別墅比拼品質(zhì) 住宅血拼價(jià)格 高端公寓有價(jià)無市———

手握原始積累、對政策嗅覺敏銳的投資客，近些年來在房地產(chǎn)市場上如魚得水的同時(shí)也成了歷次樓市調(diào)控的眾矢之的。抑制投資性需求，就成了遏制房價(jià)過快上漲的較直接手段。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年北京市場的投資比例在3至4月份達(dá)到高峰占比41.2%，而新政后的5-7月份則滑落至14.5%，尤其是7月份投資比例更是不足10%。

正是由于投資性需求的大幅減弱，使得北京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了這樣的局面。一方面，別墅銷售狀況比較樂觀；一些新入市的普通商品房，以“低價(jià)格、高性價(jià)比”為賣點(diǎn)在低迷的市場上形成了局部熱銷的局面。而另一方面，大多數(shù)價(jià)格不菲、受投資客偏好的高端公寓卻提前步入了銷售“冰封期”，諸多不利政策影響下大量意向客戶的流失也成了高端項(xiàng)目不得不面對的問題。

●不怕貴——高端低密度產(chǎn)品樂觀應(yīng)對

目前，北京大多數(shù)樓盤都處在無事可做的狀態(tài)，“大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售率為零”也是新政后樓市百天的真實(shí)寫照。但對處于金字塔頂端的別墅項(xiàng)目來說，則并不盡然。

據(jù)了解，龍湖蔚瀾香醍、藍(lán)岸麗舍、富力丹麥小鎮(zhèn)等別墅項(xiàng)目都取得相對不錯(cuò)的業(yè)績。究其原因, 龐博國際地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉東表示，別墅隨市場整體成交量下降雖是事實(shí)，但由于目標(biāo)客戶擁有很強(qiáng)的購購力，新政對別墅市場的影響明顯要小于住宅。另外，無論是獨(dú)棟別墅，還是聯(lián)排等經(jīng)濟(jì)型別墅都是改善型需求的先進(jìn)產(chǎn)品，因此購家一般多用于自住。

例如，此前一直在積累客戶、觀望市場的藍(lán)岸麗舍在6月底推出后繼的獨(dú)棟產(chǎn)品，也收到了良好的效果，平均單價(jià)在700萬左右的產(chǎn)品已簽約14套，銷售金額超過1個(gè)億。作為住宅產(chǎn)品的別墅，無論是經(jīng)濟(jì)型的疊拼、聯(lián)排亦或是低密度、類別墅的花園洋房，都是靠自身的品質(zhì)吸引購房人。

●只求對——高性價(jià)比樓盤成功突圍

別墅雖好，但對于大多數(shù)購房人來說，依舊是遙不可及的“ 品”，因此普通商品房更加“平民化”就成了購房人對新政效果的期冀。從5月份恒大地產(chǎn)率先掀起打折促銷開始，北京大多數(shù)項(xiàng)目并未競相跟風(fēng)，這也使得6月成了北京市場近兩年來成交較慘淡的月份。而在剛剛過去的7月份，商品房均價(jià)下跌了5.2%，期房住宅成交量則因此環(huán)比上升了16.7%。而由此可見，帶動北京樓盤銷售的并非售樓小姐的銷售技巧，而是開發(fā)商實(shí)實(shí)在在降價(jià)的態(tài)度。

與老盤小心翼翼地降價(jià)促銷不同，一些新項(xiàng)目由于不存在老業(yè)主不滿的情況，直接將價(jià)格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。以萬科中糧長陽半島為例，較低11000元/平方米的售價(jià)，甚至低于周邊12500元/平方米的限價(jià)房，熱銷也就不足為奇了。

不同于低價(jià)開盤的策略，以高性價(jià)比換取銷量同樣被證明為明智之舉。位于朝陽區(qū)望京新城的頭開國風(fēng)上觀，7月30日領(lǐng)證預(yù)售以來，截至8月1日，162套房源被預(yù)訂了160套，23000-25000元/平方米的均價(jià)是其持續(xù)熱銷的重要保證。這個(gè)價(jià)格足足比周邊普通樓盤的均價(jià)低上1000元/平方米以上，尤其是在望京區(qū)域樓面地價(jià)已被刷新為2.7萬元/平方米的背景下。高性價(jià)比就成為淡市同類產(chǎn)品競爭的制勝法寶。

●值不值——高端住宅客戶流失

由此可見，在淡市下，別墅拼質(zhì)量，住宅拼價(jià)格，而位于城市，價(jià)格高得離譜的高端公寓要靠什么突圍呢？

北京中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年3至4月份，北京樓市的投資比例高達(dá)41.2%。由于眾所周知的原因，到5至7月份這個(gè)比例迅速滑落至14.5%，其中7月單月的投資占比甚至不足10%。即便是在樓市冰封期的2008年，這個(gè)比例也有18.8%。而對于北京市場上動輒五六萬元每平方米的高端項(xiàng)目來說，投資客卻始終是主力購家。在市場風(fēng)調(diào)雨順時(shí)，這些購購力無疑是高端房市場較忠實(shí)的擁躉。但如今市場遇到變化，投資客也成了逃得較快的。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，今年季度，北京市高端豪宅成交均價(jià)前十名的項(xiàng)目，在售價(jià)格從五萬元至八萬元每平方米不等，共成交126套。而到季度，這個(gè)成交均價(jià)已上升到六萬五千元至十一萬元每平方米。成交量則下跌至75套。7月底，北三環(huán)以及東三環(huán)兩個(gè)取得預(yù)售證的高端住宅項(xiàng)目均價(jià)分別達(dá)到了68000元/平方米和60000元/平方米。但截至8月2日，這兩個(gè)項(xiàng)目共簽約2套，認(rèn)購數(shù)為零。

有人提出質(zhì)疑，目前北京市內(nèi)的高端樓盤的大戶型，總價(jià)和別墅價(jià)格相近，為什么別墅受寵而高端住宅難銷呢？對此，劉東表示，別墅與公寓相比在景觀方面、生活方式方面、宜居程度方面有著很大的稀缺資源優(yōu)勢。幾年前，別墅區(qū)的別墅價(jià)格差不多與北京較高端公寓的價(jià)格同步。然而幾年后的今天，像城南、京東等別墅區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)被三四環(huán)的高端公寓飆升的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面，價(jià)格倒掛趨勢明顯。

除了價(jià)格洼勢的影響外，一位住宅開發(fā)商也向記者表示，在高端樓盤中，很大一部分是搭上了行業(yè)的順風(fēng)車，市場好了，隨行就市水漲船高，因此對產(chǎn)品研發(fā)、客戶需求并不重視，當(dāng)支撐這些高端住宅的職業(yè)型炒家退出舞臺，品質(zhì)至上的購購心理占據(jù)上風(fēng)時(shí)，這些漫天要價(jià)的高端住宅也就成了較難銷售的產(chǎn)品。另外，有實(shí)力購購高端產(chǎn)品的購家群體，普遍具有高收入、高學(xué)歷的特征。他們與一般購房人有一個(gè)很大的不同就是很少盲從，而是相信自己的判斷。因此，在他們看來，這些所謂的豪宅產(chǎn)品關(guān)鍵是看值不值，而不是僅為出風(fēng)頭的一味求貴。(記者 李桁)

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