近年來，由于國內銀行利息不斷下調，股市不振，金融市場投資的品種少，加上媒體房地產(chǎn)廣告的狂轟濫炸，有不少老百姓的錢流入了房市。購房值還是租房值？投資購房究竟能否賺錢？這是人們比較關心的問題。

租房vs購房

我國改革開放以后，在北京較早出現(xiàn)的房屋購賣，除一、兩座出售給華僑(包括港澳同胞)的樓以外，應是公房出售給職工。由于工齡可以折換成購房本錢，當時一套公房賣給職工不過1萬多元，但愿意購的人并不多，因為那時一套房的月租金不到10元，1萬多元存在銀行的每月利息比租金多好幾倍，本金還是自己的。

時過境遷，現(xiàn)在商品房一套動輒要幾十萬甚至上百萬，但由于銀行能提供貸款，購房大軍仍是源源不斷，其原因人們普遍認為購房比租房值。

一套新房，假設每平方米4000元，100平方米，要40萬人民幣，如果頭付20%，80%做20年商業(yè)貸款，加上購房各種費用，差不多總共花60萬人民幣，可得到房產(chǎn)的70年土地使用權，一個房子的使用壽命至少也有50年。除頭付和購房費用等一次性支出，按目前商業(yè)貸款利息計算，在20年里每月大概要付給銀行2100多一點。

租一個月租金2000元的100平方米的房子，60萬可以租用25年。

根據(jù)以上簡單計算，顯而易見購房比租房更劃算，但為什么仍然有不少人租房不購房呢？原因有幾個方面：

1.流動人口，工作地點不固定在一個城市，房子則無法流動。

2.是否有能力支付購房的頭付和購房費用，房價起著決定作用，稅費政策起著促進作用。

3.對自己固定收入是否有保障缺少信心。

同時租房也有其好處：

1.租房可以根據(jù)自己收入變化隨時調整。

2.租房可以根據(jù)自己工作地點變動而變動。

3.租房可以永遠選新房租，房屋使用性能不會落伍。

出租收益≠承租支出

根據(jù)以上計算，是否可以簡單的認為出租收益就等于承租支出呢？當然不是！不然豈不是凡是能付得起頭付的人都能購套房出租而穩(wěn)賺不賠了。

任何投資都有風險，購房出租投資的風險主要有幾個方面：

1.空置的風險，雖然要租房的人天天有，但并不是有房出租的人每天都能租出去，供給大于需求時，這個問題更重要。

2.銀行貸款利率上升的風險，利率有升有降，購房人要有貸款利率上升到心理準備。

3.出租價格下跌到風險，特別要留意住房三級市場開放對租賃市場帶來的沖擊，在同一地區(qū)，公房量大，房地產(chǎn)商手中的空置房多，對出租市場價格帶來的沖擊一定會大。

4.每次更換租客時的裝修成本。

5.每次更換租客時的購購家電成本。不同租客有不同要求，有的租客自帶家電，要求房主處理掉原有家電，當換新租客時，又可能要求房主配置全套家電。

6.政府對租賃市場稅費政策的變化。

7.房屋保險和基礎設施維修的開支。

8.突發(fā)戰(zhàn)爭和自然災害的風險。

以房養(yǎng)房

由于購房的成本低于租房的成本，有些有條件支付頭期的人采取了“以房養(yǎng)房”的方式進行投資，即用每月租金收入支付貸款利息，若干年后相當不花錢得到一套房，如果真能這樣確實是一個不錯的投資。

當然筆者也希望這些投資者看到本文后，在購房時，能夠注意到上面談到的未來存在的不確定風險，不要把期望值定得太高，只有認清房產(chǎn)投資屬于穩(wěn)健和長遠性投資，才不會在市場發(fā)生波動時感到束手無策。

“負資產(chǎn)”恐懼

作為“彈丸之地”的日本和香港，在經(jīng)歷了“房產(chǎn)泡沫”之后，確實有一些購房人成了“負資產(chǎn)”，在有著很大發(fā)展空間的北京會不會出現(xiàn)同樣問題呢？這里我們頭先要明白在什么情況下會出現(xiàn)“負資產(chǎn)”，當一個人購購的房產(chǎn)在市場上出售的價格低于要還銀行的貸款金額，我們說這個人的房產(chǎn)成了“負資產(chǎn)”，北京早年購外銷寫字樓或公寓的人，如果也像現(xiàn)在做80%按揭貸款的話，已經(jīng)出現(xiàn)了一些房產(chǎn)“負資產(chǎn)”的人。

但一個人的房產(chǎn)成為“負資產(chǎn)”不等于這個人一定會破產(chǎn)，如果他每個月仍然有錢償還貸款，只能說他當時的投資不值。如果他當時購房是為了自住而不是為了升值賺取差價的話，實際上對其傷害只是心理上的。如果他房屋是為了收租，在租金仍能支付銀行貸款時，較多是少賺了，而不至于賠?！柏撡Y產(chǎn)”的人有些像股市上死抗的人，只要抗得住也許有會“雨過天晴”(當然投資要不要抗是另外討論的話題)。

空置率的計算

近期媒體經(jīng)常討論空置率達問題，有說我國商品房的空置率已高達26%，遠遠高于10%這個國際通常認可的警戒線標準的，有說我國空置率計算不和國際慣例的。有說“大多數(shù)發(fā)達國家計算商品住宅空置率通常是以當前商品住宅的空置量除以近3年商品住宅的平均竣工量”的，也有說“國際上計算空置率是拿空置房的數(shù)量除以社會存量房的總數(shù)”的。

筆者認為不論如何計算，中國不應忽視我國自有住房率高(農(nóng)民多，住公房多)和平均收入低的特點，因為這些因素直接影響空置房消化的速度。如果發(fā)展中國家的空置率的警戒線是5%，中國的空置房警戒線則應定得更低些，北京市目前存量房有2億多平方米，空置房有710萬平方米，即使按空置房除以存量房的方法計算，也是有相當大的風險的。筆者在這里提出這個問題是想提醒小購房投資者，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，你們的風險越大，當房地產(chǎn)商的房子賣不出去的時候，他們在市場上的拋售和壓價出租，特別是房地產(chǎn)商一邊將房子抵押給銀行、一邊將房子出租時，他們等于在做無本購賣，小投資者是防不勝防的。

結論

目前北京房價的不斷下滑和空置率升高，小投資者寄望在北京購房升值賺取差價的機會很小，租金不斷下調，投資購房的回報率也在不斷減小，如果急需購房自住和有能力長線投資，認為率只要高過存款利息就行的，在目前情況下仍可購房?！　　　　?作者：劉宏誠)

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