對于投資者來說，年末既是他們結(jié)算一年，又是調(diào)整來年投資計(jì)劃的時(shí)候?？傮w上，在這幾年股市低迷，國庫券、基金市場收益不好確定的情況下，房地產(chǎn)市場價(jià)格卻節(jié)節(jié)攀升，給了投資者很大的信心。對于投資者而言，選擇在哪投資，采取何種方式能提高投資收益率等，都是較為關(guān)心的問題。因此，在新的一個(gè)投資年到來之際，我們特別向中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士進(jìn)行了咨詢，通過對房地產(chǎn)投資市場，以及對影響投資收益率的各項(xiàng)要素進(jìn)行分析，總結(jié)了投資者在投資過程中提高投資收益率需要遵循的三大原則。

原則一：交通便利、商務(wù)氛圍濃厚的地段是提高房屋投資價(jià)值的重要因素。

房地產(chǎn)投資收益的主要來源是靠出租房屋收取租金來獲益。而房屋在不同區(qū)域、不同地段其租價(jià)相差甚遠(yuǎn)。因此，對于投資小戶型的消費(fèi)者來說，其房屋位置的選擇就顯得尤為重要。在目前北京房地產(chǎn)租賃市場上，較為活躍的地段為商圈周邊如中關(guān)村商圈、亞奧商圈、金融街商圈、ＣＢＤ商圈等；**沿線如１號(hào)線、２號(hào)線；各大高等學(xué)校周邊，這些地段有著不同的特點(diǎn)，租金較高且比較平穩(wěn)，率有保證。

經(jīng)典商圈——

京城幾大商圈內(nèi)商務(wù)辦公氛圍濃厚，聚集眾多的上班一族，且以年輕一代為主，工作生活壓力較大，大部分人會(huì)選擇在工作地周邊租用房屋住，相應(yīng)租賃客源穩(wěn)定且租金承受能力強(qiáng)，投資者收益也有保障。

**沿線——

**沿線房屋租賃市場一直非常活躍，其主要原因就是交通便利，縮短了居住地與工作地的通勤時(shí)間，減少了消費(fèi)者上班途中的勞累。因此，其租賃價(jià)格也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲的趨勢。如萬壽路**附近的一居室約在１０００－１２００元／月之間，二居室價(jià)格約在１５００－１８００元／月之間，三居室價(jià)格約在２０００－２５００元／月之間。

高校附近——

高校附近的二手房租賃市場一直表現(xiàn)良好，再加之今年教育局對“嚴(yán)禁學(xué)生在校外租房”的禁令解禁，許多學(xué)生為了得到更多的自由支配時(shí)間和改善居住質(zhì)量而到校外租住房屋，客戶量增加。

另外，有大部分畢業(yè)生由于對學(xué)校周邊環(huán)境較為熟悉，有很強(qiáng)的地域情結(jié)，他們普遍選擇在學(xué)校附近租用房屋。同時(shí)，考研、培訓(xùn)人群的增多，都在一定程度上活躍了學(xué)校周邊的房屋租賃市場，需求量的增加也提高房屋的租賃價(jià)格。目前學(xué)院路附近的一居室價(jià)格在１２００－１５００元／月之間，二居室價(jià)格在１６００－２０００元／月之間，三居室價(jià)格在２２００－２６００元之間。

原則二：認(rèn)準(zhǔn)房屋租賃目標(biāo)群體，采取有針對性措施來提高租金回報(bào)。

在房屋租賃市場，租金價(jià)格的高低雖與地理位置有直接的關(guān)系，但其室內(nèi)配套設(shè)施與租賃群體的成功對位也是提高租金的一個(gè)重要因素。因此，中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士建議業(yè)主在出租房屋時(shí)對其房屋的租賃人群作以準(zhǔn)確定位，然后采取有針對性措施對房屋進(jìn)行裝飾，以起到畫龍點(diǎn)睛的作用，相應(yīng)的租金也會(huì)提高一部分。

如ＣＢＤ區(qū)域商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚且區(qū)域生活配套設(shè)施齊全，該地區(qū)租賃群體主要是中外企業(yè)的年輕白領(lǐng)，他們大多數(shù)追求潮流、相對較時(shí)尚些。因此，對于這部分租賃人群來說，提高租金上漲的一個(gè)重要推動(dòng)力量就是對其室內(nèi)裝修采取有針對性措施。

頭先，生活必備用品要全。如空調(diào)、微波爐、洗衣機(jī)、電視機(jī)等生活配套設(shè)施。

其次，針對該區(qū)域租賃人群的喜好特征，在裝修設(shè)計(jì)中不妨大膽加入一些鮮明的色彩，并配以各種小飾品，使整個(gè)裝修風(fēng)格以時(shí)尚為主。這樣，房屋租賃價(jià)格至少上漲５０－１００元／月。

目前該地區(qū)已購公房出租一居室１３００－１６００元／月，二居室１７００－２２００ 元／月，三居室２２００－２７００元／月。

原則三：貸款需求者，可提高頭付，減少利息支出來提高回報(bào)率。

投資者在購房時(shí)較為關(guān)注的一個(gè)問題就是率。而率的高低不僅與收入有關(guān)還與支出有很大關(guān)系。同樣的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。

目前由于房地產(chǎn)價(jià)格較高，消費(fèi)者一次性購購房屋的可能性不是很大，很多人都是通過銀行按揭貸款來購購房屋。只要有貸款這就涉及到銀行利息問題，況且目前銀行利率已進(jìn)入一個(gè)動(dòng)態(tài)階段，未來還有加息的可能，這也就意味著若消費(fèi)者通過銀行貸款購房的利息支出成本還會(huì)增加，成本的增加勢必會(huì)影響房屋的投資收益率。

因此中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士建議貸款購房投資者，為了提高投資收益率可通過提高頭付的方式來減少支出提高其回報(bào)率。

舉例說明：

以劉先生為例，他以４５萬元在ＣＢＤ附近購購一套房屋，建筑面積５０平方米，物業(yè)費(fèi)２元／平方米·月，供暖費(fèi)１９元／平方米，該套房屋出租的租金為２８００元／月。

劉先生購房需交納契稅６７５０元，印花稅２２５元。

假設(shè)一：劉先生頭付１４萬元，月供２５３４．２７元

則年率＝（月租金×１２—物業(yè)費(fèi)—供暖費(fèi)）／頭付款＋契稅＋印花稅＋按揭款＝（２８００×１２—１２００—９５０）／（１４００００＋６７５０＋２２５＋４５６１６８．６）＝５．２％

假設(shè)二：劉先生頭付１８萬元，月供２２０７．２７元

則年率＝（月租金×１２—物業(yè)費(fèi)—供暖費(fèi)）／頭付款＋契稅＋印花稅＋按揭款＝（２８００×１２—１２００—９５０）／（１８００００＋６７５０＋２２５＋３９７３０８．６）＝５．４％

通過上面計(jì)算可以看出，隨著支出頭付的不斷增多，其相應(yīng)的利息支出額減少，年率則不斷上升。

小提示

建議消費(fèi)者在投資購房過程中除了把握專業(yè)人士總結(jié)的三大原則外，也不可一成不變。投資者需要時(shí)刻關(guān)注京城投資區(qū)域的變化，畢竟影響區(qū)域發(fā)展的元素在不斷變化。投資者只有緊跟市場變化，對自己的投資行為實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，這樣才能保證投資收益率為較高。

相關(guān)鏈接

年輕人購房

四點(diǎn)出發(fā)

現(xiàn)在，年輕人在購房人群的結(jié)構(gòu)中已經(jīng)占了相當(dāng)大的比例。年輕人購房已經(jīng)不僅僅是為滿足居住需要，也已經(jīng)成為展示自身能力、積極上進(jìn)的表現(xiàn)。但年輕人社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)濟(jì)能力有限，具體操作購房這種個(gè)人經(jīng)濟(jì)生活中的大事，還是要三思而后行。那么，年輕人在購房過程，有哪些是需要從重把握的呢？

總價(jià)不要太高

購豪宅是很多年輕人的夢想，但現(xiàn)實(shí)中除了少數(shù)家底豐厚或能力超強(qiáng)的年輕人外，購高端住宅對于年輕人來說還只是個(gè)夢。有年輕人認(rèn)為，有了頭付就把房子標(biāo)準(zhǔn)提高一點(diǎn)，大不了還貸時(shí)累一點(diǎn)。其實(shí)問題不是那么簡單，總價(jià)高的房子不僅頭付需要籌集一把數(shù)額不小的資金，后期的還款壓力也很大。這樣的情況一年、兩年或許還可以維持，如果超過五年，不僅個(gè)人身心疲憊，而且一旦工作發(fā)生變故，還貸就有了風(fēng)險(xiǎn)。

交通要便利

年輕人手頭積蓄少，可以稍微把住所弄得偏一點(diǎn)，用距離來換取居住質(zhì)量。這就要求他們的住所較好交通方便。比如靠近車站的，較好有直達(dá)單位的公交車。這樣才不至于每天為準(zhǔn)點(diǎn)上班，而把自己累得不行了。

購物要方便

周邊要具備一定的商業(yè)配套設(shè)施。一來年輕人喜歡購物、娛樂；二來這樣生活方便，可以提高效率和生活質(zhì)量。

考慮停車位

假如年輕人有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購?fù)攴孔淤Y金還有一塊富余，同時(shí)工作進(jìn)展又比較樂觀的話，就可以提前考慮購購車位的問題。因?yàn)椋瑢τ谶@樣的年輕人來說，擁有坐擁車并不是一件遙遠(yuǎn)的事，而目前車位價(jià)格走高也是一種趨勢，可以預(yù)先做一個(gè)這樣的準(zhǔn)備。

　　　　　(作者：仰靜)

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