隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人民生活水平的提高，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)成為了越來(lái)越熱的消費(fèi)之一。房子是固定資產(chǎn)，價(jià)格昂貴，又是人們生活、居住的場(chǎng)所，因此房屋購(gòu)賣(mài)、租賃、抵押所涉及的問(wèn)題是多種多樣的，也是影響重大的，其中很重要的問(wèn)題就是法律問(wèn)題。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、房地產(chǎn)管理部門(mén)都希望房地產(chǎn)交易能在一種井然有序、公平規(guī)范的環(huán)境下進(jìn)行。在一個(gè)健全的社會(huì)里，房地產(chǎn)法律服務(wù)是保障房地產(chǎn)交易正常進(jìn)行的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

但是，就我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)法律服務(wù)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到如房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)那么“火爆”，在不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)管理部門(mén)人員的眼中，房地產(chǎn)法律服務(wù)的地位似乎并不是那么重要。

而從國(guó)外以及我國(guó)較發(fā)達(dá)的地區(qū)(如上海、北京、深圳等大城市)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展來(lái)看，這些國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)法律服務(wù)行業(yè)受到了當(dāng)?shù)卣?、社?huì)以及廣大民眾的高度重視，特別是法律服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人士——律師介入房地產(chǎn)交易全程的法律事務(wù)，越來(lái)越成為一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。在美國(guó)等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，律師業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、交易、售后服務(wù)的聯(lián)系，越來(lái)越緊密，甚至出現(xiàn)“沒(méi)有律師參與，就不能購(gòu)房”的說(shuō)法。

在房地產(chǎn)交易中，律師的主要作用有以下幾個(gè)方面：

一、購(gòu)房準(zhǔn)備階段：

1、提供購(gòu)房所需的各項(xiàng)政策法規(guī)。

2、提供購(gòu)房所需專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)法律咨詢(xún)。

3、對(duì)擬購(gòu)物業(yè)進(jìn)行綜合分析。

4、對(duì)房產(chǎn)商資信進(jìn)行調(diào)查。

5、對(duì)擬購(gòu)物業(yè)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查。

二、購(gòu)房階段：

1、陪同看房、審閱售樓資料。

2、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)。

3、審查、修改、補(bǔ)充購(gòu)房合同。

4、代理購(gòu)房者與房產(chǎn)商(或者出售人)談判、簽訂購(gòu)房合同。

5、為購(gòu)房合同提供律師見(jiàn)證服務(wù)。

6、 購(gòu)房合同公證、登記備案手續(xù)。

7、 個(gè)人住房貸款手續(xù)。

8、 房屋驗(yàn)收交接手續(xù)。

9、購(gòu)房款資金監(jiān)管。

10、辦個(gè)人所得稅抵扣手續(xù)。

11、代理各類(lèi)購(gòu)房糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。

三、購(gòu)房后：

1、為房屋裝潢提供法律服務(wù)。

2、提供物業(yè)管理方面的政策法規(guī)。

3、為房屋租賃提供法律服務(wù)。

4、代理各類(lèi)裝潢、物業(yè)管理及租賃糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。

由此可見(jiàn)，律師介入房地產(chǎn)交易的全程法律服務(wù)的范圍廣、內(nèi)容多，所起的作用很重要，特別是在簽訂房地產(chǎn)合同方面的作用，就更為突出。

如果說(shuō)房地產(chǎn)前期的購(gòu)房調(diào)查、談判以及后期的義務(wù)履行可以由合同當(dāng)事人親自履行的話(huà)，那么，房地產(chǎn)合同簽訂過(guò)程中的一些專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作則需要專(zhuān)門(mén)的法律工作者參與其中，律師應(yīng)全面地介入房地產(chǎn)交易的全過(guò)程。原因是：

1、房地產(chǎn)合同(包括購(gòu)房合同、購(gòu)房合同的補(bǔ)充合同、作為購(gòu)房合同從合同的前期物業(yè)管理合同、住房抵押貸款合同等)涉及的內(nèi)容非常廣泛，不僅需要訂立、審查合同的人有《合同法》方面的知識(shí)，還要求其有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)、掌握合同訂立、審查的專(zhuān)業(yè)技巧、具備進(jìn)行談判的素質(zhì)以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)、政策乃至房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的理解。從普通購(gòu)房者來(lái)看，他們不可能也沒(méi)有精力去掌握這些知識(shí)，那種僅僅為購(gòu)房子而看完全部法規(guī)的“天才”實(shí)際上是犧牲了自己寶貴的時(shí)間與精力(除非購(gòu)房者自己愿意做一個(gè)房地產(chǎn)法律方面的專(zhuān)家)；作為另一方當(dāng)事人的開(kāi)發(fā)商，固然可以專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)有法律知識(shí)的職員去訂立、審查合同，但由于房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)不是在法律方面，公司職員主要是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，對(duì)法律并不是非常精通，因此，也無(wú)法保證自己的合法權(quán)益能夠完全得到保障；而且，專(zhuān)門(mén)撥出經(jīng)費(fèi)去培養(yǎng)一個(gè)合同審查人員，也不符合房地產(chǎn)公司降低成本、追求利潤(rùn)化的目的。

2、專(zhuān)業(yè)化分工的影響?，F(xiàn)代社會(huì)，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，同一職業(yè)之間，也存在從事不同領(lǐng)域，面向不同目標(biāo)客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)體系。房地產(chǎn)合同的訂立與審查需要大量的法律知識(shí)，從專(zhuān)業(yè)分工的角度出發(fā)，當(dāng)然要由訓(xùn)練有素，有著較高法律知識(shí)與法律素養(yǎng)的人才從事為好。合同是當(dāng)事人雙方的事情，但是，就合同的訂立聘請(qǐng)專(zhuān)家參與，必將成百上萬(wàn)倍地提高效率。一個(gè)專(zhuān)家的費(fèi)用雖然比一個(gè)沒(méi)有受過(guò)多少訓(xùn)練的普通工作人員高許多，但其發(fā)揮的作用卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者。

在現(xiàn)代社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)的今天，如何利用合理的分工降低成本，獲取效果，是擺在企業(yè)面前的重要課題。許多大型跨國(guó)公司只保留自己的核心業(yè)務(wù)，而把本企業(yè)的一些非核心業(yè)務(wù)交給其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用這種分工來(lái)獲取較高利潤(rùn)，比如某國(guó)外大型汽車(chē)集團(tuán)，將核心業(yè)務(wù)定為汽車(chē)銷(xiāo)售，而把汽車(chē)零件的生產(chǎn)、組裝、汽車(chē)售后服務(wù)交給中國(guó)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)心做主業(yè)，結(jié)果產(chǎn)生了很高的資源整合作用。我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可以借鑒這種做法，將房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的一些專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)(包括法律服務(wù)環(huán)節(jié))，外包給有專(zhuān)業(yè)技術(shù)與力量的企業(yè)，以減少開(kāi)支，提高效率，這不失為一種明智的選擇。

3、限度地體現(xiàn)公平原則，保障各方利益。購(gòu)房者常常抱怨房地產(chǎn)合同是格式合同，他們對(duì)該合同中的條款不了解，不清楚，而開(kāi)發(fā)商卻利用在法律知識(shí)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，在訂立合同的談判中占據(jù)主導(dǎo)地位。如果在簽訂合同過(guò)程中，由不代表任何一方的第三方介入合同的訂立與審查，這樣比較公平合理。當(dāng)然，購(gòu)房者自己聘請(qǐng)律師參與合同談判與簽訂，也是一種很好的保護(hù)購(gòu)房者利益的做法，但必須考慮到在我國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況下，大部分購(gòu)房者的財(cái)力有限，購(gòu)房的資金已經(jīng)花在了交納稅、費(fèi)等開(kāi)支上，再花上一筆數(shù)額不菲的費(fèi)用去聘請(qǐng)律師介入，很多人不是不愿意就是無(wú)能為力。因此，如果通過(guò)一種更為合理的方式，分擔(dān)聘請(qǐng)律師的費(fèi)用(如律師對(duì)合同進(jìn)行見(jiàn)證，見(jiàn)證費(fèi)由雙方共擔(dān)，見(jiàn)證律師不代表任何一方，但見(jiàn)證律師必須對(duì)雙方針對(duì)合同提出的法律問(wèn)題進(jìn)行回答)，那么，不僅可以實(shí)現(xiàn)形式上的公平，而且可以充分照顧雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力懸殊的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)真正的公平。

4、減輕政府部門(mén)的工作強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)部門(mén)承擔(dān)了大量的行政管理和社會(huì)服務(wù)職能，房地產(chǎn)合同鑒證就是一個(gè)比較明顯的政府服務(wù)職能。固然，通過(guò)鑒證制度可以避免一些無(wú)效、違法合同的出現(xiàn)，但鑒證還是不能避免合同無(wú)效的問(wèn)題。那么，如何通過(guò)一種更為有效的制度來(lái)保障房地產(chǎn)交易秩序的合法正常進(jìn)行呢?律師參與合同訂立并見(jiàn)證是一條有益的探索，律師見(jiàn)證合同，是國(guó)外的普遍作法，我國(guó)法律也認(rèn)可律師見(jiàn)證的作用，而且律師作為專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)人員，對(duì)法律更了解，更勝任這份工作。

5、關(guān)于按揭過(guò)程中的律師作用。按揭過(guò)程也是房地產(chǎn)合同訂立的過(guò)程，因?yàn)榘唇液贤菑暮贤?，是為?gòu)房服務(wù)的，因此，律師在簽訂購(gòu)房合同中的作用也同樣適合在簽訂按揭合同過(guò)程中。但是，作為按揭合同，它涉及到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和銀行三方，甚至擔(dān)保人、保險(xiǎn)公司等各方的利益，因此，內(nèi)容更復(fù)雜，操作程序更繁瑣，它對(duì)于法律服務(wù)工作者的要求更大，律師介入的必要性更大。一個(gè)熟悉合同法、金融法、房地產(chǎn)法的律師，將是各方當(dāng)事人的有力幫手，而且由于律師地位的超脫，可以提供更加公平的服務(wù)。

綜上所述，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)育，隨著人們法律意識(shí)和消費(fèi)觀念的提高，房地產(chǎn)法律服務(wù)將成為越來(lái)越重要的服務(wù)領(lǐng)域。律師作為法律工作者和法律服務(wù)領(lǐng)域的主力軍，以自己廣博的法律知識(shí)和深厚的法律功底以及豐富的法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，必將在這個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮突出的作用，必將為廣大的消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、服務(wù)企業(yè)以及政府主管部門(mén)等提供更好的服務(wù)。就福建省來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到像上海、北京等省市的程度，其中很重要的原因是房地產(chǎn)法律服務(wù)市場(chǎng)還未得到充分發(fā)展，加快發(fā)展房地產(chǎn)法律等中介服務(wù)市場(chǎng)體系，樹(shù)立“大市場(chǎng)”觀念，建立合法有序的市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)資源的合理有效配置，已經(jīng)是擺在我們面前的一個(gè)重要任務(wù)。相信通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)，特別是法律服務(wù)的大力發(fā)展，福建省的房地產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)必將上一個(gè)新臺(tái)階！

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