什么是“公用設(shè)施專用基金”？倪益民形象地說，“就是住宅的養(yǎng)老金，新開發(fā)的小區(qū)前些年當(dāng)然沒什么問題，但是二十、三十年后，房子老了也要生病啊，業(yè)主每月一百多塊錢的物業(yè)管理費根本起不了作用，維修就靠這項基金了”?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。公用設(shè)施專用基金用于購購管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目”。

　　由于無法查詢到小區(qū)建設(shè)總投資額，倪益民只能大致算賬，2002年竣工入住的長城盛世家園一期共有789套房子，以每套房子價格在50萬元計算，總額大約是4個億，以地價1個億計算，公用設(shè)施專用基金大約是3個億的2％，也就是600萬元左右，2002年入住以后，開發(fā)商應(yīng)該移交給業(yè)主委員會。
　　
　　追討之路　不服一審判決提起上訴

　　600萬“藏”在哪里？2003年該小區(qū)成立了臨時業(yè)主委員會，時任主任的倪益民就開始了追討之路。倪益民的職業(yè)是律師，在購房之前，他就關(guān)注到深圳公用設(shè)施專用基金普遍挪用，2003年5月20日，業(yè)主委員會向開發(fā)商提交了報告，要求移交物業(yè)管理條例里規(guī)定的圖紙、專用基金等相關(guān)資料，2003年6月25日，開發(fā)商移交了圖紙，并發(fā)函稱“其他事宜，可向建設(shè)、物業(yè)管理主管部門咨詢”。當(dāng)年7月3日，業(yè)主委員會向福田區(qū)建設(shè)、市住宅局遞交報告，請求責(zé)令開發(fā)商繳交專用基金。倪益民稱，此后一直未得到兩級主管部門答復(fù)。

　　對此，福田區(qū)建設(shè)局局長劉光瀅昨日說，不便發(fā)表意見，但在中院的行政判決書中，福田區(qū)建設(shè)局答辯稱，物業(yè)科的同志曾經(jīng)電話通知長城盛世開發(fā)商落實事項。市國土資源和房產(chǎn)管理局(原市住宅局撤消并入該局)答辯稱，長城盛世家園是分兩期開發(fā)的，二期工程尚未完工，小區(qū)未全部開發(fā)完成，無法確定整個項目的專用基金數(shù)額，還無法移交給臨時業(yè)主委員會。

　　“法律已經(jīng)規(guī)定了政府怎么做，怎么處罰，政府不執(zhí)行，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)受損，就是行政不作為”，倪益民依據(jù)的法律是《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第五十五條——“開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十五條規(guī)定的，市區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，可按應(yīng)交款項逾期的時間處以每日千分之三的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定，市規(guī)劃國土行政主管部門應(yīng)當(dāng)暫停其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”。去年1月，倪益民和104位業(yè)主對福田區(qū)建設(shè)局、市住宅局提起行政訴訟，福田區(qū)法院判決駁回業(yè)主請求后，倪益民等8位業(yè)主不服又向市中院提起上訴。市中院終審判決，福田區(qū)建設(shè)局、市國土資源和房產(chǎn)管理局于判決生效之日起10日內(nèi)對上訴人的請求依法作出處理。

　　典型意義　部分小區(qū)奔走相告判決結(jié)果

　　“這是值得大書特書的一個案例”，北京知名房產(chǎn)維權(quán)律師秦兵說，侵吞國家財產(chǎn)10萬元都是違法行為，而業(yè)主價值數(shù)百萬、千萬的公用設(shè)施專用基金在中國普遍被挪用，卻很少以“違法”處理，從這個意義上說，長城盛世家園業(yè)主通過法律途徑追討的案件具有極大的突破意義。在深圳，部分小區(qū)業(yè)主委員會昨日也在奔走相告這一判決。

　　■判決沖擊波　業(yè)委會主任紛紛來電取經(jīng)

　　倪益民認(rèn)為，鑒于業(yè)委會也有濫用基金可能，有待政府部門或業(yè)主制定規(guī)范細(xì)則

　　“其實我對這個案子根本沒抱希望”，為追討基金奔走了兩年多，剛剛拿到判決書的倪益民說，就在兩天前都沒預(yù)料到這個結(jié)果，因為此前經(jīng)歷了太多波折。
　
　　【焦點一】為何兩審判決大相徑庭？

　　倪益民說，較初希望業(yè)主委員會來起訴，福田區(qū)法院以“業(yè)主委員會不具備主體資格”不予立案，隨后105個業(yè)主改為個人名義起訴，但福田區(qū)法院以“不屬于行政訴訟收案范圍”不受理，此后又上訴到市中院，市中院認(rèn)為起訴符合行政訴訟條件，繼續(xù)由福田區(qū)法院審理。此后，倪益民不服福田區(qū)法院一審判決，遂上訴到市中院，較終有了剛剛拿到的終審判決。

　　一年之間，福田區(qū)法院和市中院前后作出的判決大相徑庭，倪益民認(rèn)為，這是時代發(fā)展使然，全國《物業(yè)管理條例》出臺以后，業(yè)主維權(quán)的輿論環(huán)境、形勢慢慢地好起來，政府主管部門、司法部門也在順應(yīng)這樣的形勢。

　　由于長城盛世家園毗鄰市中級人民法院，有一個未經(jīng)證實的傳聞是，有中級人民法院的公職人員在這里購置房產(chǎn)，是否他們起到了推動作用？倪益民對這個傳聞斷然否定，“我打這個官司，沒有找過任何人，完全是正當(dāng)?shù)耐緩健?，他認(rèn)為官司跟哪個小區(qū)無關(guān)，別的小區(qū)打這個官司，應(yīng)該也是這樣的結(jié)果。對他本人來說，這次訴訟的意義是維權(quán)又能推動了。倪益民說，兩年來的維權(quán)屢屢陷入艱難境地，一些業(yè)主很灰心，覺得業(yè)主沒辦法抵抗強大的開發(fā)商，而這次結(jié)果可能又令大家看到希望。
　　
　　【焦點二】這次業(yè)主勝訴有何經(jīng)驗可談？

　　昨日，在深圳業(yè)主委員會維權(quán)網(wǎng)站上，這一判決書全文被拍成照片上載，引發(fā)了不少網(wǎng)民的關(guān)注。通過各種渠道得到該判決消息的人士紛紛給倪益民打電話，主要是長城盛世家園的業(yè)主和一些小區(qū)的業(yè)主委員會主任。在接受記者采訪時，倪益民就接到幾位業(yè)主的電話，要他搞個“慶祝儀式”。

　　昨日接到很多業(yè)主委員會主任咨詢電話的倪益民傳授經(jīng)驗說，“打官司要趁早”，這筆錢對業(yè)主來說太重要了，一定要爭取到，等到房產(chǎn)商沒錢維修貶值時，再要就來不及了，如今房地產(chǎn)市場競爭激烈，一些小開發(fā)商很有可能在競爭中破產(chǎn)了，到時候業(yè)主找誰要錢。

　　對于更多的業(yè)主來說，要想追討公用基金，成立業(yè)主委員會更是當(dāng)務(wù)之急，中國人民大學(xué)公共政策研究社區(qū)治理項目組研究員王海說，法律規(guī)定，開發(fā)商移交公用基金的條件是在業(yè)主委員會成立兩個月后。如果業(yè)主委員會沒成立，不形成合力去追討，開發(fā)商哪有積極性主動移交。
　　
　　【焦點三】業(yè)主委員會何時能拿到錢？

　　何時能拿到錢？一些業(yè)主委員會主任更關(guān)心的是官司雖然贏了，業(yè)主何時才能拿到這600萬。昨日，福田區(qū)建設(shè)局局長劉光瀅接受記者電話采訪時，沒有對究竟如何執(zhí)行判決發(fā)表意見，但他表示“支持業(yè)主在法律范圍內(nèi)的行動”。他還說，這是業(yè)主和開發(fā)單位之間的糾紛，媒體和政府部門都應(yīng)該引導(dǎo)業(yè)主不要一有問題，就找政府，就希望通過行政力量去解決問題，因為這不是好現(xiàn)象，業(yè)主更多地應(yīng)該通過法律途徑解決問題。

　　倪益民對判決的執(zhí)行很有信心，稱如果不執(zhí)行，他頭先會申請強制執(zhí)行，“有了這么好的開頭，不會留著一半放在那里”。倪益民同時認(rèn)為，法律規(guī)定的處罰是非常嚴(yán)厲的，執(zhí)行起來也是有效的，但是沒那么快，判決下來只是步，真正拿到錢至少是第四、五步。具體程序在《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中已有明確規(guī)定，政府主管部門應(yīng)該遵照判決書的裁定發(fā)函，責(zé)令開發(fā)單位繳交公用基金。如果開發(fā)單位拒不繳，住宅主管部門有權(quán)對之處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，還可以暫停其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　實際上，倪益民還希望錢晚點到手。他說，雖然打官司告政府不作為，但政府的擔(dān)心是存在的。目前，業(yè)主委員會的運作并不規(guī)范，如果錢真的到了業(yè)委會手里，也有被揮霍的可能。譬如，本來小區(qū)不該刷墻的，某個委員或業(yè)委會主任一定要刷，本來刷墻只需要20萬，可有人擅自做主花30萬，這都是在浪費業(yè)主的財產(chǎn)。對這些移交后可能產(chǎn)生的問題如何監(jiān)督，他認(rèn)為政府部門或者業(yè)主自身也應(yīng)該制定出規(guī)范細(xì)則。

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