近幾年來，廣大工薪依靠銀行貸款購房日漸增多，而貸款購房者因種種原因要求退房也越來越多。部分貸款購購的房屋能不能退?還不起貸款，頭付款能不能退?房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題或退房時房價變化了或貸款購房后又想退房重新購購又如何?筆者結(jié)合工作實(shí)際，介紹下面幾種貸款購房退房中的常見問題。

一、貸款購購的房子能不能退?

去年2月，小申看中了某處一套期房，并同開發(fā)商簽訂了購購合同，合同約定“逾期或超過50日，有權(quán)解除合同”，各種貸款手續(xù)也辦了，頭付款也繳了?？煞孔拥慕桓秴s一拖再拖。為此，小申要求退房，開發(fā)商卻以“貸款購房”為由不予退房。那么，貸款購購的房子能退嗎?

小申完全有權(quán)利要求退房，這一點(diǎn)是毫無疑義的。因?yàn)橘彿空呦碛袃身?xiàng)退房權(quán)利，一是享有國家法律規(guī)定的法定退房權(quán)利；二是通過簽訂購房合同為自己設(shè)定的約定退房權(quán)利。所謂法定退房權(quán)，是指根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)，購房人在沒有明確約定的情況下，所享有的：購房合同無效而導(dǎo)致退房、購房合同被依法撤銷而導(dǎo)致退房、規(guī)劃設(shè)計的變更而導(dǎo)致退房、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而導(dǎo)致退房等六種法定條件下的退房權(quán)利。所謂約定退房權(quán)，是指購房人通過簽訂購房合同及其附件以及補(bǔ)充協(xié)議，為自己設(shè)定比較廣泛的退房權(quán)利。為了保障購房者的合法權(quán)益，購房人要注意要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)口頭和書面的承諾落實(shí)到購房合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的文字中去，并予以簽字蓋章認(rèn)可。比如，購房人可在合同中約定在開發(fā)商逾期交房時，辦理按揭貸款未獲得銀行批準(zhǔn)時，小區(qū)的公用設(shè)施不符合雙方約定時等等，購房人有權(quán)退房。所以，仔細(xì)審查各種合同附件，詳細(xì)約定好退房條件，謹(jǐn)慎簽訂合同，應(yīng)該是一名理性購房人的頭選。

由此可見：1、小申作為購房合同的一方當(dāng)事人，不論是否貸款購房，都有權(quán)解除購房合同并退房退錢；2、小申符合為自己設(shè)定的“開發(fā)商交房逾期或超過50日”，有權(quán)解除合同約定退房的權(quán)利，完全有權(quán)解除購房合同要求開發(fā)商退房退錢；3、小申同開發(fā)商解除購房合同并不意味著同時解除購房人與銀行的貸款合同，只能在這筆貸款退還銀行后，才能解除貸款合同；4、開發(fā)商將頭付款直接退還給購房人，屬于購房人向銀行貸款的款項(xiàng)直接返還給銀行。

二、貸款購房還不起貸款，頭付款能不能退?

劉女士怎么也沒想到，一場車禍而導(dǎo)致的的傷殘，不僅失去了某外企每月2000多元工資收入的崗位，而且連現(xiàn)住的貸款購的房因每月還不上款也要退房。原來，兩年前，劉女士靠貸款購了一套3室1廳住房，頭付開發(fā)商30％款項(xiàng)，余下70％款項(xiàng)在銀行辦了7成15年貸款。剛剛住了兩年，就因無力償還銀行的每月購房貸款而向開發(fā)商提出退房，并要求開發(fā)商還她已交付給開發(fā)商的30％頭付款及兩年來的所付貸款的本金。而開發(fā)商認(rèn)為：30％頭付款不但不能退，就連兩年來劉女士所付貸款本金更不能退，因?yàn)?0％的銀行貸款及利息要一次性還清，作為開發(fā)商在擔(dān)保、欠款、銀行還款及較終拍賣的一系列退房還款環(huán)節(jié)中存在太大的風(fēng)險；同時，劉女士在兩年居住期間，房屋的折舊及設(shè)備使用方面的問題已發(fā)生，退房后，該套房子不一定能賣到原來新房的價錢，劉女士所付頭付款可作為開發(fā)商損失的一種補(bǔ)償。劉女士當(dāng)然不能同意。

其實(shí)，開發(fā)商不退還劉女士的頭付款是沒有道理的、也是沒有法律依據(jù)的，這是因?yàn)椋?，從購房者、開發(fā)商、銀行三方所形成的法律關(guān)系來看，三方各自享有自己的權(quán)利和應(yīng)負(fù)的義務(wù)。貸款購房，涉及到的是購房者、開發(fā)商、銀行三家，對于購方來說，要面對兩層法律關(guān)系：一是與開發(fā)商的購房購賣合同關(guān)系，二是與銀行的借貸法律關(guān)系。作為劉女士來說，與開發(fā)商簽訂購房合同后雙方即形成了房屋購賣法律關(guān)系，其權(quán)利是收受房屋的權(quán)利，其義務(wù)則是負(fù)有依約支付房款的義務(wù)；作為開發(fā)商來說，則享有收受房款的權(quán)利和負(fù)有依約交付房屋的義務(wù)。而劉女士與銀行簽訂貸款合同后即形成了借款法律關(guān)系。作為銀行來講，不僅負(fù)有發(fā)放貸款的義務(wù)，而且享有依約收取利息和收回借款的權(quán)利。作為劉女士來說，則享有依約獲得借款和使用借款的權(quán)利；同時又負(fù)有按期償還借款本金的義務(wù)；而開發(fā)商作為劉女士借款的擔(dān)保人，同被投保人劉女士又形成了擔(dān)保與被擔(dān)保的法律關(guān)系。作為開發(fā)商來說，負(fù)有為劉女士墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務(wù)。，從購房所形成的實(shí)際狀況來看，劉女士已構(gòu)成對銀行違約。劉女士貸款購房，按貸款合同規(guī)定，完成了兩次付款任務(wù)，即向開發(fā)商支付了頭期30％購房款，又通過合同向銀行借款的方式向開發(fā)商支付了剩余的70％的購房款，這就表明劉女士已向開發(fā)商付清了全部購房款，否則，開發(fā)商也不會把房屋交付給她。兩年后，劉女士因失去工作而無力負(fù)擔(dān)每月還款，則表明已構(gòu)成對銀行的違約。第三，從貸款合同上來看，劉女士向開發(fā)商要求退房，開發(fā)商退還劉女士全部購房款。根據(jù)貸款合同的約定，劉女士還不起每月貸款，銀行為維護(hù)利益，既可通過法院直接起訴劉女士，也可要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，并代劉女士一次性償還剩余全部借款本息。而開發(fā)商為了自己的合法權(quán)益，通過與劉女士協(xié)商或提請仲裁機(jī)關(guān)仲裁或向法院起訴，要求劉女士將房屋返還開發(fā)商，再代劉女士償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔(dān)的劉女土所應(yīng)承擔(dān)的違約金及罰息。

若開發(fā)商不退還劉女士的頭付款，劉女士可以向法院起訴，要求法院對其貸款所購房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，拍賣的房款超出了原先購房款，開發(fā)商應(yīng)把頭付款退還給劉女士，拍賣的房款不及原先的購房款，開發(fā)商可從頭付款中扣除相關(guān)部分及劉女士應(yīng)承擔(dān)的違約金及罰息。

三、貸款購的房，質(zhì)量有問題能不能退?

包先生去年6月貸款購購了一套期房，今年2月入住后發(fā)現(xiàn)房屋有多處裂縫，雖經(jīng)開發(fā)商多次維修，因?qū)俜课葜黧w構(gòu)件問題，仍無濟(jì)于事。于是要求開發(fā)商退房，并退還自己的30％頭付款及8個月以來所付貸款本息。開發(fā)商卻以包先生是貸款購房，在他和銀行沒有解除借貸關(guān)系之前無法一方為包先生退房；即使包先生同銀行借貸關(guān)系解除而退房，包先生按月支付的銀行貸款利息應(yīng)完全由包先生自行承擔(dān)。包先生則認(rèn)為，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，是開發(fā)商所造成的，理應(yīng)退房退錢。

包先生要求開發(fā)商退房并退還自己30％頭付款及8個月以來所付貸款本息是完全正當(dāng)?shù)暮戏ㄒ?。，從有關(guān)法規(guī)來看，包先生有法定退房權(quán)。根據(jù)我國有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量不合格屬于6種法定退房權(quán)中的其中一種。所謂房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎(chǔ)的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形，裂縫，磚石結(jié)構(gòu)沒有足夠的強(qiáng)度和鋼度等質(zhì)量問題。較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛多種適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢驗(yàn)確屬不合格，購受人請示解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：購受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托質(zhì)量檢驗(yàn)部門重新核驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房人有權(quán)退房。，從法律關(guān)系上來看，包先生有權(quán)要求退房。包先生作為購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，而與開發(fā)商則是一種房屋購賣關(guān)系，兩者雖有聯(lián)系，但卻是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。因而，對包先生的解除權(quán)并沒有任何妨礙。作為債權(quán)人銀行只有權(quán)要求購家按約還款，卻無權(quán)干涉購家的房屋解除權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購家有權(quán)依法房屋購賣解約的情形，不管購家是否貸款購房，都有權(quán)依法解除購房合同。第三，從合同關(guān)系上來看，包先生是有購房合同解除權(quán)。退房實(shí)際上是購家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，是可行的。無論是當(dāng)初的購房，還是后來因各種原因的退房，依據(jù)的是購房購賣合同關(guān)系。我國《合同法》明確規(guī)定：“合同無效的雙方應(yīng)相互返還財產(chǎn)，有過錯的一方應(yīng)賠償對方由此造成的損失?！?p> 由此可見：1、包先生向銀行貸款購房由此產(chǎn)生的借貸關(guān)系，對包先生購房合同的解除權(quán)沒有任何妨礙；2、只要出現(xiàn)了購家有權(quán)依法解約的情形，即房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不管包先生是否已取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同；3、包先生房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商所造成的，包先生是受害者，開發(fā)商不僅應(yīng)退還包先生的購房款，還應(yīng)賠償購房貸款的本息；4、退房時所發(fā)生的違約金和損失賠償應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容來確定，合同沒有約定的則按有關(guān)法規(guī)處理，若協(xié)商不成，包先生可通過法院要求開發(fā)商退房并要求退還頭付款及一年以來的所付貸款本息。

四、貸款購的房，退房時房價變化了如何退?

趙某一年半前通過銀行貸款，在城鄉(xiāng)結(jié)合部某住宅小區(qū)購購了一套期房，隨著市區(qū)擴(kuò)大，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)改成街道。隨之房價也由原先每平米1800元上漲到2200元。可趙某辦好貸款手續(xù)正準(zhǔn)備裝修時發(fā)現(xiàn)，房屋由原先的三層改變到六層，而且房屋的戶型也不一樣。于是要求開發(fā)商退并要按現(xiàn)在上漲的價格退錢。開發(fā)商同意退房，但必須按原價退房。趙某看房屋升值比原來多了幾萬元錢，如果按原價退房，自己不僅少收幾萬元錢，而且還要彌補(bǔ)自己付銀行貸款的利息損失，這個虧太大了。所以，要求開發(fā)商按現(xiàn)在的市場價退房。

其實(shí)，趙某的退房要求是正當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉课莸臉菍幼兞?，戶型變了。但對按現(xiàn)在的市場價格退房卻是沒有道理的。因?yàn)椋浩湟?，將三層變六層，戶型改變屬于開發(fā)商違約，趙某為此要求退房是維護(hù)自己合法權(quán)益的一種正當(dāng)?shù)暮戏ㄒ螅@在《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)都有明確的規(guī)定；其二，趙某按照現(xiàn)行市場價格要求退房卻沒有任何法律依據(jù)，是一種不合理的要求。而開發(fā)商要求按原購房價格退房則是一種合乎情理的要求。因?yàn)榉课菰鲋捣績r上漲，按此價退房，與理不通，若房屋貶值房價下降，按下降房價退房更是與理不通。所以，趙某要求按現(xiàn)房屋價格退房，于情于理不通，也很難得到法律的支持。但開發(fā)商擅自單方面改變樓層和戶型則是開發(fā)商嚴(yán)重違約，根據(jù)《合同法》、較高人民法院《關(guān)于審理商品

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