■案例一：七旬老太遭遇貸款繼承官司

近日，有媒體報道，一七旬老太的兒子因心臟病突發(fā)去世，由于沒有其他繼承人，其身后因貸款購房而留下的近120萬元債務(wù)便只能由年邁的母親承擔(dān)。由于老太年事已高，且經(jīng)濟(jì)能力不甚寬裕，所以她不愿意替過世的兒子償還這筆貸款。于是，貸款銀行便一紙訴狀將老太告上法庭，要求其繼續(xù)按時交納購房貸款。

■案例二：高額債務(wù)難住繼承人

日前，有讀者來電，稱其所在的某社會福利機(jī)構(gòu)是一熱心社會公益事業(yè)企業(yè)家的遺產(chǎn)繼承人，但在該企業(yè)家不久前因意外去世之后清算遺產(chǎn)時卻發(fā)現(xiàn)，在他留下了數(shù)額不菲的遺產(chǎn)的同時，也留下了一筆將近百萬的購房按揭貸款。這名讀者詢問，由于該機(jī)構(gòu)并不需要這處房產(chǎn)，因此是否可以通過某種方式規(guī)避掉這部分債務(wù)，使企業(yè)家留下的遺產(chǎn)真正能夠用于公益事業(yè)呢?

對于上面兩個案例中提到的有關(guān)房貸繼承及類似問題，記者專門請教了北京市中策律師事務(wù)所的柳松律師。他認(rèn)為，如果繼承人有能力繼續(xù)償還原債務(wù)人生前的貸款，同時也愿意繼承這部分房產(chǎn)，則一方面他需要到房屋主管部門辦理房屋繼承過戶手續(xù)，將該房屋過戶到自己名下(當(dāng)然在這種情況下，一般需要貸款銀行的協(xié)助才能順利辦理過戶手續(xù))，另一方面他需要與貸款銀行簽訂相應(yīng)的變更協(xié)議，繼續(xù)還貸。但是，如果出現(xiàn)了像上述兩個案例中提到的，繼承人確實(shí)不具備還貸能力，或者由于種種原因不愿意還貸，從法律角度，可以通過下面幾個方案解決問題。

■方案一：放棄繼承權(quán)

這是處理類似問題較為極端的一種方法。也就是說，繼承人放棄對債務(wù)所對應(yīng)的財產(chǎn)的繼承，這樣，相應(yīng)地也就不必再去承擔(dān)逝者生前的債務(wù)，而貸款銀行可通過有管轄權(quán)的人民法院，以拍賣等方式行使自己的抵押權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。事實(shí)上，放棄繼承權(quán)僅僅是法律意義上的一種方案，因?yàn)閷τ诶^承人而言，這就意味著他在解脫了債務(wù)的同時，也放棄了原貸款人已還款所對應(yīng)的部分產(chǎn)權(quán)。例如，王先生生前貸款40萬購購了一處總價60萬元的房產(chǎn)，已償還了10萬，那么，如果他的繼承人放棄對此處房產(chǎn)的繼承權(quán)的話，其損失的是20萬元的頭付款和10萬元的已還款，對繼承人而言，這是不合算的。更具有現(xiàn)實(shí)意義的解決方案為以下幾種。

■方案二：“轉(zhuǎn)按揭”使房產(chǎn)易主

從2002年起，許多銀行相繼推出了“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，即已辦理了個人住房按揭貸款的借款人，如果想在還款期間將所購房產(chǎn)出售，則可在經(jīng)紀(jì)公司的擔(dān)保下，經(jīng)貸款銀行同意，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新的購購者，并由新購購者繼續(xù)還貸。柳松認(rèn)為，這種“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)也為案例中出現(xiàn)的問題提供了一種比較可行的解決方案。也就是說，繼承人可以先將原房產(chǎn)繼承到自己名下，再與貸款銀行協(xié)商，通過“轉(zhuǎn)按揭”的方式將房屋賣與第三方，這樣，一方面使繼承人行使了繼承權(quán)，取得了繼承財產(chǎn)(以轉(zhuǎn)讓房屋所獲得的貨幣方式體現(xiàn))，另一方面也實(shí)現(xiàn)了債務(wù)的合法轉(zhuǎn)移，保障了貸款銀行的債權(quán)。

具體到辦理“轉(zhuǎn)按揭”的過程和手續(xù)，繼承人可以向銀行以及中原等規(guī)模較大的經(jīng)紀(jì)公司咨詢。

■方案三：將房產(chǎn)拍賣

如果繼承人覺得辦理“轉(zhuǎn)按揭”的手續(xù)過于繁瑣，那么也可以通過將房產(chǎn)拍賣的方式實(shí)現(xiàn)對遺產(chǎn)的繼承。具體而言，繼承人可以和貸款銀行協(xié)商，由貸款銀行向有管轄權(quán)的人民法院提出申請，通過執(zhí)行程序舉行拍賣，以行使銀行的抵押權(quán)。對于拍賣所得款項，在結(jié)清了銀行的債權(quán)之后，剩余部分則歸遺產(chǎn)繼承人所有。例如，王先生生前購購的60萬元的房產(chǎn)，在去世時還有30萬元的貸款沒有還清，繼承人選擇了通過拍賣來解決這部分債務(wù)，若拍賣較后的成交價為55萬元的話，則繼承人在償還了余下的30萬元貸款后，剩下的25萬元則歸自己所有。當(dāng)然，拍賣費(fèi)及其他相關(guān)的手續(xù)費(fèi)也要由遺產(chǎn)繼承人承擔(dān)。

■方案四：求助保險公司

在采訪中，柳松律師向記者介紹，在近幾年的按揭貸款保險業(yè)務(wù)中，有一些保險公司在按揭貸款客戶購購房屋保險時，會建議客戶同時購購(或)一種附加險——還貸責(zé)任保證險。即在借款人因?yàn)橐馔馐鹿试斐蓚鰪亩鴮?dǎo)致借款人喪失全部或部分還款能力的情況下，由保險公司代其償還未還貸款金額的全部或部分。因此，繼承人在與貸款銀行溝通的同時，可向相關(guān)保險公司查詢被繼承人是否投保了該險，以確定采取何種方式處理該房屋的繼承事宜。

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