住房公積金也好，商業(yè)貸款也罷，適合自己的才是明智的。

房地產(chǎn)已經(jīng)歷了輪番的調(diào)控，住房貸款政策也跟著舊貌換新顏。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要學(xué)會(huì)區(qū)分哪種貸款是適于自己的。

　白領(lǐng)購(gòu)房

小倪是山西人，大學(xué)畢業(yè)后就留在北京工作，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的職場(chǎng)奮斗，現(xiàn)就職于一家大型軟件公司工作，月收入頗為豐厚。 小倪工作后就一直租房居住，每月的月租金也是一筆不小的支出。眼下，小倪與相戀多年的女友也到了談婚論嫁的年齡，所以小倪較近一直在四處看房子。在北京現(xiàn)階段高住房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)下，已有一定積蓄的他也只能通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。

貸款指導(dǎo)：頭次貸款，商業(yè)貸款亦有優(yōu)惠。

像小倪這樣的外地購(gòu)房人，目前銀行是要求提供在北京一年以上的納稅或是社保證明才可以貸款的。小倪所在的公司一直有為員工繳納三險(xiǎn)和公積金，所以小倪是可以獲得銀行貸款的。因?yàn)樾∧呙聼o(wú)住房也無(wú)貸款購(gòu)房紀(jì)錄，他現(xiàn)在貸款是屬于頭套住房貸款款的，可以享受到頭套房的優(yōu)惠。目前銀行對(duì)頭套房90平米以下的較低頭付要求是20%，90平米以上較低30%。

專家小貼士：外地購(gòu)房人在北京貸款需提供材料。

借款人婚姻狀況證明（已婚提供結(jié)婚證、未婚提供單身證明）、借款人及配偶身份證、暫住證、戶口本、借款人相關(guān)學(xué)歷證明、所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章、收入證明及銀行半年以上的流水證明，在北京一年以上的納稅或社保證明。

　改善型購(gòu)房

小董是北京當(dāng)?shù)厝?，現(xiàn)就職于某大型國(guó)有企業(yè)，月收入穩(wěn)定。小董名下現(xiàn)有一套已結(jié)清貸款的房產(chǎn)，是小董的父母在其婚前為其購(gòu)置。小董和愛(ài)人結(jié)婚已滿10年，孩子也已經(jīng)上了小學(xué)。夫妻倆現(xiàn)在居住的小區(qū)建成年代較早且面積小，小董夫妻倆想在孩子上學(xué)附近再購(gòu)一套大一點(diǎn)的房子來(lái)改善居住條件。

貸款指導(dǎo)：改善型購(gòu)房頭選公積金貸款。

因?yàn)樾《乱延幸惶鬃》?，且為貸款購(gòu)購(gòu)，根據(jù)目前銀行"認(rèn)房又認(rèn)貸"的政策，小董如果再購(gòu)房的話是屬于套房。

目前銀行對(duì)套房的政策是頭付較低50%，因此建議小董夫妻可以選擇貸款政策相對(duì)優(yōu)惠的公積金貸款，雖然目前公積金貸款頭付與商業(yè)貸款并無(wú)差別，但是公積金貸款利率3.87%卻是先進(jìn)不變的，與商業(yè)貸款二套房上浮1.1后6.53%相比，有2.66個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠。

專家小貼士：貸款購(gòu)房需提供材料。

借款人婚姻狀況證明（已婚提供結(jié)婚證、未婚提供單身證明）、借款人及配偶身份證、戶口本、借款人相關(guān)學(xué)歷證明、所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章、收入證明及銀行半年以上的流水證明。

　經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)

葛先生是一家酒店的總經(jīng)理，目前在順義區(qū)經(jīng)營(yíng)著一家比較大型的酒店。葛先生經(jīng)營(yíng)的酒店地段佳、重視服務(wù)、客源較穩(wěn)定，年收益也非常可觀。頗具投資眼光的葛先生又看中了昌平區(qū)的一個(gè)度假村項(xiàng)目，趁著現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好，他想投資該度假村項(xiàng)目?？墒歉鹣壬诸^的流動(dòng)資金數(shù)額太少，連投資入股的較低限額都不夠，所以眼看著賺錢的投資項(xiàng)目成為"鏡花水月"，葛先生真真切切地感覺(jué)到了心有余而力不足。

貸款指導(dǎo)：就葛先生的實(shí)際情況，他非常適合目前銀行推出的"中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款"。因?yàn)橹行∑髽I(yè)經(jīng)營(yíng)貸款是用企業(yè)主名下的房產(chǎn)、廠房等作為抵押物，向銀行申請(qǐng)貸款用途企業(yè)經(jīng)營(yíng)、融資、購(gòu)購(gòu)設(shè)備等。

葛先生可以將名下的酒店作抵押向銀行申請(qǐng)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款。商用房抵押的話一般較高可以貸到抵押物的六成，利率執(zhí)行同期基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)，與典當(dāng)?shù)认啾?，利率還是存在較大優(yōu)勢(shì)的。目前，中小企業(yè)抵押貸款較長(zhǎng)可以貸到10年，在還款初期，葛先生可以每月只還利息，等到葛先生取得分紅收益后，一次性再償還本金，能夠緩解小企業(yè)主的資金壓力。

專家小貼士：

需準(zhǔn)備個(gè)人材料：借款人及配偶身份證、戶口本或暫住證、婚姻狀況證明、借款人較高學(xué)歷證明、抵押物的產(chǎn)權(quán)證、借款人收入證明，另外還需提供一些借款人資金實(shí)力證明材料，如房產(chǎn)證、存款證明、股票或基金對(duì)賬單等。

需準(zhǔn)備公司材料：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、公司章程、公司近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表及銀行賬戶流水、貸款用途證明。

（吳昊偉嘉安捷企劃主管）

樓市新政組合拳的影響逐漸顯現(xiàn)，樓市進(jìn)入了一個(gè)成交的低迷期。下一階段，是否還會(huì)有針對(duì)樓市的政策出臺(tái)？

針對(duì)讀者關(guān)心的一些話題，就樓市新政、住房?jī)r(jià)格走勢(shì)以及購(gòu)房建議等等問(wèn)題，我們采訪了地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士，聽聽他們是如何看待現(xiàn)在的樓市的。

樓市新政的調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，12個(gè)城市中有7個(gè)城市住宅成交量環(huán)比下滑，其中武漢和青島降幅居前，分別為38.7%和35.8%，并且多數(shù)城市上半年累計(jì)成交量低于去年。

不過(guò)住房?jī)r(jià)格并未與成交量同步下滑，僅僅只是止住了大幅上升的腳步。在這種局面下，是否還有繼續(xù)出臺(tái)樓市新政的可能？

針對(duì)讀者關(guān)心的一些話題，就樓市新政、住房?jī)r(jià)格走勢(shì)以及購(gòu)房建議等等問(wèn)題，我們采訪了地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士，聽聽他們是如何看待現(xiàn)在的樓市的。

　顧彤：房地產(chǎn)的"戰(zhàn)國(guó)時(shí)代"

"如果在四月底五月初，我可能會(huì)非常堅(jiān)定地說(shuō)樓市完全進(jìn)入了下行通道。"全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事顧彤說(shuō)。

他認(rèn)為地產(chǎn)新政將會(huì)使樓市很快進(jìn)入購(gòu)方市場(chǎng)?？墒请S著時(shí)間的推移，政府、銀行、地產(chǎn)商、購(gòu)房人、學(xué)者各方對(duì)地產(chǎn)新政的不同解讀和反應(yīng)都漸漸歸于一種態(tài)度--觀望。特別是當(dāng) 總理指出"調(diào)控兩難"困境之后，這種觀望態(tài)度更是變得曖昧不清，樓市走勢(shì)也跟著朦朧起來(lái)。

作為有著十一年地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人，顧彤敏感地意識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)發(fā)生了微妙的質(zhì)的變化。

"現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)仿佛進(jìn)入了自身的'戰(zhàn)國(guó)時(shí)代'，多方力量在房地產(chǎn)這塊巨大版圖上展示自己的博弈術(shù)。"他認(rèn)為這種觀望氛圍可能會(huì)持續(xù)到年底，"在多方態(tài)度曖昧的時(shí)段，即使政府有可能出臺(tái)一系列后續(xù)調(diào)控措施，如征收房產(chǎn)稅等，也只能影響到區(qū)域樓市，無(wú)傷于整體樓市。"

面對(duì)曖昧的樓市，顧彤建議購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎，較好能做到"勤看盤、勤調(diào)研、緩出手"。他認(rèn)為針對(duì)北京、上海、廣州等一線城市應(yīng)多關(guān)注現(xiàn)房和二手房，"比如投資性房源較多的項(xiàng)目，軌道交通周圍的二手房及緊靠學(xué)校的小區(qū)等有的房源。"

另外，他認(rèn)為還可以特別關(guān)注一下經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利的二三線城市的樓市，"如果這些城市的樓市在前幾輪樓市走高之時(shí)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，又有很大升值空間，那么它們將是值得投資的對(duì)象。"

陳寶存：兩難的樓市新政

"樓市低迷不過(guò)是政策嚴(yán)重吃緊局面下的暫時(shí)現(xiàn)象，住房?jī)r(jià)格上漲的市場(chǎng)因素不可能改變，那些持續(xù)觀望試圖抄深底的人，一定會(huì)失望而歸。"全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存與聯(lián)盟常務(wù)理事顧彤的觀點(diǎn)迥異。

他認(rèn)為今天的樓市根本不存在購(gòu)方市場(chǎng)的可能。"一方面，市場(chǎng)上真正的購(gòu)購(gòu)力雖沒(méi)有真實(shí)客觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但人們都能感受到暗涌著的需求巨流，新政不過(guò)是讓這些強(qiáng)勁的購(gòu)購(gòu)力被暫時(shí)壓制，一有機(jī)會(huì)它便會(huì)噴薄而出；另一方面，房地產(chǎn)建筑成本在連年攀升，特別是土地作為資本的價(jià)值被承認(rèn)之后，土地成本有了從零到天價(jià)的變化，再加上很多城市土地可供量不足及新的土地管理法與折遷條例出臺(tái)，必然會(huì)拉升住房?jī)r(jià)格。"

他認(rèn)為樓市新政不過(guò)是一個(gè)治標(biāo)不治本的權(quán)宜之策。

陳寶存判斷政府很難再度采取新的樓市調(diào)控措施，因?yàn)榈禺a(chǎn)商不購(gòu)地，消費(fèi)者不購(gòu)房的觀望狀態(tài)已大大影響了政府財(cái)政收入。五月份全國(guó)財(cái)政收入與前四個(gè)月相比，收入增幅回落13.6%，財(cái)政支出增長(zhǎng)14.2%，持續(xù)下去必然會(huì)打破收支平衡。

"繼續(xù)出臺(tái)更大效力的樓市打壓政策，勢(shì)必影響房企的投資信心，進(jìn)而致使樓市成交量與土地投資持續(xù)低迷，政府財(cái)政是很難承受這個(gè)壓力的。"此時(shí)的樓市新政一如雞肋食之無(wú)味，棄之可惜，處于兩難之際。

兩難的樓市新政很可能會(huì)在第三季度結(jié)束，根據(jù)陳寶存的分析："新政實(shí)行之后，一二手房均有回落，雖然幅度不大，但根據(jù)政府財(cái)政收入數(shù)據(jù)看，在未來(lái)三個(gè)月樓市尚存進(jìn)一步調(diào)整回落的機(jī)會(huì)，它造成的樓市僵持局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。"

他向購(gòu)房者建議說(shuō)："十月份，被打壓的購(gòu)購(gòu)力將會(huì)得到釋放，這之前將是樓市介入的較佳時(shí)機(jī)。"

王浩：一劑清醒的"涼"藥

"過(guò)熱了必須得調(diào)！"擁有八年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的旭輝集團(tuán)王浩認(rèn)為新政的出臺(tái)是非常及時(shí)的，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是十分必要的。

"今年3月到4月中旬一個(gè)半月內(nèi)住房?jī)r(jià)格上漲的速度完全超出了地產(chǎn)人想象的高度，作為房地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)也確實(shí)需要一劑使人清醒的'涼'藥了。"

他對(duì)潘石屹將房地產(chǎn)比喻為癌細(xì)胞深表贊同，因?yàn)榉慨a(chǎn)業(yè)把其他行業(yè)的資金都吸收過(guò)來(lái)，造成沒(méi)有人再做實(shí)業(yè)都在炒房，甚至有些父母教育子女"奮斗40年不如花3年時(shí)間炒套房"。社會(huì)的文化思想被嚴(yán)重扭曲，這種現(xiàn)象是很不正常的，房產(chǎn)應(yīng)該逐步回到常規(guī)利潤(rùn)的行業(yè)層面。

"房產(chǎn)新政執(zhí)行至今已經(jīng)基本達(dá)到了兩步預(yù)期，步讓價(jià)格平穩(wěn)的預(yù)期在一個(gè)月左右就達(dá)到了，步讓住房?jī)r(jià)格適可回落的預(yù)期，現(xiàn)在也在逐步實(shí)現(xiàn)。"他分析，政府沒(méi)有密集地出臺(tái)政策是很理智、很正確的，從以上兩個(gè)角度來(lái)說(shuō)，下半年應(yīng)該不會(huì)有打壓房產(chǎn)的政策，對(duì)新政的猜疑經(jīng)過(guò)這一輪也會(huì)越來(lái)越少，基本上不會(huì)讓人總懷疑有沒(méi)有另一只靴子，第三只靴子甚至第四只靴子，即使有也只是針對(duì)整個(gè)宏觀調(diào)控層面的。

針對(duì)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅擴(kuò)增問(wèn)題，王浩覺(jué)得政府還是非常慎重的，他認(rèn)為房產(chǎn)稅并不是僅僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，真正交房產(chǎn)稅的更多都是購(gòu)房人，房產(chǎn)稅該不該擴(kuò)征？如果擴(kuò)征，該如何擴(kuò)征，這些都是應(yīng)該反復(fù)思量的問(wèn)題。

較后王浩說(shuō)："這個(gè)需要政府將房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收做一次梳理，進(jìn)行系統(tǒng)化的修訂。不要老是糾結(jié)于細(xì)枝末節(jié)，從宏觀整體理清楚之后再?zèng)Q策是新增還是擴(kuò)增一個(gè)稅種。"

購(gòu)置房產(chǎn)是一件大事情，甚至要牽動(dòng)幾代人的心弦。老百姓鮮少能夠一次性付清房款，申請(qǐng)住房貸款要順應(yīng)自己的情勢(shì)。

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