工沒有差異，這刺傷多少的青年學(xué)者，刺傷多少學(xué)生家長(zhǎng)，有知識(shí)勞動(dòng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)被低估。所以中國(guó)工程師性價(jià)比是全球較好，美國(guó)次貸危機(jī)以后證明這一點(diǎn)，大量的軟件工程還有一些工業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)到中國(guó)，因?yàn)橹袊?guó)工程師成本大概是美國(guó)的二十分之一，所以危機(jī)當(dāng)中中國(guó)一些杰出企業(yè)他們不但業(yè)務(wù)沒有消減還在擴(kuò)張，是因?yàn)樗麄兘恿舜罅康能浖獍?wù)，他們?cè)谀暇?、西安、成都那些大學(xué)密集，生活成本相對(duì)低的地方建立五千人一萬(wàn)人研發(fā)基地，配有宿舍、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所讓大學(xué)生有尊嚴(yán)的生活，工人平均工資12萬(wàn)到18萬(wàn)。只有提高有知識(shí)勞動(dòng)力收入才是帶動(dòng)未來大收入時(shí)代的較高政策，我并不是說農(nóng)民工不需要提高工資，產(chǎn)業(yè)鏈里面沒有能力提升。我們講這個(gè)概念是對(duì)未來充滿信心，我們的出口不可能像前面十年那樣，持續(xù)十年20%、30%增長(zhǎng)，因?yàn)槊绹?guó)歐洲已經(jīng)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空間化問題，它在修補(bǔ)它的策略，它在恢復(fù)生產(chǎn)體系。所以中國(guó)出口面臨更多貿(mào)易保護(hù)主義，面臨更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，我們一定要從出口導(dǎo)向?qū)ｍ?xiàng)內(nèi)需為主，從投資拉動(dòng)導(dǎo)向消費(fèi)為主，進(jìn)入消費(fèi)時(shí)代較關(guān)鍵的是提高有知識(shí)勞動(dòng)力的。我認(rèn)為哪怕中國(guó)工程師再提到兩三倍工資仍然很有競(jìng)爭(zhēng)力，這些人正好是我們旅游地產(chǎn)主流客戶，他們是社會(huì)的有錢一族，工業(yè)化技術(shù)進(jìn)步提高了生活，提高了工作效率，解放了我們大部分的勞動(dòng)者，讓我們有更多的閑暇，我們現(xiàn)在采取五天工作制，加上國(guó)慶、五一、中秋這些節(jié)日，我們有更多的居民閑暇達(dá)到工作時(shí)間、全年時(shí)間的三分之一。

　　如果我們推動(dòng)十天的全員的代行物價(jià)意味著我們整個(gè)消費(fèi)會(huì)被重啟，所以我們主要客戶就是這些充滿了活力的年輕人，我們僅僅搞獨(dú)享式的資源不夠提供，我們看看如果我們針對(duì)大部分老百姓去做這個(gè)，把全國(guó)人民當(dāng)做客戶肯定不現(xiàn)實(shí)。我們看到勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)里面15歲到60歲人口，勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘?0%，、原來城市職工2億改革開放轉(zhuǎn)移2.5億人還剩下8億人在農(nóng)村，還有2.7億處于休閑狀態(tài)半失業(yè)狀態(tài)，我們客戶難道是2.7億人，2.7億人只要來到20%海南島馬上崩潰，所以我們一定想清楚我們客戶是誰(shuí)？一定是年均收入在12萬(wàn)以上，我們項(xiàng)目不能瞎投瞎搞這是我們海南新的的旅游模式。還有一個(gè)客戶是2015年以后中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，每一百個(gè)人當(dāng)中有7人是老年人，這些老年人很健康對(duì)社會(huì)有很大的影響力，他擁有很多的財(cái)富，甚至是改革開放的創(chuàng)業(yè)的這些企業(yè)家，所以這些面對(duì)富有的養(yǎng)老也是我們未來要探討發(fā)展的新模式，在這種情況下，我們較后給我們?cè)谧淖鏖e產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家提個(gè)建議，堅(jiān)守好你們的陣地，不要賤購(gòu)你們的土地不要著急把你的房子賣掉，一定跟長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目結(jié)合起來。不要輕易在2012年前擴(kuò)張，如果輕易擴(kuò)張那么誰(shuí)擴(kuò)張誰(shuí)難受。謝謝大家！

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