本文就滬上某中級(jí)法院審理物業(yè)管理糾紛案件的基本情況和糾紛成因進(jìn)行了具體地研究，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的建議和對(duì)策。
一、糾紛的總體態(tài)勢(shì)
(一)案件數(shù)量分析
2004年，該院共受理物業(yè)管理糾紛案件150件。與2003全年受理的物業(yè)管理糾紛案件相比，上升了25％。與2002年全年受理的94件物業(yè)管理糾紛案件相比．上升了近60％，案件數(shù)量呈逐年遞增的態(tài)勢(shì)。同近年來住宅商品化進(jìn)程迅速推進(jìn)、物業(yè)管理活動(dòng)的日益頻繁和深化密切相關(guān)。
(二)案件主體分析
1、業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛數(shù)占絕大多數(shù)
從涉案主體分析，2004年受理的150件物業(yè)管理糾紛案件中．業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛約占71％，居頭位。業(yè)主與物業(yè)公司作為物業(yè)管理法律關(guān)系中權(quán)利和義務(wù)的享有人和承受者，產(chǎn)生的糾紛往往是較為直接和突出的。其中又以因物業(yè)管理費(fèi)的收取和交納產(chǎn)生的糾紛較為突出。
2、房產(chǎn)商在某些情形下可成為訴訟主體
房產(chǎn)商作為住宅小區(qū)的開發(fā)商和建設(shè)單位．其主要目的是通過商品房的開發(fā)和銷售獲取利益．房產(chǎn)商并不是物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。但在特定情況下，其也可以成為物業(yè)管理糾紛的當(dāng)事人。例如在為物業(yè)管理中的資料、物業(yè)用房移交出現(xiàn)的矛盾，或者為小區(qū)設(shè)施的權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)等情況。
3、業(yè)委會(huì)作為訴訟主體現(xiàn)象普遍
在上述物業(yè)管理糾紛案件中，業(yè)委會(huì)作為訴訟主體的約占20％，居于業(yè)主與物業(yè)公司之后．列第三位。除了上面提到的業(yè)委會(huì)與房產(chǎn)商之間的糾紛外，還表現(xiàn)為業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間的糾紛，涉及物業(yè)資料和物業(yè)用房的移交、物業(yè)資金的使用和管理等方面；此外．業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間的糾紛也時(shí)有發(fā)生，如業(yè)主與業(yè)委會(huì)間因選任、罷免代表。起訴、選聘物業(yè)公司等事項(xiàng)而產(chǎn)生糾紛。
(三)糾紛類型分析
1、物業(yè)管理費(fèi)的收取與交納
因物業(yè)管理費(fèi)的收取與交納引發(fā)的糾紛約占總數(shù)的70％，主要分為兩類：
關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛數(shù)量一直居高不下，約占物業(yè)管理糾紛案件收案總數(shù)的67％。這類案件中，物業(yè)公司大多為一審原告．其通過起訴向業(yè)主主張物業(yè)管理費(fèi)及滯納金．業(yè)主通常以物業(yè)公司未履行職責(zé)或履行職責(zé)有瑕疵、滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高為由進(jìn)行抗辯．以達(dá)到拒交或減交物業(yè)管理費(fèi)的目的。
此外，因同一小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一引發(fā)的糾紛也時(shí)有發(fā)生，其數(shù)量雖少，但矛盾較為突出，表現(xiàn)為在同一小區(qū)內(nèi)既有商品住宅，又有售后產(chǎn)權(quán)住宅，物業(yè)公司要求業(yè)主按商品房標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。由于二者的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異較大．觸及的焦點(diǎn)較為敏感，該問題已經(jīng)引起有關(guān)部門的高度重視。
2、業(yè)委會(huì)與業(yè)主的權(quán)責(zé)劃分
主要表現(xiàn)為業(yè)主與業(yè)委會(huì)間對(duì)將物業(yè)交于何人管理意見不一，大多涉及選任、罷免業(yè)主代表，起訴、選聘物業(yè)公司等內(nèi)部事項(xiàng)。此類案件集中體現(xiàn)了業(yè)主與業(yè)委會(huì)在行使小區(qū)自治管理權(quán)方面因權(quán)責(zé)、手續(xù)等不明確引發(fā)的矛盾。
3、物業(yè)公司的行為構(gòu)成違約或侵權(quán)
主要表現(xiàn)為兩方面：一方面是物業(yè)公司未履行義務(wù)，業(yè)主要求其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如業(yè)主以物業(yè)公司未履行社區(qū)安全管理等義務(wù)，致其人身或財(cái)產(chǎn)受損為由．要求認(rèn)定物業(yè)公司構(gòu)成違約并提出賠償主張。另一方面是由于業(yè)主搭建或改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)．物業(yè)公司超越范圍行使職權(quán)．對(duì)業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)造成了損害，業(yè)主據(jù)此起訴．認(rèn)為物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán)，要求其承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。
4、相關(guān)物業(yè)設(shè)施的歸屬與利用
類涉及物業(yè)用房的提供，是物業(yè)管理中產(chǎn)生的新問題。隨著國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的實(shí)施，糾紛數(shù)量有上升趨勢(shì)：如新規(guī)定實(shí)施前，法院經(jīng)業(yè)委會(huì)訴訟已判令房產(chǎn)商交付物業(yè)用房?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》及上海市的實(shí)施意見出臺(tái)后，業(yè)委會(huì)又以面積未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)為由再次起訴，要求房產(chǎn)商按新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房。
類涉及小區(qū)設(shè)施的權(quán)屬。關(guān)于小區(qū)地下車庫(kù)等設(shè)施的權(quán)屬、性質(zhì)及收益歸屬問題，因關(guān)系到附屬設(shè)施結(jié)構(gòu)功能、建筑物區(qū)分共有等多種經(jīng)濟(jì)因素和法律因素．已成為當(dāng)前物業(yè)管理糾紛中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。如業(yè)委會(huì)成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司依
據(jù)合同對(duì)地下停車庫(kù)進(jìn)行管理并收取停車費(fèi)，將收益劃入業(yè)委會(huì)；，房產(chǎn)商起訴認(rèn)為其系車庫(kù)所有人，要求判令物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)停止侵權(quán)并賠償損失。
5、物業(yè)資金的使用和管理
該類案件所占比例較?。憩F(xiàn)為業(yè)主與業(yè)委會(huì)因物業(yè)管理資金及維修基金的使用和管理存有分歧。如業(yè)主代表大會(huì)通過決議，認(rèn)為原業(yè)委會(huì)成員以活動(dòng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)名義領(lǐng)取維修基金的行為未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決議通過，故應(yīng)予退還，遂向原業(yè)委會(huì)成員要求退還該獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，
據(jù)此產(chǎn)生糾紛。
(四)裁判結(jié)果分析
法院2004年審結(jié)的二審物業(yè)管理糾紛案件中，維持原判的比例約占67％；當(dāng)事人撤回上訴的比例占16％；二審改判的比例占1 3％；二審調(diào)解的比例占4％。物業(yè)管理糾紛案件雖然標(biāo)的額不大，但由于涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益，且個(gè)案的裁判對(duì)同一小區(qū)類似的情形有示范作用，故當(dāng)事人大多要求法院作出明確的裁判結(jié)果，與其他類型案件相比較，其調(diào)解難度較大。
(一)案件覆蓋面廣，矛盾容易激化
物業(yè)管理涉及干家萬戶，處理不當(dāng)容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化。如在審理小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件中，物業(yè)公司在起訴的同時(shí)主張滯納金，由于一些業(yè)主欠費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，如按日干分之三計(jì)算，滯納金數(shù)額較高，往往超過本金加之物業(yè)管理企業(yè)客觀上存在一些服務(wù)上的瑕疵，簡(jiǎn)單下判極易引起眾多業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。且有些案件雖為個(gè)案，但同一小區(qū)內(nèi)欠費(fèi)業(yè)主人數(shù)較多，其大多處于觀望態(tài)勢(shì)，極有可能因不滿裁判結(jié)果上告上訪．并形成大規(guī)模的群體訴訟。
(二)法律關(guān)系眾多，權(quán)責(zé)界定模糊
目前，物業(yè)管理糾紛已突破了原先類似業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用等法律關(guān)系單一，權(quán)利義務(wù)明確的特點(diǎn)，單個(gè)案件涉及眾多法律關(guān)系，各主體的權(quán)責(zé)界定成為審案關(guān)鍵。如在房產(chǎn)商訴被告物業(yè)公司、第三人業(yè)委會(huì)一案中，房產(chǎn)商以建設(shè)了專門的物業(yè)用房為由，要求退還原先作為物業(yè)辦公的房屋。該案涉及房產(chǎn)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理關(guān)系，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的物業(yè)合同關(guān)系，房產(chǎn)商與業(yè)委會(huì)之間、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間的物業(yè)用房配置和移交關(guān)系、房產(chǎn)商與物業(yè)公司的遷讓關(guān)系等等，各法律關(guān)系之間具有明顯的關(guān)聯(lián)性和承繼性。 (三)各類法規(guī)眾多，帝有轉(zhuǎn)型痕跡
從物業(yè)管理的成長(zhǎng)發(fā)展和過程來看，其作為一項(xiàng)獨(dú)立的行業(yè)，出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代，與我國(guó)住房制度改革及地方政策關(guān)系密切，帶有較為明顯的歷史轉(zhuǎn)型特征。如關(guān)于同一小區(qū)內(nèi)商品住宅和售后產(chǎn)權(quán)住宅的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不同，就涉及《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、原《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》及上海市行政職能部門頒布的《關(guān)于調(diào)整公有住宅售后管理費(fèi)和房屋修繕人工費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》等多個(gè)規(guī)定。又如上述法規(guī)中雖均對(duì)業(yè)委會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)作了規(guī)定，但前后規(guī)定的內(nèi)容截然不同，使得法院對(duì)業(yè)委會(huì)能否成為訴訟主體的問題難以明確。
(四)區(qū)域分布不均，市區(qū)多于郊縣
分析該院轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛案件的遍布區(qū)域．依此由內(nèi)環(huán)線周邊區(qū)域、市區(qū)域向郊縣區(qū)域遞減。其原因是內(nèi)環(huán)線周邊地區(qū)經(jīng)過近幾年大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，大批業(yè)主已入?。谖飿I(yè)管理中各類糾紛正處于高發(fā)期；市的樓盤開發(fā)較早，物業(yè)管理相對(duì)成熟；而郊縣區(qū)域正處于房產(chǎn)開發(fā)階段，物業(yè)管理矛盾尚未顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年受理的物業(yè)管理糾紛案件中，城區(qū)的此類糾紛約占85％，而郊區(qū)和邊遠(yuǎn)城區(qū)此類糾紛僅為15％。
(五)個(gè)案標(biāo)的額小，均為二審案件
由于物業(yè)管理糾紛中涉及費(fèi)用的交納占了絕大多數(shù)，且物業(yè)管理大多涉及普通服務(wù)，因此個(gè)案涉及訴訟標(biāo)的金額不大。此外，所受理的物業(yè)管理糾紛案件均為二審案件。

三、糾紛的成因分析
（一） 行業(yè)尚未完全市場(chǎng)化、規(guī)范化
從行業(yè)角度而言，物業(yè)管理在我國(guó)屬于新興行業(yè)，還未形成制度化、規(guī)范化。舊小區(qū)的物業(yè)公司主要由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，新成立的小區(qū)大多由房產(chǎn)商自己成立物業(yè)公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于該行業(yè)發(fā)展速度較快，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速膨大，其中服務(wù)質(zhì)量高低有別．從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，又加之轉(zhuǎn)型期中相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善，致使服務(wù)和管理比較混亂．容易導(dǎo)致糾紛的形成。
(二)相關(guān)的民事立法仍不完善
隨著國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的頒布，為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)提供了了相關(guān)依據(jù)．但畢竟行政立法難以對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生的民事糾紛提供直接的、操作性強(qiáng)的法律依據(jù)，且法規(guī)固有的滯后性決定了其難以解決新產(chǎn)生的矛盾，因此審判人員在審理案件中仍會(huì)感到有些糾紛的解決無章可循，難以駕馭。例如關(guān)于業(yè)主大會(huì)作為代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的代表，對(duì)外如何行使權(quán)利，與業(yè)委會(huì)的內(nèi)外關(guān)系如何區(qū)分、界定，在理論界和審判實(shí)務(wù)中存在多種不同觀點(diǎn)，難以統(tǒng)一。又如由物業(yè)管理衍生的地下車庫(kù)權(quán)屬及使用收益等問題，由于我國(guó)立法中缺乏建筑物區(qū)分所有規(guī)定，沒有相應(yīng)的理論體系支撐，使此類糾紛難以處理。由于上述原因，導(dǎo)致裁判結(jié)果的差異較大．該類糾紛的處理亦成為新聞媒介和社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)。
(三)示范文本內(nèi)容過于概括
現(xiàn)行的物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本對(duì)物業(yè)公司的義務(wù)約定較為概括，同時(shí)因?yàn)槭痉段谋镜拇嬖?，使合同雙方的訂約自由受到較大限制，易發(fā)生糾紛。如原《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定．業(yè)主或使用人未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按日加收應(yīng)繳納費(fèi)用千分之三的滯納金。而“示范文本“約定，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。案件審理中有業(yè)主提出，因兩者規(guī)定的滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一，其不愿按日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。
(四)物業(yè)管理行為仍不規(guī)范
由于體制轉(zhuǎn)型的原因，目前部分物業(yè)公司由原房管所轉(zhuǎn)變而來，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要．因此出現(xiàn)了大量不規(guī)范的管理方式，如收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)價(jià)嚴(yán)重不符等，有些物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系出現(xiàn)錯(cuò)位，無

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