記者從北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、北京美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，雖然二手房掛牌量沒有顯著增加，但咨詢房產(chǎn)政策的電話卻是絡(luò)繹不絕。

短線投資客關(guān)心的是如何規(guī)避稅收，長(zhǎng)線投資客關(guān)心的是“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”是否依然可行。

美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍告訴記者，由于營業(yè)稅的征收，對(duì)于投資期限還未滿2年的短期投資者來說，先采取“以房養(yǎng)房”的策略相對(duì)來說是比較科學(xué)、合理的；對(duì)于投資期限已經(jīng)超過2年的投資者來說，采取“以房養(yǎng)房”或者“以租抵貸”未必就是較佳方案。

5.51%是較低投資成本

從今年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%，而對(duì)于二次置業(yè)貸款購房將執(zhí)行6.12%或更高的房貸利率。也就是說當(dāng)前房產(chǎn)投資的資金成本較低為5.51%，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5.51%，則出租方案顯然不如出售該房產(chǎn)。這里核心問題是出租收益率的計(jì)算。

房產(chǎn)出租收益率為4.49%

北京的張先生以成本價(jià)購購了一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米。2004年底，在海淀區(qū)貸款50萬元購購一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)1800元、物業(yè)費(fèi)900元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場(chǎng)狀況，其出售價(jià)格為42萬元（包含裝修），月租金2000元。現(xiàn)在我們來算算該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金，以此來歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。

宮萍給記者算了一筆賬：為確保出租房屋的品質(zhì)，王先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。則年租金凈收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49%。顯然，與其靠收取租金獲取4.49%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)楹５淼姆孔铀冻龅馁Y金成本是5.51%，高于4.49%的資金收益率。　　　　　　(作者：殷鵬)

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