與住宅市場(chǎng)不斷遭受政策打壓，開發(fā)商的供給和購房者的購購日益陷入觀望不同，以寫字樓為頭的成都商業(yè)地產(chǎn)卻在不斷擴(kuò)容。開發(fā)商和購房者都在豪賭一個(gè)業(yè)內(nèi)的預(yù)言：21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，個(gè)十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。

一度被譽(yù)為“住商”倒掛的典型代表城市成都會(huì)在2010年形成一個(gè)反轉(zhuǎn)嗎？

商業(yè)地產(chǎn)“抗調(diào)控”

“現(xiàn)在住宅投資應(yīng)該理性了，率和空置率隨著國家的宏觀調(diào)控將越發(fā)重要，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機(jī)會(huì)。”高先生，一位專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者，其投資理念一度在成都引發(fā)不小的跟風(fēng)。在商業(yè)地產(chǎn)不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報(bào)近40%。“產(chǎn)業(yè)資金和外資還沒有開始大量進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)隨著住房調(diào)控的開始漸入高潮?！?p>成都區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證高先生的判斷。隨著仁恒廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)、新希望大廈、新視界廣場(chǎng)、、成都國際商城、大陸國際、銀石廣場(chǎng)、新鴻基國際金融、九龍倉國金等十余個(gè)寫字樓陸續(xù)入市，以及開發(fā)量超過800萬平方米的城市綜合體動(dòng)工興建，約300萬平方米的總部基地辦公物業(yè)同樣參與到了爭(zhēng)奪投資者的戰(zhàn)爭(zhēng)中來。

“供給的大幅增加除了看重整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的龐大需求外，以高端電梯住宅為基礎(chǔ)開發(fā)的區(qū)域商務(wù)有著龐大的市場(chǎng)潛在需求?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，以成都、重慶為頭的區(qū)域經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將復(fù)制幾年前上海、北京等地商業(yè)地產(chǎn)的模式。“而其單價(jià)低于周邊住宅，出租收益卻高于周邊住宅，將吸引更多的資金進(jìn)入這些區(qū)域?qū)ふ彝顿Y機(jī)會(huì)?！?p>商業(yè)地產(chǎn)的“抗調(diào)控能力”似乎也正在成為開發(fā)商和成都市政府看重的房地產(chǎn)投資新天地。

“從2009年12月份開始，成都市土地的供給明顯偏重商業(yè)地產(chǎn)的土地供給，而萬科、華潤(rùn)等傳統(tǒng)住宅開發(fā)巨頭也在成都尋找適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的地塊?！痹谛菑┑禺a(chǎn)成都分公司總經(jīng)理張猛看來，作為傳統(tǒng)住宅房企上市企業(yè)的萬科、華潤(rùn)等，光靠住宅保持良好的業(yè)績(jī)是很困難的，只有增加自有物業(yè)的比重才能保持業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，“才有了轉(zhuǎn)型一說”。

不確定性仍存

然而，對(duì)于投資者的熱捧和開發(fā)商看重的“政策調(diào)控”避風(fēng)港，商業(yè)地產(chǎn)的不確定性仍然讓成都地產(chǎn)業(yè)感到憂心。“這種類似于大躍進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將很大程度上考驗(yàn)新興經(jīng)濟(jì)的承擔(dān)能力，如果沒有政府政策的引導(dǎo)，很可能出現(xiàn)消化不良的局面。”東方偉業(yè)的市場(chǎng)總監(jiān)陳大輝表示，2009年成都政府仍在出臺(tái)優(yōu)惠政策促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)消化，2010年的大量供給增加能否逼迫政府出臺(tái)更為強(qiáng)大的優(yōu)惠措施呢？

來自世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年成都寫字樓市場(chǎng)將步入供應(yīng)急增的階段：在2009年新增29.3萬平方米供應(yīng)量和存量達(dá)到130.7萬平方米的基礎(chǔ)上，2010年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到75.8萬平方米。

“來自供應(yīng)方面的巨大壓力將不可避免的傳導(dǎo)給租金和空置率，預(yù)計(jì)兩者仍將延續(xù)2009年的態(tài)勢(shì)。不過，盡管目前預(yù)測(cè)的供應(yīng)較大，開發(fā)商有可能根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)有針對(duì)性地調(diào)整項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)?！笔腊钗豪硎祟A(yù)計(jì)，未來成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)由于受到新增物業(yè)位置的影響，平均租金將有所調(diào)整，但仍將保持在一定高位?？罩寐识虝r(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升，但是隨著時(shí)間的推移，將逐步回到低位。

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