別墅比拼品質(zhì) 住宅血拼價格 高端公寓有價無市———

手握原始積累、對政策嗅覺敏銳的投資客，近些年來在房地產(chǎn)市場上如魚得水的同時也成了歷次樓市調(diào)控的眾矢之的。抑制投資性需求，就成了遏制房價過快上漲的較直接手段。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年北京市場的投資比例在3至4月份達(dá)到高峰占比41.2%，而新政后的5-7月份則滑落至14.5%，尤其是7月份投資比例更是不足10%。

正是由于投資性需求的大幅減弱，使得北京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了這樣的局面。一方面，別墅銷售狀況比較樂觀；一些新入市的普通商品房，以“低價格、高性價比”為賣點在低迷的市場上形成了局部熱銷的局面。而另一方面，大多數(shù)價格不菲、受投資客偏好的高端公寓卻提前步入了銷售“冰封期”，諸多不利政策影響下大量意向客戶的流失也成了高端項目不得不面對的問題。

●不怕貴——高端低密度產(chǎn)品樂觀應(yīng)對

目前，北京大多數(shù)樓盤都處在無事可做的狀態(tài)，“大部分房地產(chǎn)項目銷售率為零”也是新政后樓市百天的真實寫照。但對處于金字塔頂端的別墅項目來說，則并不盡然。

據(jù)了解，龍湖蔚瀾香醍、藍(lán)岸麗舍、富力丹麥小鎮(zhèn)等別墅項目都取得相對不錯的業(yè)績。究其原因, 龐博國際地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行董事劉東表示，別墅隨市場整體成交量下降雖是事實，但由于目標(biāo)客戶擁有很強的購購力，新政對別墅市場的影響明顯要小于住宅。另外，無論是獨棟別墅，還是聯(lián)排等經(jīng)濟型別墅都是改善型需求的先進產(chǎn)品，因此購家一般多用于自住。

例如，此前一直在積累客戶、觀望市場的藍(lán)岸麗舍在6月底推出后繼的獨棟產(chǎn)品，也收到了良好的效果，平均單價在700萬左右的產(chǎn)品已簽約14套，銷售金額超過1個億。作為住宅產(chǎn)品的別墅，無論是經(jīng)濟型的疊拼、聯(lián)排亦或是低密度、類別墅的花園洋房，都是靠自身的品質(zhì)吸引購房人。

●只求對——高性價比樓盤成功突圍

別墅雖好，但對于大多數(shù)購房人來說，依舊是遙不可及的“ 品”，因此普通商品房更加“平民化”就成了購房人對新政效果的期冀。從5月份恒大地產(chǎn)率先掀起打折促銷開始，北京大多數(shù)項目并未競相跟風(fēng)，這也使得6月成了北京市場近兩年來成交較慘淡的月份。而在剛剛過去的7月份，商品房均價下跌了5.2%，期房住宅成交量則因此環(huán)比上升了16.7%。而由此可見，帶動北京樓盤銷售的并非售樓小姐的銷售技巧，而是開發(fā)商實實在在降價的態(tài)度。

與老盤小心翼翼地降價促銷不同，一些新項目由于不存在老業(yè)主不滿的情況，直接將價格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。以萬科中糧長陽半島為例，較低11000元/平方米的售價，甚至低于周邊12500元/平方米的限價房，熱銷也就不足為奇了。

不同于低價開盤的策略，以高性價比換取銷量同樣被證明為明智之舉。位于朝陽區(qū)望京新城的頭開國風(fēng)上觀，7月30日領(lǐng)證預(yù)售以來，截至8月1日，162套房源被預(yù)訂了160套，23000-25000元/平方米的均價是其持續(xù)熱銷的重要保證。這個價格足足比周邊普通樓盤的均價低上1000元/平方米以上，尤其是在望京區(qū)域樓面地價已被刷新為2.7萬元/平方米的背景下。高性價比就成為淡市同類產(chǎn)品競爭的制勝法寶。

●值不值——高端住宅客戶流失

由此可見，在淡市下，別墅拼質(zhì)量，住宅拼價格，而位于城市，價格高得離譜的高端公寓要靠什么突圍呢？

北京中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年3至4月份，北京樓市的投資比例高達(dá)41.2%。由于眾所周知的原因，到5至7月份這個比例迅速滑落至14.5%，其中7月單月的投資占比甚至不足10%。即便是在樓市冰封期的2008年，這個比例也有18.8%。而對于北京市場上動輒五六萬元每平方米的高端項目來說，投資客卻始終是主力購家。在市場風(fēng)調(diào)雨順時，這些購購力無疑是高端房市場較忠實的擁躉。但如今市場遇到變化，投資客也成了逃得較快的。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，今年季度，北京市高端豪宅成交均價前十名的項目，在售價格從五萬元至八萬元每平方米不等，共成交126套。而到季度，這個成交均價已上升到六萬五千元至十一萬元每平方米。成交量則下跌至75套。7月底，北三環(huán)以及東三環(huán)兩個取得預(yù)售證的高端住宅項目均價分別達(dá)到了68000元/平方米和60000元/平方米。但截至8月2日，這兩個項目共簽約2套，認(rèn)購數(shù)為零。

有人提出質(zhì)疑，目前北京市內(nèi)的高端樓盤的大戶型，總價和別墅價格相近，為什么別墅受寵而高端住宅難銷呢？對此，劉東表示，別墅與公寓相比在景觀方面、生活方式方面、宜居程度方面有著很大的稀缺資源優(yōu)勢。幾年前，別墅區(qū)的別墅價格差不多與北京較高端公寓的價格同步。然而幾年后的今天，像城南、京東等別墅區(qū)域的價格已經(jīng)被三四環(huán)的高端公寓飆升的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面，價格倒掛趨勢明顯。

除了價格洼勢的影響外，一位住宅開發(fā)商也向記者表示，在高端樓盤中，很大一部分是搭上了行業(yè)的順風(fēng)車，市場好了，隨行就市水漲船高，因此對產(chǎn)品研發(fā)、客戶需求并不重視，當(dāng)支撐這些高端住宅的職業(yè)型炒家退出舞臺，品質(zhì)至上的購購心理占據(jù)上風(fēng)時，這些漫天要價的高端住宅也就成了較難銷售的產(chǎn)品。另外，有實力購購高端產(chǎn)品的購家群體，普遍具有高收入、高學(xué)歷的特征。他們與一般購房人有一個很大的不同就是很少盲從，而是相信自己的判斷。因此，在他們看來，這些所謂的豪宅產(chǎn)品關(guān)鍵是看值不值，而不是僅為出風(fēng)頭的一味求貴。(記者 李桁)

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