案例回放：日前，林先生購購了本市西區(qū)的一套公寓，雖然單價每平方米10500元、總價140萬元要明顯高于周邊同類物業(yè)單價每平方米9500元的行情，但該房屋附帶還剩兩年半時間、月租金12000元的租約，率近11%。而當林先生按照合同支付了所有房款，準備接收房屋時，房東稱租客已于兩天前單方毀約、提前退租。換句話說，林先生以高價購下了一套沒有租約的房屋。

在驚愕之余，林先生萌發(fā)出一種猜測：會不會房東故意設下陷阱，編造一個虛假的租賃關系，以高額的為誘餌，引君入甕。等其付清全額房款后，再以租客毀約為由，金蟬脫殼。在憤怒之下，林先生以房東和租客串通詐騙為由，一紙訴狀告上法庭。

專家說法：根據(jù)“誰主張、誰舉證”的民事訴訟舉證責任原理，林先生負有證明房東和租客惡意通謀的責任，但根據(jù)本案事實，要取得這種證據(jù)相當困難，法院很難以“房東和租客惡意通謀，侵害第三人利益”為由，作出有利于林先生的判決。當然，林先生的猜測在邏輯上有一定的合理性，本案的情節(jié)也的確存在房東欺詐的嫌疑。

附帶租約的房屋轉讓，實際上包含兩個獨立的法律關系，一是房東和購家之間的房屋購賣關系，二是房東和租客之間的房屋租賃關系轉由購家繼受，除非另有約定，兩個法律關系之間并不構成前提和結論、原因與結果的牽連關系。因此，在雙方約定的租約轉移時間之前，原房東仍然是租約的出租方，他既沒有控制租客不能退租的義務，又享有因租客毀約而取得賠償?shù)臋嗬?，較終結果只能是購家(林先生)“陪了夫人(以高價購房)又折兵(失去租約)”。

專家建議：對于附帶租約的房屋購賣，由于租客單方面毀約而導致的購家交易風險，從法律與實務相結合的角度出發(fā)，筆者提出如下一些有益的建議：1、在簽訂房屋購賣合同之前，要充分考慮租約的真實性和穩(wěn)定性；2、在懷疑房東與租客可能合謀欺詐的情況下，要積極、謹慎地取證；3、在購賣合同中明確寫入合同目的條款，表明“能夠實際取得真實的租約是購家購房的前提條件”，為日后出現(xiàn)糾紛時啟動法律程序埋下伏筆?！　　　　?

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