近期媒體報道上海出現了通過抵押貸款曲線貸款購房的情況，　《揚子樓市》調查獲知，其實還有不少購房者通過其他方式鉆房貸政策的空子，應當引起有關部門的高度重視——

虎年樓市遭遇了史上較緊的房貸政策，不但二套房貸收緊，多家銀行暫停三套房貸，現在就連頭套房貸的優(yōu)惠也越來越少，7折利率已基本絕跡，嚴厲程度可謂十年罕見。不過，“上有政策，下有對策”，房貸收緊并不代表無計可施，面對史上較緊房貸，一些購房者充分發(fā)揮“聰明才智”，想出了各種各樣的辦法鉆政策的空子來“套貸”。

據《財經日報》報道，較近一段時間上海核心區(qū)域的一些客戶把自己名下的無貸款物業(yè)拿到銀行去做持證抵押的消費貸款，但大約就在上周，上海的工行、中國銀行等多家銀行已經紛紛叫停通過抵押貸款“曲線購房”。那么，南京各大銀行對于抵押貸款是何態(tài)度？除了抵押貸款外，購房人還有哪些套貸的方法？“曲線套貸”都有什么風險？《揚子樓市》對購房人、銀行、開發(fā)商、律師以及一些相關的主管單位進行了全面采訪。

-本報地產評論員　趙曉黎　李匯豐　劉莉　實習生　梁穎

一 用消費貸款購房

房貸方式：抵押現有物業(yè)，獲得消費貸款

風險提示：貸款年限一般低于10年，利率通常都要上浮

進入金九銀十，一直想購套江北的房子給父母養(yǎng)老的康先生覺得是時機出手了。不過在房款的支付問題上犯了難，康先生目前在市區(qū)有一套住房，手中積蓄不多，江北一套80平方米的房子總價為65萬，按照二套房政策頭付得33萬，康先生一時也拿不出這么多，要等兩年存夠錢吧又怕房價漲上去，那就“杯具”了。糾結中聽說了銀行的消費貸款業(yè)務，可以將自己的現房抵押給銀行，銀行按照市價以及申請人的信用狀況、還款能力做一個綜合的評估，較高能發(fā)放房產評估值七成的貸款，貸款可以用于購房，還款年限一般較長為10年，利率一般上浮10%—20%。這對想湊齊頭付的康先生來說無疑是一大福音，于是他備齊資料向銀行提交了申請。

據悉，南京的絕大多數銀行都有消費貸款業(yè)務，工商銀行的相關工作人員表示，新政出臺之后，辦理房屋抵押貸款的客戶比例有比較明顯的上升，招行和興業(yè)銀行的工作人員也表示，新政之后來咨詢辦理抵押貸款購房子的電話非常多。

不過隨著日前上海大部分銀行叫?！暗盅合M貸款購房”，南京的建設銀行、南京銀行和中信銀行都停止了消費貸款業(yè)務。一家銀行房貸部負責人解釋說，停辦這種貸款是怕有的客戶鉆空子，銀行以前跟優(yōu)質客戶簽訂個人授信協(xié)議時，承諾如果客戶辦抵押消費貸款，銀行將給予利率優(yōu)惠，但現在銀監(jiān)會對銀行房貸政策監(jiān)控嚴格，如果客戶辦理這個貸款去購房，銀行再給優(yōu)惠就違規(guī)了，不給又違反了當初簽訂的協(xié)議，所以只好停貸。

而工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行和光大銀行的相關人士則表示，他們還是可以用抵押消費貸款購房的。

-《揚子樓市》調查

盡管“房屋抵押貸款”可以用于購房，但由于利率上浮的幅度比較高，購房人若沒有比較高的收入，每個月的還貸壓力會比較大。工行人士表示，對用房屋抵押消費貸款購房的客戶，貸款資金將直接支付給開發(fā)商，以免客戶挪作他用，“而且消費貸款的利率要上浮20%，較長貸款年限是10年?！惫ば腥耸扛嬖V筆者。

興業(yè)銀行人士告訴筆者，客戶在申辦這種貸款時，貸款的利率與房屋套數掛鉤，如果是二套房，利率要上浮10%，如果是三套房則更高。不過，有些客戶本身手頭有不少資金，再用抵押貸款獲取一定的資金湊夠購房全款，享受開發(fā)商給出的全額付款優(yōu)惠，這樣的話還是比較可行的。

筆者在采訪中還發(fā)現，也有購房者利用相對靈活的個人信用貸款購房，不過，交通銀行、光大銀行、南京銀行等銀行的工作人員都表示這種方式的利率非常高。

交通銀行易貸通利率要上浮10%。光大銀行的個人信用貸款月息達到2.6%，即1萬元一個月的利息是260元。 南京銀行的個人信用貸款較高可貸40萬現金，還款期限較短3個月，較長4年，可每月只還利息，到期還本金，利息在8.9%左右。

　二 讓子女獨立署名

房貸方式：用子女名字購房，甚至開具假收入證明套貸

風險提示：實際上未成年子女獨立署名貸不到款，成年子女如無經濟來源也貸不了

家住下關區(qū)的劉先生夫婦有一個20歲的獨子，較近劉先生看中了奧體某品牌樓盤，在簽約時，劉先生碰到了一個問題，購房人究竟是寫孩子的名字，還是寫自己的名字？

如果現在以兒子的名義購購就是頭套房，而以自己的名字購購，則是二套房?？紤]到現在二套房利率、頭付都要上浮，購房成本要增加，劉先生決定用兒子的名字獨立署名。但是，劉先生顧慮的是孩子還在讀大學，能否順利辦理按揭手續(xù)，要不要辦假收入證明以通過銀行審核，而未來，作為實際購房人的自己，是否還有房屋的處置權，一連串的問題讓劉先生覺得要規(guī)避政策真的不簡單。

筆者在采訪南京多家樓盤的售樓處后發(fā)現，目前以孩子名義購房的人不少，有的甚至還是“娃娃業(yè)主”。

筆者從城南某熱銷的樓盤了解到，大概有5%的購房者是父母用孩子的名字購購的，“這些客戶都是用孩子的名義購購的，孩子大概都在二十歲上下。”置業(yè)顧問介紹說，“現在大家對署名都很慎重，能以孩子署名的，都盡可能用孩子的，畢竟在當前政策下，購房成本相差很多?！?p>-《揚子樓市》調查

“在這個問題上大家有一個誤區(qū)，認為只要以孩子的名義購購，就一定能以頭套房標準算，其實這是錯誤的?！敝袊y行相關工作人員介紹說，新政規(guī)定套住房認定以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名義購置的房產仍屬于家庭套數內。假如是成年子女，并且名下無房產，購房可視為頭貸。不過，按照銀行的規(guī)定，只有在孩子年滿18周歲且可以出示收入證明，經銀行核實資料，確認孩子是有獨立還貸能力的情況下，才可以按照頭套房辦理按揭；如果孩子未滿18周歲，未參加工作，且無經濟來源，那就需要父母雙方都參與還貸，這樣就必須參照二套房標準，即使是孩子獨立署名，也無法按頭套房辦理。

另外，江蘇高的律師事務所姜茜律師提醒廣大購房者，以未成年人名義購房其實也有很多風險，特別是對于投資型購房者來說，在孩子具備完全民事行為能力前，除為孩子的利益外，監(jiān)護人不得隨意處理其財產，若要處置則要提供出售房產是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經公證處公證，所得款項必須全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權益，父母還要承擔賠償責任。如果戶主已經年滿18周歲，那么今后即使是父母參與還款，房屋所有權仍歸孩子所有，父母不能任意處置。

　三 為投資購房假離婚

房貸方式：假離婚，未貸款一方占有原房產，另一方再購二套

風險提示：不少銀行要求必須離婚三個月或半年以上才能申請頭套房貸。較嚴重的后果是偷雞不成蝕把米，假離婚成了真離婚。

“我們是瞞著父母去辦離婚的?！陛^先提出離婚購房的朱先生，坦言自己的策略是在極其秘密的情況下實施的?！拜^近看通脹這么厲害，在加上前面基金賺了點錢。我們就想投資房子。我有過貸款，但是我愛人沒有。我就想，如果離婚，她再購不就是頭套住房了嗎。那就可以享受頭套貸款的優(yōu)惠，頭付少，利率低?！?

由于朱先生和妻子喬小姐新投資的這套房子總價不低，因此，當喬小姐房貸按頭套來算后，兩人確實省下了一筆數目不小的錢?！坝袔资f吧，反正對我們來說不是一個小數字?！辈贿^，雖然已經復婚了，喬女士還是覺得有些不爽，甚至有點擔心?！板X是省下了不少，但總感覺心里不太舒服。怎么好好地自己就成離過婚的人了呢？如果讓父母知道了，我們估計都要被罵了，搞不好會產生家庭矛盾。”

“只要是辦下來了，即使再復婚，一般銀行也不會再去追究的?！睂τ诩匐x婚貸款的購房行為，一位 銀行人士表示， “因為對于銀行而言，款已經放出去了，再收回來必然會有損失?！辈贿^，這位人士同時也透露，由于政策趨緊，各家銀行的規(guī)定各不相同?！坝械你y行已經要求必須離婚三個月或半年以上，才能申請房貸。當然，實際操作上可能不會這么嚴格。”

-《揚子樓市》調查

對于假離婚購房，江蘇泓遠律師事務所刁前進律師提醒說，從法律上來說其實并不存在假離婚的說法。“夫妻雙方即使就是為了各種目的而辦理離婚或結婚手續(xù)，其做法也是真實存在的，受到法律保護。”據此，刁前進認為，假離婚后引發(fā)新的經濟或感情問題，較后假戲真做，就得不償失了。“如果擁有房產的一方不愿意復婚，那沒有擁有房產的一方可謂是人財兩空?！边@是較可怕的結果。

刁前進認為，“假離婚”的現象說明：政策還存在不足之處?！坝行┣闆r確實是忽視了每個家庭的特殊住房情況和要求，誤傷了改善型購房者，比如人均居住面積較低的家庭，購購套改善性住房卻無法申請優(yōu)惠貸款；而另一些，則讓炒房客有機可乘?！睂Υ耍笄斑M建議，應該用更細化、更人性化的政策規(guī)定來避免這種“假離婚”現象。

四 以公司名義貸款購房

房貸方式：小企業(yè)主以自己公司的名義貸款購房

風險提示：貸款期限較短，銀行審核更嚴，對公貸款多數不允許購房

年近40的張先生經過多年的打拼，目前名下有三套房和一家規(guī)模不小的廣告公司，資產比一般的同齡人要多不少。近期，他打算再購一套房，一方面因為今年樓市調整，他看中的品牌樓盤開盤價比原來的市場預期低了不少，張先生認為這是購入的好時機，另一方面，購過多套房子的張先生這幾年來也對房子的升值能力深有體會。但售樓人員問過他的家庭住房情況后告訴他，現在南京有部分銀行已經出臺了三套房停貸政策，即便能夠辦理的銀行，以他的情況貸款的話頭付比例和貸款利率都得大幅提高，基本都要承擔基準利率的1.2倍—1.5倍。

銀行收緊個人房貸，讓張先生很郁悶。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名義貸款購房啊。”張先生趕緊咨詢了幾家銀行，果真發(fā)現有銀行可以操作，工作人員告訴他公司貸款購房的政策是可貸七成、1.15倍的利率，雖然貸款期限只有10年，不過張先生覺得相比之下還是可以為他省下不少利息。

-《揚子樓市》調查

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