質(zhì)量問(wèn)題逾期交房擅改設(shè)計(jì)物管混亂———

業(yè)主維權(quán)，一向是置業(yè)居家永恒的話題。而維權(quán)之路的艱難，也是眾業(yè)主有目共睹的。如何有效地預(yù)防業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司之間的糾紛？記者就消費(fèi)者協(xié)會(huì)提供的業(yè)主四大投訴焦點(diǎn)采訪了中倫文德律師事務(wù)所的夏律師。

■墻體開(kāi)裂、偷工減料等質(zhì)量問(wèn)題

預(yù)防指數(shù)★★★

質(zhì)量問(wèn)題一直是困擾業(yè)主的一大難題，無(wú)論是備受關(guān)注的明星劉孜狀告開(kāi)發(fā)商一案，還是很多業(yè)主不斷在論壇上聲討開(kāi)發(fā)商的熱帖，都是同房屋質(zhì)量緊密相關(guān)的。夏律師認(rèn)為，為了防止糾紛，業(yè)主可以在合同約定上多做考量，在約定中明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)相應(yīng)質(zhì)量問(wèn)題后如何解決的條款。當(dāng)然，這樣的約定還要靠業(yè)主自己爭(zhēng)取，難度比較大。而且對(duì)于用于居住而非投資的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就算獲得賠償，手續(xù)也非常繁瑣，往往要持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，耽誤正常居住，已經(jīng)算是一種購(gòu)房失敗了。所以若想避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，頭先還是要在選樓上多下功夫，選擇質(zhì)量比較有保障的、口碑比較好的開(kāi)發(fā)商和承包商，這才是關(guān)鍵之舉。

一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，只要在保修期內(nèi)，業(yè)主可聯(lián)系簽署預(yù)售合同的開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商依據(jù)合同約定和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定履行保修責(zé)任，并補(bǔ)償由此給業(yè)主造成的損失。

■開(kāi)發(fā)商逾期交房，不能按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證

預(yù)防指數(shù)★★

在法院辦理的房地產(chǎn)糾紛中常常發(fā)生開(kāi)發(fā)商逾期交房或是不能按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的案例。開(kāi)發(fā)商在三種情況下可以不承擔(dān)違約責(zé)任：一是由于不可抗力造成的逾期；二是開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)在預(yù)售合同中特別約定由于政府部門(mén)政策或是法律法規(guī)變動(dòng)造成的逾期，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)逾期責(zé)任；三是業(yè)主不配合開(kāi)發(fā)商辦理手續(xù)而造成的逾期。以上三種情況中，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)論焦點(diǎn)往往集中在種情況上。夏律師認(rèn)為，為了防止糾紛，業(yè)主可以對(duì)該條款加以限制，說(shuō)明政府行為與業(yè)主無(wú)關(guān)，不能作為開(kāi)發(fā)商免責(zé)的條件，但在實(shí)際簽署預(yù)售合同時(shí)，這樣的要求往往很難實(shí)現(xiàn)。不過(guò)，一旦出現(xiàn)此類(lèi)糾紛并訴諸法院，開(kāi)發(fā)商主張上述種免責(zé)情況也必須提供充分、有效的證據(jù)。

如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商逾期交房或逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，業(yè)主可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并在必要時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。但從根本上來(lái)說(shuō)，明確的交房日期和違約責(zé)任才是業(yè)主權(quán)利的保障。

■開(kāi)發(fā)商擅自更改戶型設(shè)計(jì)或房屋規(guī)劃

預(yù)防指數(shù)★★★

根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽署合同之后不能擅自更改設(shè)計(jì)及規(guī)劃，如需修改應(yīng)先通知業(yè)主，業(yè)主有依據(jù)預(yù)售合同的約定退房的權(quán)利。但在實(shí)際操作中，業(yè)主在簽訂合同的時(shí)候往往無(wú)法明確知道其規(guī)劃的具體情況。夏律師建議，頭先業(yè)主可以到北京市規(guī)劃委員會(huì)查詢(xún)相應(yīng)的購(gòu)房小區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，也可以在簽訂合同時(shí)保留一份開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃許可證及規(guī)劃圖的復(fù)印件，此復(fù)印件較好是有開(kāi)發(fā)商或是業(yè)務(wù)員簽字蓋章的，如無(wú)法實(shí)現(xiàn)的話，保留一份基本的復(fù)印件也是必要的。

■物業(yè)管理混亂，業(yè)主權(quán)益受損

預(yù)防指數(shù)★

物業(yè)管理混亂導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損的案件在維權(quán)案例中是情況較為多樣的，包括電梯維修、小區(qū)安全保障、小區(qū)內(nèi)車(chē)行道不暢等各個(gè)方面的問(wèn)題。夏律師認(rèn)為，物業(yè)管理方面的事后維權(quán)比較困難也難以及時(shí)解決問(wèn)題，關(guān)鍵還是要看開(kāi)發(fā)商選定的物業(yè)管理公司的資信和實(shí)力情況。當(dāng)然，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施的情況下，業(yè)主可盡快成立業(yè)主委員會(huì)并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。

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