近幾年來(lái)，廣大工薪依靠銀行貸款購(gòu)房日漸增多，而貸款購(gòu)房者因種種原因要求退房也越來(lái)越多。部分貸款購(gòu)購(gòu)的房屋能不能退?還不起貸款，頭付款能不能退?房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題或退房時(shí)房?jī)r(jià)變化了或貸款購(gòu)房后又想退房重新購(gòu)購(gòu)又如何?筆者結(jié)合工作實(shí)際，介紹下面幾種貸款購(gòu)房退房中的常見(jiàn)問(wèn)題。

一、貸款購(gòu)購(gòu)的房子能不能退?

去年2月，小申看中了某處一套期房，并同開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)購(gòu)合同，合同約定“逾期或超過(guò)50日，有權(quán)解除合同”，各種貸款手續(xù)也辦了，頭付款也繳了?？煞孔拥慕桓秴s一拖再拖。為此，小申要求退房，開(kāi)發(fā)商卻以“貸款購(gòu)房”為由不予退房。那么，貸款購(gòu)購(gòu)的房子能退嗎?

小申完全有權(quán)利要求退房，這一點(diǎn)是毫無(wú)疑義的。因?yàn)橘?gòu)房者享有兩項(xiàng)退房權(quán)利，一是享有國(guó)家法律規(guī)定的法定退房權(quán)利；二是通過(guò)簽訂購(gòu)房合同為自己設(shè)定的約定退房權(quán)利。所謂法定退房權(quán)，是指根據(jù)我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)，購(gòu)房人在沒(méi)有明確約定的情況下，所享有的：購(gòu)房合同無(wú)效而導(dǎo)致退房、購(gòu)房合同被依法撤銷而導(dǎo)致退房、規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更而導(dǎo)致退房、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而導(dǎo)致退房等六種法定條件下的退房權(quán)利。所謂約定退房權(quán)，是指購(gòu)房人通過(guò)簽訂購(gòu)房合同及其附件以及補(bǔ)充協(xié)議，為自己設(shè)定比較廣泛的退房權(quán)利。為了保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，購(gòu)房人要注意要求開(kāi)發(fā)商將其每一項(xiàng)口頭和書(shū)面的承諾落實(shí)到購(gòu)房合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的文字中去，并予以簽字蓋章認(rèn)可。比如，購(gòu)房人可在合同中約定在開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，辦理按揭貸款未獲得銀行批準(zhǔn)時(shí)，小區(qū)的公用設(shè)施不符合雙方約定時(shí)等等，購(gòu)房人有權(quán)退房。所以，仔細(xì)審查各種合同附件，詳細(xì)約定好退房條件，謹(jǐn)慎簽訂合同，應(yīng)該是一名理性購(gòu)房人的頭選。

由此可見(jiàn)：1、小申作為購(gòu)房合同的一方當(dāng)事人，不論是否貸款購(gòu)房，都有權(quán)解除購(gòu)房合同并退房退錢；2、小申符合為自己設(shè)定的“開(kāi)發(fā)商交房逾期或超過(guò)50日”，有權(quán)解除合同約定退房的權(quán)利，完全有權(quán)解除購(gòu)房合同要求開(kāi)發(fā)商退房退錢；3、小申同開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并不意味著同時(shí)解除購(gòu)房人與銀行的貸款合同，只能在這筆貸款退還銀行后，才能解除貸款合同；4、開(kāi)發(fā)商將頭付款直接退還給購(gòu)房人，屬于購(gòu)房人向銀行貸款的款項(xiàng)直接返還給銀行。

二、貸款購(gòu)房還不起貸款，頭付款能不能退?

劉女士怎么也沒(méi)想到，一場(chǎng)車禍而導(dǎo)致的的傷殘，不僅失去了某外企每月2000多元工資收入的崗位，而且連現(xiàn)住的貸款購(gòu)的房因每月還不上款也要退房。原來(lái)，兩年前，劉女士靠貸款購(gòu)了一套3室1廳住房，頭付開(kāi)發(fā)商30％款項(xiàng)，余下70％款項(xiàng)在銀行辦了7成15年貸款。剛剛住了兩年，就因無(wú)力償還銀行的每月購(gòu)房貸款而向開(kāi)發(fā)商提出退房，并要求開(kāi)發(fā)商還她已交付給開(kāi)發(fā)商的30％頭付款及兩年來(lái)的所付貸款的本金。而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：30％頭付款不但不能退，就連兩年來(lái)劉女士所付貸款本金更不能退，因?yàn)?0％的銀行貸款及利息要一次性還清，作為開(kāi)發(fā)商在擔(dān)保、欠款、銀行還款及較終拍賣的一系列退房還款環(huán)節(jié)中存在太大的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，劉女士在兩年居住期間，房屋的折舊及設(shè)備使用方面的問(wèn)題已發(fā)生，退房后，該套房子不一定能賣到原來(lái)新房的價(jià)錢，劉女士所付頭付款可作為開(kāi)發(fā)商損失的一種補(bǔ)償。劉女士當(dāng)然不能同意。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商不退還劉女士的頭付款是沒(méi)有道理的、也是沒(méi)有法律依據(jù)的，這是因?yàn)椋?，從?gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行三方所形成的法律關(guān)系來(lái)看，三方各自享有自己的權(quán)利和應(yīng)負(fù)的義務(wù)。貸款購(gòu)房，涉及到的是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行三家，對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，要面對(duì)兩層法律關(guān)系：一是與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房購(gòu)賣合同關(guān)系，二是與銀行的借貸法律關(guān)系。作為劉女士來(lái)說(shuō)，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后雙方即形成了房屋購(gòu)賣法律關(guān)系，其權(quán)利是收受房屋的權(quán)利，其義務(wù)則是負(fù)有依約支付房款的義務(wù)；作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則享有收受房款的權(quán)利和負(fù)有依約交付房屋的義務(wù)。而劉女士與銀行簽訂貸款合同后即形成了借款法律關(guān)系。作為銀行來(lái)講，不僅負(fù)有發(fā)放貸款的義務(wù)，而且享有依約收取利息和收回借款的權(quán)利。作為劉女士來(lái)說(shuō)，則享有依約獲得借款和使用借款的權(quán)利；同時(shí)又負(fù)有按期償還借款本金的義務(wù)；而開(kāi)發(fā)商作為劉女士借款的擔(dān)保人，同被投保人劉女士又形成了擔(dān)保與被擔(dān)保的法律關(guān)系。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，負(fù)有為劉女士墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務(wù)。，從購(gòu)房所形成的實(shí)際狀況來(lái)看，劉女士已構(gòu)成對(duì)銀行違約。劉女士貸款購(gòu)房，按貸款合同規(guī)定，完成了兩次付款任務(wù)，即向開(kāi)發(fā)商支付了頭期30％購(gòu)房款，又通過(guò)合同向銀行借款的方式向開(kāi)發(fā)商支付了剩余的70％的購(gòu)房款，這就表明劉女士已向開(kāi)發(fā)商付清了全部購(gòu)房款，否則，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)把房屋交付給她。兩年后，劉女士因失去工作而無(wú)力負(fù)擔(dān)每月還款，則表明已構(gòu)成對(duì)銀行的違約。第三，從貸款合同上來(lái)看，劉女士向開(kāi)發(fā)商要求退房，開(kāi)發(fā)商退還劉女士全部購(gòu)房款。根據(jù)貸款合同的約定，劉女士還不起每月貸款，銀行為維護(hù)利益，既可通過(guò)法院直接起訴劉女士，也可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，并代劉女士一次性償還剩余全部借款本息。而開(kāi)發(fā)商為了自己的合法權(quán)益，通過(guò)與劉女士協(xié)商或提請(qǐng)仲裁機(jī)關(guān)仲裁或向法院起訴，要求劉女士將房屋返還開(kāi)發(fā)商，再代劉女士?jī)斶€銀行的剩余全部借款本息及已承擔(dān)的劉女土所應(yīng)承擔(dān)的違約金及罰息。

若開(kāi)發(fā)商不退還劉女士的頭付款，劉女士可以向法院起訴，要求法院對(duì)其貸款所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣，拍賣的房款超出了原先購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把頭付款退還給劉女士，拍賣的房款不及原先的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商可從頭付款中扣除相關(guān)部分及劉女士應(yīng)承擔(dān)的違約金及罰息。

三、貸款購(gòu)的房，質(zhì)量有問(wèn)題能不能退?

包先生去年6月貸款購(gòu)購(gòu)了一套期房，今年2月入住后發(fā)現(xiàn)房屋有多處裂縫，雖經(jīng)開(kāi)發(fā)商多次維修，因?qū)俜课葜黧w構(gòu)件問(wèn)題，仍無(wú)濟(jì)于事。于是要求開(kāi)發(fā)商退房，并退還自己的30％頭付款及8個(gè)月以來(lái)所付貸款本息。開(kāi)發(fā)商卻以包先生是貸款購(gòu)房，在他和銀行沒(méi)有解除借貸關(guān)系之前無(wú)法一方為包先生退房；即使包先生同銀行借貸關(guān)系解除而退房，包先生按月支付的銀行貸款利息應(yīng)完全由包先生自行承擔(dān)。包先生則認(rèn)為，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商所造成的，理應(yīng)退房退錢。

包先生要求開(kāi)發(fā)商退房并退還自己30％頭付款及8個(gè)月以來(lái)所付貸款本息是完全正當(dāng)?shù)暮戏ㄒ?。，從有關(guān)法規(guī)來(lái)看，包先生有法定退房權(quán)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量不合格屬于6種法定退房權(quán)中的其中一種。所謂房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎(chǔ)的沉降超過(guò)允許變形值，鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形，裂縫，磚石結(jié)構(gòu)沒(méi)有足夠的強(qiáng)度和鋼度等質(zhì)量問(wèn)題。較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛多種適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)受人請(qǐng)示解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：購(gòu)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托質(zhì)量檢驗(yàn)部門重新核驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房人有權(quán)退房。，從法律關(guān)系上來(lái)看，包先生有權(quán)要求退房。包先生作為購(gòu)家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，而與開(kāi)發(fā)商則是一種房屋購(gòu)賣關(guān)系，兩者雖有聯(lián)系，但卻是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。因而，對(duì)包先生的解除權(quán)并沒(méi)有任何妨礙。作為債權(quán)人銀行只有權(quán)要求購(gòu)家按約還款，卻無(wú)權(quán)干涉購(gòu)家的房屋解除權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購(gòu)家有權(quán)依法房屋購(gòu)賣解約的情形，不管購(gòu)家是否貸款購(gòu)房，都有權(quán)依法解除購(gòu)房合同。第三，從合同關(guān)系上來(lái)看，包先生是有購(gòu)房合同解除權(quán)。退房實(shí)際上是購(gòu)家作為購(gòu)房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，是可行的。無(wú)論是當(dāng)初的購(gòu)房，還是后來(lái)因各種原因的退房，依據(jù)的是購(gòu)房購(gòu)賣合同關(guān)系。我國(guó)《合同法》明確規(guī)定：“合同無(wú)效的雙方應(yīng)相互返還財(cái)產(chǎn)，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方由此造成的損失?！?p> 由此可見(jiàn)：1、包先生向銀行貸款購(gòu)房由此產(chǎn)生的借貸關(guān)系，對(duì)包先生購(gòu)房合同的解除權(quán)沒(méi)有任何妨礙；2、只要出現(xiàn)了購(gòu)家有權(quán)依法解約的情形，即房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不管包先生是否已取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購(gòu)房合同；3、包先生房屋質(zhì)量問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商所造成的，包先生是受害者，開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)退還包先生的購(gòu)房款，還應(yīng)賠償購(gòu)房貸款的本息；4、退房時(shí)所發(fā)生的違約金和損失賠償應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容來(lái)確定，合同沒(méi)有約定的則按有關(guān)法規(guī)處理，若協(xié)商不成，包先生可通過(guò)法院要求開(kāi)發(fā)商退房并要求退還頭付款及一年以來(lái)的所付貸款本息。

四、貸款購(gòu)的房，退房時(shí)房?jī)r(jià)變化了如何退?

趙某一年半前通過(guò)銀行貸款，在城鄉(xiāng)結(jié)合部某住宅小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套期房，隨著市區(qū)擴(kuò)大，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)改成街道。隨之房?jī)r(jià)也由原先每平米1800元上漲到2200元?？哨w某辦好貸款手續(xù)正準(zhǔn)備裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋由原先的三層改變到六層，而且房屋的戶型也不一樣。于是要求開(kāi)發(fā)商退并要按現(xiàn)在上漲的價(jià)格退錢。開(kāi)發(fā)商同意退房，但必須按原價(jià)退房。趙某看房屋升值比原來(lái)多了幾萬(wàn)元錢，如果按原價(jià)退房，自己不僅少收幾萬(wàn)元錢，而且還要彌補(bǔ)自己付銀行貸款的利息損失，這個(gè)虧太大了。所以，要求開(kāi)發(fā)商按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)退房。

其實(shí)，趙某的退房要求是正當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉课莸臉菍幼兞耍瑧粜妥兞?。但?duì)按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格退房卻是沒(méi)有道理的。因?yàn)椋浩湟?，將三層變六層，戶型改變屬于開(kāi)發(fā)商違約，趙某為此要求退房是維護(hù)自己合法權(quán)益的一種正當(dāng)?shù)暮戏ㄒ?，這在《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)都有明確的規(guī)定；其二，趙某按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格要求退房卻沒(méi)有任何法律依據(jù)，是一種不合理的要求。而開(kāi)發(fā)商要求按原購(gòu)房?jī)r(jià)格退房則是一種合乎情理的要求。因?yàn)榉课菰鲋捣績(jī)r(jià)上漲，按此價(jià)退房，與理不通，若房屋貶值房?jī)r(jià)下降，按下降房?jī)r(jià)退房更是與理不通。所以，趙某要求按現(xiàn)房屋價(jià)格退房，于情于理不通，也很難得到法律的支持。但開(kāi)發(fā)商擅自單方面改變樓層和戶型則是開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約，根據(jù)《合同法》、較高人民法院《關(guān)于審理商品

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