日前，北京工商銀行住房金融業(yè)務(wù)部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，截至去年年底，工行房貸客戶達(dá)到９．５萬余戶，一年增加５１個億。２００３年該行發(fā)放的上百億房貸中，提前還款率高達(dá)４９．１％。

據(jù)記者了解，自去年以來，北京幾家商業(yè)銀行的提前還貸個案都有不同程度的快速增長。

從其他城市的先例來看，提前還貸并不為銀行鼓勵的行為。２００２年，上海８家銀行就曾聯(lián)合宣布對個人住房貸款的提前還貸收取違約金，引起一片嘩然。

那么北京現(xiàn)在形勢如何？提前還貸果真劃算嗎？

四大因素促動提前還貸

據(jù)了解，目前提前還款中比例的人群，是受過高等教育，家庭年收入在５萬元以上，購購中檔房的客戶，尤其是一些經(jīng)營管理人員。

是什么原因促使人們提前還款？據(jù)專家分析，有四大因素促使京城房貸“提前還款”成潮流。

一是人們的收入水平有了很大提高，為提前還款提供了充足的物質(zhì)基礎(chǔ)。來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，去年北京人的儲蓄已經(jīng)突破５億元大關(guān)，北京市居民收入連續(xù)幾年增長都在兩位數(shù)以上，去年居民儲蓄存款同比增長２３．５％。

二是投資渠道依然比較狹窄，讓貸款人不得不頭選去銀行還款。近幾年股市持續(xù)低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品剛剛推出，居民還未敢輕易涉險。在這種情況下，如果其他投資產(chǎn)品的收益不能超過商業(yè)房貸利率，會算賬的居民都會覺得先還房貸較劃算。

三是受傳統(tǒng)觀念的影響，許多居民還不習(xí)慣“負(fù)債生活”，老覺得借錢過日子不踏實，一有錢馬上找銀行。

此外，還有一個有意思的現(xiàn)象，就是在每個樓盤入住以后，會有一個提前還貸的高潮。這主要是目前許多老百姓還是社會上的弱勢群體，他們并不完全相信開發(fā)商，可是房子又非得購，于是就選擇了銀行作為依托，減少風(fēng)險。等看到了貨真價實的房子，他們才踏踏實實地把錢還給銀行。

銀行收費三大理由

在一般人看來，提前還貸是信用良好的表現(xiàn)，為何還要收費？中信實業(yè)銀行個人信貸部有關(guān)人士解釋說，，客戶提前還貸時，銀行無法運(yùn)用計算機(jī)處理千差萬別的情況，只能使用人工來完成，人力成本相當(dāng)高；是我國《人民幣利率管理規(guī)定》中第２６條明確規(guī)定：借款人提前償還貸款，貸款人有權(quán)按原借款合同向借款人收取利息；第三是隨著貨幣化分房的政策逐步實施，有一部分市民將有望得到單位的一次性大額補(bǔ)助，從而使提前還款量激增，銀行不僅增加了不少業(yè)務(wù)量，而且還帶來了大量的利息損失。

部分在房地產(chǎn)咨詢方面從業(yè)多年的律師認(rèn)為，現(xiàn)在從銀行貸款的人大部分資信較好，不能按時還款的人只是很少一部分。對于資信可靠的貸款人，銀行是不歡迎提前還款的。對銀行來說，增加貸款回收就面臨著投資的問題，在目前銀行投資渠道非常少的情況下，提早還款，無疑加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險。

北京蠢蠢欲動

其實，北京的銀行向提前還款者收取違約金“蓄謀已久”。據(jù)了解，各家中資銀行早在２００１年上半年就舉辦過一次只有業(yè)內(nèi)人士參加的“秘密”論證會，討論向提前還款者收取違約金的可行性，但各家銀行考慮到自身的信譽(yù)和美譽(yù)，誰也不愿意做“出頭鳥”，較后沒有達(dá)成任何結(jié)論。但２００２年４月，上海的銀行率先打出“一年內(nèi)提前還房貸，要交給銀行５％的違約金”、“一年內(nèi)必須繳納未還款項的５％作為違約金，一年后提前還款不收違約金”，這讓北京的銀行心里又開始癢癢起來。

在各大銀行“個人住房貸款借款合同”關(guān)于“提前還款”的條款都大同小異，當(dāng)借款人提出還款時，須提前１０個工作日向銀行提出書面申請，經(jīng)銀行審核同意，可提前償還部分或全部貸款。工商銀行也有類似的規(guī)定。但對提前還款是否“違約”一項，都只字未提。

記者以貸款購房者的身份向中國工商銀行北京分行朝陽支行了解情況，該支行房信部有關(guān)人士告訴記者，他們暫時還沒有收到提前還貸要收取違約金的通知，但她認(rèn)為提前還貸不收錢的狀況不會維持太久。她認(rèn)為，出臺相關(guān)規(guī)定較可能的做法是“中國人民銀行統(tǒng)一下一個通知”，她還估計，“收的錢不會太多，頂多收取一個月的月供”。

北京商業(yè)銀行朝陽支行工作人員表示，目前為了爭取客戶都沒有收取違約金，也沒有聽說其他銀行有收取的。

可見，盡管不甘心，各家銀行還是將合同中提到的違約金條款劃去了。

但對于今后是否收取違約金，銀行方面大多抱樂觀態(tài)度，交通銀行、工商銀行的工作人員均表示，收取違約金只是時間的問題。

記者在采訪中還了解到，目前，一般購房者在購房時都會問到提前還貸問題。在與購房者的交談中，大部分購房者都表示會直接選擇提前還貸不交違約金的銀行。

老百姓都是講實際的，精打細(xì)算中盡可能減少自己的損失。

但由于提前還貸，可能給銀行帶來了一些問題和矛盾，使銀行方面迫切渴望收取違約金，來壓制老百姓過分“熱情”的還貸行為。

隨著北京房地產(chǎn)市場的火爆，個人房貸這塊大蛋糕各家銀行是越吃越香。在嘗到美味的同時，兩年前還在慶幸北京的提前還貸規(guī)模尚小的各家銀行，也開始必須面對上海曾經(jīng)遭遇過的尷尬。沒有明確的條例規(guī)定，沒有銀行間的聯(lián)手結(jié)盟，北京的各家銀行“自覺”遵守著不收違約金的行規(guī)。

就眼下而言，面對日益激烈的銀行間競爭，誰先提出收取違約金，也就意味著誰較先失去市場競爭力。

提前還貸算不算違約

提前還貸是否違約？不少關(guān)系切身利益的居民研究認(rèn)為，依據(jù)我國的相關(guān)法律，目前確認(rèn)提前還貸是違約行為于法無據(jù)。

我國《合同法》第２０６條規(guī)定，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確的，借款人可以隨時返還。請注意這里用的是“期限”而不是“期間”一詞，指的是時間的較后截止期。而《合同法》第２０８條的規(guī)定：“借款人提前償還借款，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。”這條規(guī)定的意思更明確，法律是不禁止提前還款的，當(dāng)事人的另有約定，不是指不得提前還款，而是指計息方式；如果沒有另外約定，還應(yīng)按實際借款的期間計息。這里出現(xiàn)了“期間”這個詞，指的就是借款的起始時間段。既然法律規(guī)定的是“期限”而不是“期間”，規(guī)定不禁止提前還款，“法無明文禁止不為罪”，那么提前還款違的是哪門子約呢？

其次，從立法精神或者法意上來看，提前歸還貸款，是當(dāng)事人積極履行合同的義務(wù)，是應(yīng)當(dāng)受到鼓勵的。對出借貸款一方而言，其風(fēng)險是借款人拒不歸還借款導(dǎo)致血本無歸，其次是逾期還款導(dǎo)致影響資金的再次流轉(zhuǎn)。而提前還款除了有可能帶來部分利息損失和重新支出部分人力成本以外，卻使出借人提前解除了該筆資金的貸出風(fēng)險，因此，立法者是沒有理由加以拒絕的。

與之相反，法律專家和業(yè)界都秉持這樣一種觀點：提前還貸即使不算違約也要收費，這是發(fā)展趨勢。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授葉林曾經(jīng)指出，對銀行來說，是否向提前還貸的借款者收取費用，屬于商業(yè)銀行運(yùn)營過程中采取的經(jīng)營策略問題。我國商業(yè)銀行運(yùn)作正在經(jīng)歷著商業(yè)化帶來的巨變，對提前還款約定收取部分費用，這是銀行商業(yè)化運(yùn)作中可以采用的措施之一，類似情況在我國目前銀行業(yè)中已有所表現(xiàn)，也必是商業(yè)銀行未來的發(fā)展趨勢。如按照目前施行的浮動利率規(guī)則，商業(yè)銀行可以在人民銀行規(guī)定的幅度內(nèi)與借款人商定具體貸款利率；按照目前許多外資銀行的實際做法，外資銀行也可以向開戶人收取賬戶服務(wù)費，還可以就小額存取款收取服務(wù)費；今年五一節(jié)期間，部分國有銀行營業(yè)機(jī)構(gòu)頭次暫停營業(yè)，以降低經(jīng)營成本?；蛟S這種做法未必完全符合國人的消費、儲蓄或借款傳統(tǒng)，但商業(yè)化銀行為追求利潤化目的，絕不會任由經(jīng)營成本的提升。在經(jīng)營成本大幅度提升的情況下，商業(yè)銀行必然會采取某種方式來降低成本。應(yīng)該說，銀行商業(yè)化發(fā)展趨勢必然會對人們習(xí)慣的消費、存款和儲蓄觀念帶來巨大沖擊，消費者和購房者也不得不順應(yīng)這一發(fā)展潮流。但是，商業(yè)銀行向借款人轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營成本的做法也絕不可無度，一旦過度轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營成本并影響銀行競爭力時，追逐利潤和降低經(jīng)營風(fēng)險的動力，又會迫使商業(yè)銀行轉(zhuǎn)換經(jīng)營策略，甚至?xí)膭钊藗儽M早償還借款。

中國建設(shè)銀行法律部侯太領(lǐng)也表達(dá)過類似的想法：毋庸置疑，我國商業(yè)銀行在粗放經(jīng)營時期曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣那樣的違規(guī)行為，招致巨額資產(chǎn)損耗，不良資產(chǎn)率至今一直居高不下。正因如此，許多人認(rèn)為，在當(dāng)前信用頹廢的市場里，銀行能收回貸款就不錯了，更遑論提前收回！但商業(yè)銀行法頒布后，商業(yè)銀行作為公司的主體定位和借貸，作為民事合同的行為性質(zhì)已是不爭事實，貸款債權(quán)同樣既承受正當(dāng)行使之私權(quán)約束，也享受合同履行原則之保護(hù)，那種只要還貸就是守信的觀念是計劃金融意識的錯誤延續(xù)，其實質(zhì)是不正視銀行貸款的債權(quán)性質(zhì)，而從潛意識里將銀行貸款視作一種國家救助。加入ＷＴＯ后，商業(yè)銀行面臨巨大挑戰(zhàn)，其中之一就是業(yè)務(wù)模式設(shè)置和操作手法與國際接軌的問題，借款人提前償還住房貸款時支付一定比例的違約金，是國外商業(yè)銀行的通行做法；提前還貸的違約性和應(yīng)當(dāng)對銀行進(jìn)行補(bǔ)償，也是各個法例領(lǐng)域里的一致觀點。支付違約金并不影響借款人通過提前還貸從中受益：一方面，銀行收取違約金的比例肯定低于剩余貸款期內(nèi)應(yīng)收取的利息；另一方面，住房貸款中，借款人通常都向銀行設(shè)定有抵押或質(zhì)押，提前還貸后，抵押物或質(zhì)押物就免除了他項權(quán)利負(fù)擔(dān)。所以，借款人提前還貸雖實施了違約行為，卻并沒有付出代價。銀行收取違約金的這種做法既保護(hù)了自身利益，又體現(xiàn)了對消費者的關(guān)懷，是一種相對先進(jìn)的業(yè)務(wù)操作機(jī)制。與國際商業(yè)銀行接軌的過程，就是吸納先進(jìn)的管理方法和操作機(jī)制的過程，而商業(yè)銀行改善粗放經(jīng)營模式的手段，集中體現(xiàn)為注重行為的合法合規(guī)性，從鼓勵提前償還貸款到限制提前還，再到要求提前還貸人支付違約金；從認(rèn)為只有延期還貸才違約，到認(rèn)為提前還貸做法不當(dāng)，再到將提前還貸視作一種違約行為。這一過程恰恰反映了我國商業(yè)銀行和融資市場的規(guī)范程度在逐步提高，合法合規(guī)的水平在逐步提高。所以，提前償還貸款要支付違約金的做法，必將在全國范圍和各個貸款業(yè)務(wù)品種中逐步推行開來，商業(yè)銀行和客戶之間的信賴基礎(chǔ)和守信層次，也必將轉(zhuǎn)到法律約

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