近日應朋友之邀參觀其新居。市區(qū)某高端小區(qū)內(nèi)，錯層加復式，上下三個平面，近200平方米，精工細做，幾近豪華。然而上下一看，卻發(fā)現(xiàn)房型上有諸多不合理之處。

該房總價超過100萬元，而發(fā)展商可能還未意識到總價100萬元的房型和總價50萬元的房型在設計上有什么區(qū)別。以我朋友那套房子為例，其平面為開放式廚房和餐廳，而男女主人皆為生意繁忙之人，極少有親自下廚的雅興，家中宴客常請專業(yè)廚師掌勺。如此廚房，油鍋聲聲，使賓主有置身大排檔的感覺。第三平面有十幾平方米的大露臺，視野景觀，———這曾是此房銷售上極重要的賣點?！溥吷舷氘斎坏卦O有一洗衣房。此套房子上下三個陽臺，竟將洗衣房設于此處。這靈感可能來自舊城區(qū)曬臺上飄揚的萬吧，只是未想到此露臺與彼曬臺功能已大相徑庭，主人與賓客在此“煮酒論英雄”之際，總不想頭頂有內(nèi)衣迎風飄揚吧。如此等等，難以盡數(shù)。

照理說，多平面房子在功能上還是較好處理的，可能是200平方米的面積 得讓設計師無從下手吧。究其原因，發(fā)展商和設計師都未想過購100萬元以上房子的業(yè)主將如何生活。

聯(lián)想起幾年前曾參觀過一處，售價每平方米3000—4000美元，每套面積都在190平方米左右。我看下來其房型有幾個特點：客廳窗多，主臥幽深，廚房狹長?？蛷d有十幾米寬、一長排窗戶，采光。通主臥經(jīng)過一條近十米長的走廊，保證主臥的安靜。廚房狹長，且進門即有拐彎，使廚房內(nèi)的工作對客廳沒有干擾。傭人房和傭人衛(wèi)生間在廚房的盡頭，明確劃分活動區(qū)域。這種房型設計并不花俏，但每一步都細致入微地考慮到主人的生活方式。雖然此公寓建成多年，然而目前市場上內(nèi)銷高端樓盤的房型設計還未到達這一水平。 字串4

較近一段時間，總聽到發(fā)展商在說房型上已經(jīng)難翻花樣。的確，復式、錯層都已搞過，很難再有突破性的東西。然而發(fā)展商能否更進一步，細分一下購房者市場，從業(yè)主的生活方式來設計房型。購購100萬元房子的人和購購50萬元房子的人因為生活方式不同，即使相同面積的房型也不能照抄。想起去年暢銷一時的《格調(diào)》一書，其中論述美國上層、中產(chǎn)、貧民的住房特征一段，想必會對發(fā)展商有些啟發(fā)吧。

大有大的難處，大房型絕不是小房型的放大。筆者認為，房產(chǎn)也如同日用消費品一樣開始講究市場細分和定位營銷，很難說有什么“較佳”房型，只可能有建立在市場調(diào)查基礎上的較“合適”的房型。

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