不購房的房產(chǎn)投資

"你為何不購房？"時(shí)不時(shí)總有朋友這樣問我。"為什么購房？現(xiàn)在租金回報(bào)率那么低！"我的回答總是一成不變。

并非沒有關(guān)注過上海的房產(chǎn)市場(chǎng)，好幾位同事也屬于有好幾套房每月租金收入不少的"收租一族"。問其中一位，他說手中一套虹口區(qū)的二居室，市價(jià)大概在100萬元左右，每年租金收入3.5萬元，如此算來，年租金回報(bào)率就是3.5厘。

這年頭，要一年賺3.5％還不容易！我有100萬元為什么要去購套房？比如說，現(xiàn)在五年期存款利率為5.85厘，這就意味著我100萬元存銀行每年有5.85萬元的利息，扣除5％的利息稅后實(shí)得5.5575萬元。我大可拿出其中的3.5萬元來租下同事的那套房子，剩下來的2萬多元愛怎么花就怎么花。

也許有人笑我太天真，問我5年后存款到期再也無法獲得那么高的存款利率怎么辦？要是租金不斷上漲怎么辦？

我同意只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷成長(zhǎng)，房產(chǎn)肯定是上佳的投資對(duì)象，但這并不等于說我一定要把自己居住的那套住房當(dāng)作投資對(duì)象。我可以投資房地產(chǎn)股，可以投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也可以投資房地產(chǎn)投資基金。比如香港股市就有一個(gè)叫越秀房地產(chǎn)基金的投資產(chǎn)品，可以像股票一樣交易，其持有的全部資產(chǎn)就是廣州的商業(yè)大廈等物業(yè)，并會(huì)每年把至少90％的租金收入派發(fā)給基金持有人，按照目前的市價(jià)，其年租金回報(bào)率在7厘左右。我大可購入類似的產(chǎn)品，不但每年收益比存銀行更多，而且只要地產(chǎn)向好，房地產(chǎn)基金持有的物業(yè)一樣升值，租金一樣增加，我獲得的回報(bào)自然水漲船高。有這樣的好東西，即使我租房住，又何需擔(dān)心踏空未來幾十年中國(guó)地產(chǎn)潛在的長(zhǎng)期牛市呢？

購不起未必住不起

2007年房?jī)r(jià)那輪上漲過后，小劉是愈發(fā)購不起家附近的那個(gè)高端樓盤了。自從2002年開盤至今，小劉始終對(duì)這個(gè)環(huán)境不俗的小區(qū)心儀不已，但是工資的漲速明顯敵不過房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。小劉新婚妻子的一席話點(diǎn)醒了夢(mèng)中人："我們購不起，未必住不起呀。"利用不同區(qū)域樓盤的租賃回報(bào)差，小劉夫婦順利地住進(jìn)了這個(gè)心儀已久的小區(qū)。

小劉夫婦現(xiàn)有一套70平方米兩房的老式公寓，如果出售，大概可以套現(xiàn)90萬元，夫婦倆還有30萬元的現(xiàn)金。如果要購那個(gè)心儀的新小區(qū)，120多平方米的三房房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到300萬元，小劉夫婦的資產(chǎn)剛好能夠貸款七成購購這套二手房，剩下的現(xiàn)金用于支付各類稅費(fèi)和裝修。但從此以后，夫婦倆每月要支付12000元左右的房貸，對(duì)于月薪總額僅15000元的這個(gè)家庭來說，交完房租，兩人生活水平將迅速下降，而且以小劉夫婦的收入情況，銀行現(xiàn)在不會(huì)放貸。

按照小劉妻子的方案，住的問題就得到了解決。夫婦倆將老房子轉(zhuǎn)售為租，月租金3000元，30萬元的現(xiàn)金再購套60萬元左右的老房子，月租金2000元。而那個(gè)環(huán)境很好的新小區(qū)因?yàn)槿胱÷实?，三房精裝修的月租金僅5000元。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房，住進(jìn)了自己心儀的小區(qū)，每個(gè)月只需額外支付小房子的房貸2000多元。

房屋出租率的不同是目前上海樓市中普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)合富置業(yè)有關(guān)人士透露，從目前的上海房屋租賃市場(chǎng)來看，售后公房的出租率是較高的，可以達(dá)到5％-6％左右，而一些新交房樓盤的率較低，僅2％-3％。通過利用不同樓盤間的率差，購房者完全可以以低成本達(dá)到改善居住條件的目的。

巧借房貸融資

記者的一個(gè)朋友是一家民營(yíng)通訊服務(wù)業(yè)的銷售總監(jiān)，因?yàn)樵诤Ｍ夤ぷ鬟^一段時(shí)間，積蓄比較豐厚，他先后購過兩處房產(chǎn)都沒有用貸款。較近，他的一個(gè)老同事邀請(qǐng)他合伙開公司，代理以前一個(gè)客戶的產(chǎn)品，但問題也隨之而來：做"代理"需要事先墊付120萬元"保證金"才可以拿貨經(jīng)營(yíng)。因?yàn)槭?合伙"，他至少要出一半資金，可是他手頭一時(shí)拿不出60萬元。

作為老朋友，記者替他出謀劃策一番：他的總資產(chǎn)包括兩處房產(chǎn)，其中一套商鋪購的時(shí)候60萬元、一套自用的住房50萬元，現(xiàn)在這兩處物業(yè)市值總共在200萬元左右；此外，他還有市值約30萬元的股票和10萬元存款。粗略計(jì)算一下，他的總資產(chǎn)雖然有240萬元，但其中主要是房產(chǎn)，也難怪他拿不出60萬元。

好在目前多數(shù)銀行有抵押貸款業(yè)務(wù)，尤其是房產(chǎn)可以申請(qǐng)"流動(dòng)資金抵押貸款"。我又為他算一筆賬：兩處房產(chǎn)市值200萬元，抵押給銀行，申請(qǐng)三成貸款就可以解"燃眉之急"；而貸款的60萬元只占總資產(chǎn)的25％―――貸款比例不到30％，這對(duì)于他來說也屬于"財(cái)務(wù)安全"的范圍。

更常見的情形是，有些家庭原來少量的貸款早已還清，而現(xiàn)在面臨購車、二次裝修等需要拿出一筆資金，這時(shí)候也可以申請(qǐng)"房產(chǎn)抵押貸款"，一般可以根據(jù)自身的需求，較高申請(qǐng)到房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的7成貸款。事實(shí)上，多數(shù)家庭可能不需要貸到足夠額度。例如，2002年左右一套原價(jià)30萬元的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值都要在80萬元以上，就算按照3成申請(qǐng)貸款，20多萬元的貸款金額也足已支付日常的大宗消費(fèi)。

購房套用公積金

購房未必是炒房，也未必是自住，還可以是為了理財(cái)。隨著房?jī)r(jià)不斷上升，現(xiàn)在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金和補(bǔ)充公積金月度交納總額超過2000元，有些企業(yè)在公積金之外，還有房屋補(bǔ)貼。在單位高福利的支撐下，用理財(cái)?shù)姆绞劫彿坎秽礊橐粋€(gè)聰明的舉動(dòng)，如果投資得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。

陳小姐就是這樣一個(gè)善于用房子來理財(cái)?shù)陌最I(lǐng)。2007年上半年，陳小姐在股市投資小有所獲，20多萬元投資一舉上漲到30萬元。下半年開始，股市像坐電梯般上上下下了，陳小姐將所有的炒股資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)―――她用30萬元做頭付購購了一套位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的二手房，其余的房款純公積金貸款，按揭30年，每月還貸總額2500元。此時(shí)，陳小姐的補(bǔ)充公積金賬戶已經(jīng)開通兩三年了，賬戶里積存了好幾萬元，且每月還有兩千多元的入賬。除此以外，每年陳小姐還可以獲得公司下發(fā)的兩萬元房屋補(bǔ)貼。拿下了這套房子后，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修，陳小姐將這套房子租了出去，租金每月3000元。

這套二手房為陳小姐帶來了豐厚的回報(bào)：頭先，剛剛購好房子半年，上海房?jī)r(jià)迅速上漲，陳小姐60多萬元購進(jìn)的二手房已值80多萬元。其次，房貸每月由公積金償還，陳小姐基本不需要從口袋里另外掏錢供房，貸款購房其實(shí)一點(diǎn)都不累，每個(gè)月公積金加補(bǔ)充公積金正好支付房貸，3000元的月租金和單位的房屋補(bǔ)貼反而成為陳小姐的零花錢。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，近兩年以來，上海購房者中公積金使用比例呈直線上升趨勢(shì)，購房者已經(jīng)充分意識(shí)到利用公積金購房和理財(cái)?shù)闹匾?。根?jù)上海住房公積金的數(shù)據(jù)，目前上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款的銀行利率為3.33％，而半年到五年以上商業(yè)存款利率從3.78％到5.85％。在貸款方面，目前五年以上的公積金貸款利率為5.22％，而同期的商業(yè)房貸利率高達(dá)7.83％。可見，在條件允許的情況下，應(yīng)盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時(shí)提高貸款比例。

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