糾紛層出不窮，物權(quán)法及物管條例應(yīng)完善前期物業(yè)服務(wù)條款
　　前期物業(yè)管理合同隨著形勢的發(fā)展，現(xiàn)有物業(yè)法律已不能完全提供相關(guān)的服務(wù)。如物業(yè)管理條例對于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂規(guī)定就相當(dāng)粗疏，由此引發(fā)了諸多法律問題，此現(xiàn)象也已引起業(yè)界廣泛重視。近日，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會召開物業(yè)管理法律研討會，針對前期物業(yè)合同存在的相關(guān)問題以案說法，就目前前期物業(yè)合同遭遇法律缺失的現(xiàn)象進(jìn)行了剖析。

　　案例1　10年前的前期物管合同已難滿足業(yè)主要求

　　案例：順義區(qū)某別墅區(qū)1994年預(yù)售，1996年進(jìn)入現(xiàn)房期，之后3年陸續(xù)有業(yè)主入住。盡管小區(qū)是一次性完工，但業(yè)主是分批入住。所以從1996年到現(xiàn)在，小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會，現(xiàn)在小區(qū)仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。雖然從入住至今的近10年中，開發(fā)商更換了三任物業(yè)管理企業(yè)，但小區(qū)業(yè)主用的還是當(dāng)年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)公約。

　　由于是10年約定的合同，一些標(biāo)準(zhǔn)，如價格及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等都已無法滿足目前業(yè)主對物業(yè)管理的要求。另外還有一些前期沒發(fā)現(xiàn)的問題，如社區(qū)維修基金沒在前期物業(yè)合同體現(xiàn)出來等問題，現(xiàn)在都逐漸暴露出來。業(yè)主稱現(xiàn)在物業(yè)管理水平較入住時有所下降，物管公司利用和會所開展經(jīng)營活動創(chuàng)收益時，也直接影響到了社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，故要求降低物業(yè)管理費等。但物管公司卻以空置別墅產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主，因此業(yè)主無法干涉物業(yè)經(jīng)營行為等理由拒絕了業(yè)主要求。業(yè)主認(rèn)為，依靠目前這份前期物業(yè)合同已無法解決全部問題。

　　分析：北京市天矛律師事務(wù)所律師包華認(rèn)為，該糾紛發(fā)生的個原因是社區(qū)前期物業(yè)管理時間過長，前期物業(yè)管理委托合同中的一些重要內(nèi)容已無法滿足現(xiàn)在業(yè)主的要求。而當(dāng)物管公司和業(yè)主之間存在意見不一致時，由于沒有業(yè)委會從中協(xié)調(diào)，彼此之間溝通不暢，導(dǎo)致矛盾無法及時解決而久積成疾。

　　此外，引發(fā)該糾紛的個原因是物管公司與業(yè)主對物權(quán)歸屬、經(jīng)營收益及其分配的理解不同。雖然各自的主張聽上去都有一定道理，但由于缺乏客觀法律依據(jù)，使?fàn)幾h無法調(diào)和。

　　案例2　前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議通常存在霸王條款

　　案例：朝陽區(qū)某商品房小區(qū)一期業(yè)主張先生準(zhǔn)時入住，在辦理入住手續(xù)時開發(fā)商聘請物業(yè)公司要求張先生先在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，并交納1年的物業(yè)服務(wù)費后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細(xì)看協(xié)議條文便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時間無人清運等。張先生找到物業(yè)公司經(jīng)理，要求物業(yè)公司改進(jìn)。物業(yè)公司經(jīng)理稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進(jìn)行查驗。張先生則要求減免物業(yè)服務(wù)費，但物業(yè)公司不答應(yīng)。

　　回家后，張先生仔細(xì)查看前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對保安服務(wù)、小區(qū)綠化和公共衛(wèi)生都沒有明確約定。到物業(yè)公司通知張某交納第2年物業(yè)費時，張先生予以拒絕。目前張先生跟物業(yè)公司的糾紛已走上了司法程序。

　　分析：北京雄志律師事務(wù)所律師余國飛認(rèn)為，這實際上涉及了一個重要但尚未引起重視的問題，即前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂及對業(yè)主的效力問題。根據(jù)張先生提供的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容，有失公平主要體現(xiàn)在收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司提供的服務(wù)明顯質(zhì)價不符上。

　　此外，張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協(xié)議內(nèi)容實際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的，業(yè)主不可能參與約定，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議無法體現(xiàn)業(yè)主的真實意思。盡管物業(yè)管理條例規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含在物業(yè)購賣合同中，但這并不意味著業(yè)主將來要簽訂的協(xié)議內(nèi)容不會發(fā)生變化。因此，這一規(guī)定并不能保障業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的知情權(quán)。

　　■律師建議

　　現(xiàn)階段較好能明確具體項目權(quán)責(zé)

　　如明確一層業(yè)主是否交電梯費等，效果較好

　　 　　北京市天矛律師事務(wù)所律師包華：我國還沒有出臺物權(quán)、不動產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律，開發(fā)商、業(yè)主及物管公司之間的權(quán)、責(zé)界限不甚清晰。這是物管行業(yè)糾紛多出在前期物業(yè)管理階段的主要原因。物業(yè)管理條例在統(tǒng)一思想方面起到了一些作用（如一個物業(yè)管理區(qū)域只有一個物業(yè)管理企業(yè)等），但物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜，很多內(nèi)容是無法根據(jù)該條例進(jìn)行調(diào)整的。國家正在討論物權(quán)法草案，相信該法律的出臺將對解決物業(yè)管理糾紛提供很大的幫助。當(dāng)然，在法律出臺前也不是沒有辦法解決矛盾。事實上可以通過修改公約、簽訂物業(yè)管理委托合同等方法，將某一項目的具體情況與物權(quán)理論相結(jié)合，明確權(quán)責(zé)。如一些社區(qū)通過公約方式明確一層業(yè)主是否交納電梯費，這樣效果會很好。另外，在業(yè)主入住后盡快建立業(yè)委會，縮短前期物業(yè)合同的期限，這也是避免矛盾積累和激化的一個重要方法。

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