在如今股市不景氣的時(shí)期，要讓杭州人列出幾種賺錢的投資方式，房產(chǎn)投資毋庸置疑地排在頭位。如果趕上2000年、2001年等大好時(shí)機(jī)，至少翻一番。即使是后來跟進(jìn)的，也似乎是包賺不賠。正因?yàn)榉慨a(chǎn)投資如此堅(jiān)挺，我市出臺(tái)了一系列控制房?jī)r(jià)飛漲的政策。

但隨著新政策細(xì)則的出臺(tái)以及國(guó)家宏觀調(diào)控帶來的房貸政策的調(diào)整，投資房產(chǎn)較好的時(shí)代也已經(jīng)過去，因?yàn)橥顿Y成本已經(jīng)大大上升了。

投資成本上升，頭當(dāng)其沖的是頭付款比例提高。西子房地產(chǎn)集團(tuán)的聞堰項(xiàng)目副總經(jīng)理顧麗萍對(duì)房貸新政策研究很深。她說，個(gè)人住房貸款購購套自住住房的，頭付款比例仍是執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購購套以上住房的，頭付款比例就會(huì)相應(yīng)提高。在實(shí)際操作中，各家銀行都已抬高了頭付的門檻，在二手房領(lǐng)域，一些專業(yè)銀行還對(duì)一定年限的老房子說不。頭付成數(shù)的增加，再加上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還需征收20％的個(gè)調(diào)稅，這就給個(gè)人投資房產(chǎn)加大了成本，盈利空間縮小，投資風(fēng)險(xiǎn)卻相對(duì)上升

浦發(fā)銀行杭州分行的裘完洲告訴記者，房貸新規(guī)定中對(duì)購購房改房或套自住住房的，商業(yè)銀行按照人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行；但購購高端商品房、別墅、商業(yè)用房或套以上住房的，商業(yè)銀行就要按照人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

住房貸款利率和“同期同檔次貸款利率”差多少？裘先生還為記者算了一筆賬：住房貸款的優(yōu)惠利率是：5年以下4.77％，5年以上5.04％，而銀行的“同期同檔次貸款利率”分別為一至三年(含)5.49％、三至五年(含)5.58％、五年以上5.76％。0.7％左右的利率差距足以讓投資者望而卻步，單以15年貸款為例，利率提升幅度達(dá)到了15％左右。

以租養(yǎng)房收益下降

面對(duì)利率提升，對(duì)那些專門“炒房”，以房子倒手盈利的投資客，可能會(huì)采取“短、平、快”的策略避開利率負(fù)擔(dān)，感覺價(jià)格上漲已經(jīng)達(dá)到自己的心理預(yù)期，就迅速出手了結(jié)。但杭城目前的二手房市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，購家的購漲不購跌的心理，更增加短期炒房的風(fēng)險(xiǎn)。

“炒房成房東”，房產(chǎn)投資如果不能因房?jī)r(jià)的上漲而增值，而較終只能靠出租房產(chǎn)盈利。那么購房出租收益為：

出租收益=房屋年租金-房屋折舊-貸款利息-其他費(fèi)用

從這個(gè)計(jì)算公式中，房屋折舊和其他費(fèi)用(如物業(yè)管理費(fèi)等)是不變量。貸款利息的增加也就意味著你的收益減少。貸款還款年數(shù)越長(zhǎng)，優(yōu)惠利率與正常利率月還款額的差距越大，這就意味著購房成本的增加幅度越大。

嚴(yán)先生花65萬元在四季青附近購了一套二居室的二手房，頭付了20萬元，貸款45萬元，15年還清。由于二手房交易清淡，他并沒能出手，改為出租，每月租金1500元。在新政策出臺(tái)以前，他每月還款3568.05元。但按“同期同檔次利率”，每月還款就要達(dá)到3739.05元，還款上升幅度為4.8％。而如果他將貸款年數(shù)增加到30年，在執(zhí)行優(yōu)惠利率時(shí)每月還款為2426.85元，執(zhí)行新政策就高達(dá)2628.9元，上升幅度為8.3％。租金與還款抵扣，回報(bào)率也相當(dāng)?shù)汀?p>所以，在目前這種情況下，個(gè)人投資房產(chǎn)要注意投資成本、收益分析以及避開風(fēng)險(xiǎn)。

　　　　　　　　　　　　　　　　　(作者：吳幼祥)

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