東家請(qǐng)保姆打理家務(wù)，按月照付工資，結(jié)果保姆不僅在客廳劃出一塊區(qū)域，向東家和客人收錢，還把東家的書房出租，收益全部私吞。如此保姆，東家能不跟他急嗎？

公共設(shè)施收益不少卻歸屬不清，權(quán)益之爭(zhēng)成焦點(diǎn)

北京雙城律師事務(wù)所趙恒律師認(rèn)為，小區(qū)公共設(shè)施的經(jīng)營收益被物業(yè)公司侵占，是當(dāng)前物業(yè)糾紛的重要起因。

位于北京昌平東小口地區(qū)的天鑫家園，關(guān)于停車的爭(zhēng)端已持續(xù)了數(shù)年。業(yè)主們告訴記者，購房時(shí)規(guī)劃圖紙顯示的綠地，被物業(yè)公司改成了收費(fèi)停車場(chǎng)，小區(qū)路邊也標(biāo)上了停車位，業(yè)主每車每月需要向物業(yè)公司繳納９０、１５０、２１０元不等的停車費(fèi)，臨時(shí)停車每公里收費(fèi)１元。這樣算下來，物業(yè)公司每年僅停車費(fèi)就有近百萬元進(jìn)賬，而物業(yè)合同沒有說明停車場(chǎng)收益歸屬，物業(yè)公司及其前身也從來沒有公布過收支情況。并且，為了便于收取停車費(fèi)，物業(yè)公司封死了小區(qū)南門，由保安在小區(qū)先進(jìn)出口攔截進(jìn)出車輛，強(qiáng)行收費(fèi)。

就此問題，天鑫家園業(yè)主席聯(lián)相去年向北京市建委投訴，建委答復(fù)稱：“該小區(qū)已取得了昌平區(qū)市政管委核發(fā)的《北京市公共停車場(chǎng)備案表》”。隨后，昌平區(qū)市政管委稱，天鑫家園小區(qū)停車場(chǎng)是通過備齊材料、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收等登記備案程序合法進(jìn)行備案的，備案之后收取停車服務(wù)費(fèi)是合法的。屬于全體業(yè)主的小區(qū)公共空間，竟然成了物業(yè)公司“合法”的收費(fèi)停車場(chǎng)，業(yè)主們無奈發(fā)問：“究竟誰是小區(qū)的主人？”

“即使合同沒有規(guī)定，毫無疑問收益也應(yīng)歸全體業(yè)主?！北本浲蓭熓聞?wù)所李勁松律師告訴記者，“所謂‘備案’，從法律上看，值得推敲，因?yàn)樾^(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，小區(qū)不是市政用地?！?p>位于北京市朝陽區(qū)的大西洋新城，業(yè)主和物業(yè)公司同樣就公共設(shè)施收益爭(zhēng)執(zhí)不下。開發(fā)商當(dāng)初承諾的“獨(dú)立會(huì)所”，后被對(duì)外承包，業(yè)主使用要付出高價(jià)；樓棟底層的商用房，樓道面積被公攤給了業(yè)主，商店卻被出租；此外，電梯內(nèi)還張貼有收費(fèi)廣告。業(yè)主們質(zhì)疑，我們的出租收益歸了誰？我們的廣告收益權(quán)哪兒去了？

由于利潤巨大，物業(yè)公司即使收不到物業(yè)費(fèi)也不肯走

“請(qǐng)物業(yè)公司就像請(qǐng)保姆，可主人卻無權(quán)決定請(qǐng)什么樣的保姆。更甚者，當(dāng)主人對(duì)保姆種種作為不滿意時(shí)，竟辭退不了。” 大西洋新城業(yè)主代表郭聯(lián)這樣描述業(yè)主們無奈的現(xiàn)狀。奇怪的是，盡管有些小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)達(dá)四五年時(shí)間甚至更久，卻不見物業(yè)公司因開支拮據(jù)而萌生退意。

李勁松律師分析說：“物業(yè)公司為什么扛著不走呢，其實(shí)是開發(fā)商不讓走。物業(yè)公司不走，就是開發(fā)商的一塊擋箭牌；物業(yè)公司一走，開發(fā)商的利益黑洞就暴露了，像美然動(dòng)力小區(qū)，為了一個(gè)產(chǎn)權(quán)資料，就爭(zhēng)了一兩年，拿到這個(gè)資料就意味著你就可以給他算賬，算出來開發(fā)商欠你多少錢，比如規(guī)劃時(shí)面積是多少，實(shí)際建設(shè)是多少，規(guī)劃的停車位是多少，規(guī)劃的土地面積是多少，綠地面積是多少等等。”

實(shí)際上，物業(yè)公司自己也不愿走。李勁松介紹說，在國外，正常情況下一般允許物業(yè)公司有５％的利潤，當(dāng)前國內(nèi)由于各種數(shù)據(jù)不透明，沒法計(jì)算具體數(shù)字，但可以肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于５％。美然動(dòng)力小區(qū)的物業(yè)公司一邊強(qiáng)調(diào)他們墊了幾千萬元的物業(yè)費(fèi)，一邊卻又賴著不走?！跋胂肟?，正常情況下誰扛得起啊，早餓死了！”一位業(yè)主評(píng)論說。

而就在前不久，幸福家園公共配套設(shè)施收益的黑幕卻被物業(yè)公司自己捅破了。記者從該小區(qū)業(yè)主聘請(qǐng)的代理律師口中了解到，物業(yè)公司一開始出了個(gè)報(bào)表說今年虧了２５萬，業(yè)主于是就追問，為什么虧了？而且按照規(guī)定來說，虧了的話稅務(wù)局要審查，物業(yè)公司一聽，天又造了個(gè)報(bào)表說賺了２５萬。是賺是虧全憑物業(yè)公司一張嘴，業(yè)主幾乎無從知曉。

此外，取暖費(fèi)也是一塊“肥肉”。大西洋新城小區(qū)業(yè)主代表陸頌吳告訴記者，根據(jù)合同，該小區(qū)應(yīng)該是大市政供暖，物業(yè)公司代收代繳取暖費(fèi)，實(shí)際上卻被改成了小區(qū)供暖。２００３年，由一個(gè)臨時(shí)業(yè)主機(jī)構(gòu)和物業(yè)公司達(dá)成了一個(gè)臨時(shí)協(xié)議，供暖收費(fèi)不高，業(yè)主們比較滿意，當(dāng)年取暖費(fèi)繳了９５％以上。但一年之后，物業(yè)公司又擅自提價(jià)，引起了業(yè)主們的強(qiáng)烈反對(duì)。老陸說：“兩者是有根本區(qū)別的，在大市政供暖條件下，業(yè)主繳費(fèi)后什么都不用管，而小區(qū)供暖不一樣，比如鍋爐使用８年以后要強(qiáng)制報(bào)廢，換鍋爐要業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。并且，當(dāng)年我們核查過物業(yè)的賬目，即使按原來商定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)還盈余了９０萬到１００萬?！?

李勁松律師告訴記者，部分小區(qū)公共設(shè)施的年收益以數(shù)百萬元計(jì)，應(yīng)該返還業(yè)主或者沖抵物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司往往將其盡收囊中。物業(yè)公司難撤換，就在于巨大的利益驅(qū)動(dòng)。

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