購(gòu)購(gòu)期房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，即使當(dāng)初考慮再周密，新房子落成時(shí)出現(xiàn)的這些問(wèn)題依然讓人始料不及。我們就以4個(gè)個(gè)案為例，說(shuō)說(shuō)新房驗(yàn)收時(shí)的緊急應(yīng)對(duì)策略。

●案例一：“活窗”變成“死窗”

楊先生在驗(yàn)收新房時(shí)發(fā)現(xiàn)，新房有很多地方和當(dāng)初看的樣板間不一樣。比如，有一個(gè)窗子原本應(yīng)該是活的，現(xiàn)在卻變成了死的。房間用的門和樣板間的品牌也不一樣。在楊先生的購(gòu)房合同中有這樣的條款，房間用的門可以使用某一品牌，也可使用與該品牌同等檔次的其他品牌。至于現(xiàn)在房間用的門，到底與當(dāng)初樣板間的是否屬于同一檔次，楊先生感到很難調(diào)查取證。至于窗戶的變更，楊先生則拿出了購(gòu)房時(shí)向開(kāi)發(fā)商索要的施工圖作為證據(jù)。開(kāi)發(fā)商較后同意為楊先生進(jìn)行整改，將“死窗”改回“活窗”。

律師支招：樓書廣告可作為證據(jù)

對(duì)于大多數(shù)商品房糾紛而言，只有出現(xiàn)危房才能退房。遇到此類合同中沒(méi)有相關(guān)約定的違約條款，違約事實(shí)又的確存在，這樣如能在簽約時(shí)索要并保存了相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙或樓書、廣告作為證據(jù)，必定會(huì)提高解決的速度。

●案例二：四個(gè)大門少了仨

2006年，北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主們次來(lái)驗(yàn)收盼望已久的新房。眼前的道路坑洼不平，規(guī)劃圖上標(biāo)明的四個(gè)大門只開(kāi)了一個(gè)。小區(qū)里用的是臨時(shí)電。生活熱水、可直接飲用的健康水和用來(lái)沖洗廁所、地板的中水都沒(méi)有到位。開(kāi)發(fā)商于幾日之后發(fā)布公開(kāi)信列出了相關(guān)配套設(shè)施開(kāi)通的時(shí)間表，但許多業(yè)主依然擔(dān)心承諾的兌現(xiàn)問(wèn)題。

律師支招：違約責(zé)任必須寫清

如果購(gòu)房人是被樓書或廣告中的規(guī)劃(如小區(qū)有幼兒園等)所吸引而決定購(gòu)房的，就一定要把這些規(guī)劃寫到預(yù)售合同中去，并寫明具體交付使用的日期，以便將來(lái)按這些日期進(jìn)行驗(yàn)收。同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確雙方的違約責(zé)任形式和具體的違約金條款，以對(duì)雙方的行為形成有效制約。

此外，如果在購(gòu)房合同中沒(méi)有約定，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

●案例三：管道太低不能吊頂

今年1月22日，業(yè)主李先生去查看他的新房。在驗(yàn)房簽字后，李先生又發(fā)現(xiàn)廁所頂部的管道和通風(fēng)口位置過(guò)低，使得裝修時(shí)吊頂將十分困難。另外，廚房里燃?xì)夤艿赖牟季忠膊淮蠛侠恚绊懥藢?lái)安裝櫥柜。業(yè)主表示，這些問(wèn)題在購(gòu)房簽合同時(shí)是無(wú)法考慮周全的。

這種問(wèn)題一是可以參照國(guó)家相關(guān)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求開(kāi)發(fā)商維修、更換或賠償；另一種方法就是購(gòu)房人在簽約時(shí)向開(kāi)發(fā)商索要各類施工細(xì)節(jié)的圖紙。另外，購(gòu)房人也可以在購(gòu)房時(shí)帶一位相當(dāng)專業(yè)的建筑師或律師作為顧問(wèn)，以方便隨時(shí)進(jìn)行咨詢。

律師支招：簽約時(shí)要看施工圖紙

●案例四：理性維權(quán)更有效率

一說(shuō)到維權(quán)，人們想到的往往是打橫幅標(biāo)語(yǔ)、圍堵開(kāi)發(fā)商，甚至暴力沖突。但北京一小區(qū)維權(quán)小組的郭先生說(shuō)，在次收房時(shí)，也有許多業(yè)主試圖采取過(guò)激行動(dòng)，但大多數(shù)業(yè)主較終決定用理性的態(tài)度解決問(wèn)題，并迅速推選出維權(quán)小組。數(shù)百名業(yè)主在授權(quán)委托書上簽了名。郭先生說(shuō)，他們的理性維權(quán)行動(dòng)還是比較成功的。

律師支招：維權(quán)小組可有多個(gè)

維權(quán)小組的形式是合法而有效的。另外，掌握大量的房地產(chǎn)方面的法規(guī)并不容易，必要時(shí)也可請(qǐng)律師介入。同一社區(qū)的業(yè)主也可根據(jù)各自意愿的不同組成若干個(gè)維權(quán)小組，分別與開(kāi)發(fā)商談判。

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