通常投資房產(chǎn)者一般都采用購(gòu)房后再行出租的投資渠道，這給投資者帶來(lái)了一個(gè)前期投入成本和空置期資源浪費(fèi)成本的增加，并且自行或委托中介公司租費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，又提高了投資成本，減少了應(yīng)得的收益。據(jù)有關(guān)租賃中介公司調(diào)查統(tǒng)計(jì)，房屋交付后年的空置期將會(huì)超過(guò)４個(gè)月，前一年全部空置期將在９－１２個(gè)月之間，如果委托中介代理公司尋找租戶，５年的中介費(fèi)將是３－４個(gè)月的租金水平。因此，投資者的間接損失將會(huì)比較大。

在這種情況下，一些地產(chǎn)商承諾給購(gòu)房者“購(gòu)一套房，坐享３年８％的回報(bào)”，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)很有誘惑力，幾年前出現(xiàn)在樓市的一種銷售方式——帶租約售房如今卷土重來(lái)，被許多商鋪、酒店式公寓和投資型住宅當(dāng)做賣點(diǎn)。使不少投資者認(rèn)為購(gòu)帶租約的物業(yè)是一本萬(wàn)利的賺錢生意。事實(shí)真是如此嗎？日前記者采訪了有關(guān)專家。

項(xiàng)目熱銷與

“帶租約”的關(guān)系

　 目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“帶租約售樓”大致有幾種方式：口頭租約、書面租約等。具體主要有三種：一是某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常宣稱該項(xiàng)目一期現(xiàn)房的率高達(dá)多少多少。而問(wèn)到如何保證這一“口頭承諾”時(shí)，該負(fù)責(zé)人會(huì)表示，有雙重保證措施：一是開(kāi)發(fā)商可以向購(gòu)家推薦項(xiàng)目附近的高信譽(yù)租賃公司，這些公司擁有大量包括韓、日等國(guó)籍在內(nèi)的租客資源，保證你的房子在較短的時(shí)間內(nèi)以較高的租金出租；二是實(shí)際付款方式由一次性付款改為“頭付款分期支付”的方法，增加客戶的率，節(jié)省購(gòu)家大量原始資金的投入。

另一種是開(kāi)發(fā)商宣稱會(huì)先將業(yè)主的房子以一個(gè)業(yè)主認(rèn)可的租價(jià)租過(guò)來(lái)，租期為幾年，再向市場(chǎng)上出租的辦法，即開(kāi)發(fā)商成為一家穩(wěn)定的大租戶，以此保證業(yè)主這幾年的租金收益。

第三種的地產(chǎn)帶租計(jì)劃常常為頭期的投資者購(gòu)房后到交房期的按揭款由發(fā)展商承擔(dān)，交房５年內(nèi)所購(gòu)物業(yè)由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，并保障投人按照每天幾元／ｍ２的租金水平的收入，空置期的損失通過(guò)整體經(jīng)營(yíng)的手段來(lái)給予彌補(bǔ)，并免收中介費(fèi)用。據(jù)悉，此類項(xiàng)目的熱銷與這一頗具吸引力的賣點(diǎn)不無(wú)關(guān)系。

專家分析認(rèn)為，這種作法在市場(chǎng)發(fā)育成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“帶租約售樓”、“返租”等營(yíng)銷策略，在收益性物業(yè)銷售中的確能起到一定的作用。

收益難以兌現(xiàn)時(shí)

該找誰(shuí)？

有關(guān)專家認(rèn)為，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟，“帶租約售樓”、“返租”等營(yíng)銷策略一旦不能兌現(xiàn)，將給投資型購(gòu)家造成巨大損失，同時(shí)也使開(kāi)發(fā)商不僅在信譽(yù)和形象上受到傷害，還可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。專家分析說(shuō)，目前有關(guān)部門又沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)懲罰或監(jiān)管擔(dān)保等方面的細(xì)則，而且由于售后包租的回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)是建立在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況下，萬(wàn)一日后整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格變化，商鋪?zhàn)赓U不景氣，包租就很容易變成難以兌現(xiàn)的一紙空文，這是許多沖動(dòng)型購(gòu)家事先難以預(yù)料的。

建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。上海也規(guī)定，商品房在預(yù)售階段不可包租，竣工后實(shí)行包租的商品房，要根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)實(shí)際行情制定租金回報(bào)率，同時(shí)，包租人要提供擔(dān)保，以為日后市場(chǎng)變化，承諾不能兌現(xiàn)時(shí)，能通過(guò)擔(dān)保金繼續(xù)給予小業(yè)主所承諾的回報(bào)。

小心開(kāi)發(fā)商和中介做局

　 專家舉例說(shuō)，某房產(chǎn)投資人數(shù)月前看好一套條件并不太好且價(jià)格偏高的公寓，主要是因?yàn)檫@套公寓附帶了一個(gè)兩年期、月租金為１．６萬(wàn)元的租約，房東愿意連房帶租約一起賣給他。也就是說(shuō)，購(gòu)下這套房就能在未來(lái)的兩年時(shí)間里獲得將近１２％的年房屋出租，這比目前市場(chǎng)上徘徊在６％到７％之間的率高出許多。于是他與房東簽訂了購(gòu)賣合同，正滿心歡喜地準(zhǔn)備坐享高額投資收益時(shí)，房東突然告訴他，租客已于購(gòu)賣雙方進(jìn)行房屋交接前兩天單方毀約、提前退租，他較終高價(jià)購(gòu)到了不帶租約的房屋。

即使這“租約”是由開(kāi)發(fā)商委托中介公司與業(yè)主簽訂的，也并非一勞永逸。據(jù)一位知情人士透露：某開(kāi)發(fā)商養(yǎng)著多家中介，暗中補(bǔ)貼租賃差價(jià)給中介，將已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高額的率刺激著業(yè)主又購(gòu)購(gòu)了這家開(kāi)發(fā)商的另一處樓盤。而一旦租賃期滿，業(yè)主就會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)原來(lái)自己的那套房根本租不到那么高的租金，這一切都是開(kāi)發(fā)商與中介為多賣房而聯(lián)合做的局。租賃合同的期限一般不超過(guò)２年，到時(shí)中介會(huì)通知租戶，這套房早就有人續(xù)租了，我給你換到另一套房吧，結(jié)果換來(lái)?yè)Q去，中介反復(fù)地收取租戶們的各種手續(xù)費(fèi)，而租價(jià)也變了無(wú)數(shù)次了，究竟換了多少租戶，真正的租金是多少，業(yè)主并不清楚。

購(gòu)房時(shí)應(yīng)寫入合同條款

保護(hù)權(quán)益

對(duì)于售后包租商品房的管理，專家建議，負(fù)責(zé)的發(fā)展商可以將房?jī)r(jià)款先交由銀行監(jiān)管，在承諾包租年限到期后，按規(guī)定全部付清小業(yè)主應(yīng)得的回報(bào)，才可從監(jiān)管銀行收回售房款。開(kāi)發(fā)商要有負(fù)責(zé)任的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的態(tài)度，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組合上，不是誰(shuí)的價(jià)高就租給誰(shuí)，必須要有一個(gè)統(tǒng)一的行銷和推廣辦法。

專業(yè)人士提醒投資者，如要購(gòu)購(gòu)售后包租商鋪，一定要注意查驗(yàn)發(fā)展商資質(zhì)和長(zhǎng)期回報(bào)的擔(dān)保情況，以避免日后發(fā)展商食言，造成小業(yè)主訴之無(wú)門的情況。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)格外關(guān)注發(fā)展商的背景以及經(jīng)營(yíng)管理公司或者物業(yè)管理公司的資質(zhì)。附帶租約的房屋購(gòu)賣，一要注意在簽訂購(gòu)賣合同之前，充分考慮租約的真實(shí)性和穩(wěn)定性，決不能草率決定，要謹(jǐn)慎規(guī)避騙局；二是在購(gòu)賣合同中明確寫入合同條款，表明“能夠?qū)嶋H取得真實(shí)租約是購(gòu)家購(gòu)房前提”，為日后出現(xiàn)糾紛時(shí)啟動(dòng)“情勢(shì)變更原則”做好充足的準(zhǔn)備。　　　　　

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