今年以來，樓市經(jīng)歷了兩次調(diào)控的波動。新一輪房貸的一刀切，在抑制投資性需求的同時，也可能把一些真實(shí)的自住需求擋在了門外。在當(dāng)下的政策環(huán)境下，如何能夠根據(jù)自己的財(cái)力、居住需要而理性購房？能否吸收他人的經(jīng)驗(yàn)、調(diào)動自身的智慧判斷睿智購房？本期專題通過一些購房者的親身經(jīng)歷，帶你尋找當(dāng)下購房的機(jī)宜。

購三環(huán)以內(nèi)的二手房

● 故事案例

王瑜夫妻倆手頭共有13萬元。想用僅有的13萬元購套房子，他們想到了兩個方案可以選擇：一是一次性到位，購個100平方米以上的三房，總價大概需要60萬元，頭付兩成就是12萬元，如果購了，就意味著手頭的錢需要全部花在購房上。

另一個方案就是購個便宜實(shí)惠的過渡房，七八十平方米左右的兩房，大概總價在30萬元，頭付兩成就是6萬元，剩下的錢可以裝修，即使頭付三成，自己也能交齊9萬元，這樣一來，王小姐夫妻倆的生活就輕松很多。

▲ 專家支招

新政下，剛性需求者購房，專家建議較好是購購三環(huán)以內(nèi)的二手房，生活配套完善。2000年以后的房子價格普遍都在4000元/平方米上下浮動，而且整個市場的放盤量也很大，客戶選擇性很強(qiáng)，而且付款壓力會減少。

先辦按揭再簽合同

● 故事案例

蘇先生較近投資了一套約60平方米的小兩房，單價5800元/平方米，總價在348000元。他交了1萬元的定金簽了認(rèn)購書，之后又讓交頭付款。讓他疑惑的是，為何交了頭付卻只拿了張收據(jù)。開發(fā)商說先到銀行申請按揭，等批了過幾天再回售樓處簽購房合同。

他幾年前曾購過一套二手房，是先簽合同再去貸款的。難道二手房和新房流程有差別？他去咨詢了另外一家樓盤的情況，售樓員告訴他，一般情況他們是先付兩萬元定金，一個星期后簽合同交頭付款，然后拿著合同復(fù)印件和頭付款發(fā)票去銀行辦理按揭。那先辦按揭后簽合同，這樣的程序銀行認(rèn)可么？帶著這樣的疑問，他又找到了一位從事地產(chǎn)業(yè)的朋友小劉，小劉告訴他說，“其實(shí)只要開發(fā)商信用好就沒有大問題?，F(xiàn)在有的開發(fā)商就是先交定金簽了認(rèn)購書后，交齊資料去銀行辦理按揭，然后再簽合同網(wǎng)上備案，較后等著銀行放款。辦按揭只是說先查詢信用系統(tǒng)、購房證明、收入證明等手續(xù)，真正辦理完是在簽完合同之后。否則如果你無法貸款，簽了合同就必須得違約了?！?

原來，現(xiàn)在銀行對資料審查都比較嚴(yán)格，一旦有偏差很可能貸不到款。因?yàn)闃潜P都有自己指定銀行合作，個別開發(fā)商就針對一些投資型客戶或者資料有點(diǎn)復(fù)雜的客戶，建議先去辦按揭申請。申請人連同要求備齊的各種資料一起報(bào)銀行，信貸人員對客戶書面資料進(jìn)行初審，然后逐級上報(bào)審批，審批通過后出具銀行貸款承諾書，之后方正式簽訂購房合同。對于這樣的做法，有的銀行也就默認(rèn)了。因?yàn)槭嵌追?，資料審批嚴(yán)格，而蘇先生也就同意了開發(fā)商的做法。

▲專家支招

現(xiàn)階段購房需要關(guān)注幾個特別的問題。簽訂《認(rèn)購書》，要約定清楚在什么條件下可以退定金，例如貸款審批未能通過時可否退定金等。必要時可提前看看《商品房購賣合同》及《補(bǔ)充合同》條款，對合同中不同意的條款及時提出，防止日后簽訂合同時處于被動狀態(tài)。另外，開發(fā)商的特別承諾要寫進(jìn)合同，如花園、廣告宣傳、樣板間宣傳、車位配備及出租出售、物業(yè)管理費(fèi)用等優(yōu)惠措施，以保障日后實(shí)現(xiàn)這些權(quán)益。

“以房養(yǎng)房”購二套房

● 故事案例

王先生現(xiàn)在手上有套于2003年購購的小房子?，F(xiàn)在，家里有老人住，所以王先生想再購一套三居室的房子。

此前王先生的套住房，也是通過銀行按揭的15年商業(yè)貸款期限，現(xiàn)在還了8成。王先生已經(jīng)去北環(huán)某樓盤看了兩次，之前聽說開發(fā)商可以墊一下頭付，但是現(xiàn)在開發(fā)商卻表示不可能再這樣做了。

王先生算了一筆賬：該樓盤均價6300元/平方米，128平方米的房子5成頭付接近40萬元，他有些吃不消 。王先生想通過中介把套房子賣了，再用套房子的錢去付套房子的頭付。在中介處，中介人員告訴王先生，既然套房子的貸款，已經(jīng)還了8成，完全可以把剩下的2成房貸想辦法還清，然后把套房子的房產(chǎn)證從銀行拿出來，去抵押貸款。套房子抵押的款項(xiàng)，可以負(fù)擔(dān)套房子7成的總價，王先生只需要付3成就可以購套房了。

▲專家支招

消費(fèi)者想換房，但是因?yàn)橘徧追康臅r候貸過款，所以把套房子賣了做套的頭付款，購房貸款時也只能算作“二套房”客戶來對待，所以很多人采取“以房養(yǎng)房”的辦法來購置套房。

用套房子(拿到房產(chǎn)證后)去銀行抵押貸款，把貸款用于購購套房，如果套房子價格足夠高，可以全額付款去購購套房；如果不夠，可以用套房抵押的貸款去付一部分，然后等套房子的房產(chǎn)證拿到后，再去申請抵押。

(作者：黃曉娟)