日本缺少海外投資

較近，日本外相前原誠(chéng)司的一番話，引起了國(guó)內(nèi)媒體和投資者的關(guān)注。前原誠(chéng)司10月初在日本外務(wù)省的一次記者招待會(huì)上說，對(duì)中國(guó)人和韓國(guó)人在日本各地購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)一事“有必要進(jìn)行一些相關(guān)法律制度方面的探討”。前原還指出：“在日本，來自海外的投資非常少。缺少海外投資將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無法順利開展，因此需要從各方面進(jìn)行探討。”此話一出，外界紛紛猜測(cè)，日本政府對(duì)外國(guó)人在日購(gòu)房的政策是否會(huì)有所調(diào)整。

政策逐漸寬松

且不論前原誠(chéng)司發(fā)表此番講話的用意和帶來的結(jié)果，先來看一看中國(guó)人到日本購(gòu)房的歷史。10年前，日本政府限制包括華人在內(nèi)的外國(guó)人購(gòu)購(gòu)日本房產(chǎn)，規(guī)定只有取得日本國(guó)籍或取得永住身份的華人才有資格申請(qǐng)貸款購(gòu)房。因此，在日華人購(gòu)房者多是與日本人結(jié)婚的中國(guó)人，他們往往是用配偶名義購(gòu)的房。

日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，市場(chǎng)上涌現(xiàn)了很多閑置房產(chǎn)，以及公司或個(gè)人倒閉或破產(chǎn)后不得已出售的房產(chǎn)。這也是日本相關(guān)產(chǎn)業(yè)希望外國(guó)人，尤其是在日本的外國(guó)人購(gòu)購(gòu)日本房產(chǎn)的主要原因。同時(shí)，在生活和工作上不斷自立的華人有了一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，紛紛開始在日本購(gòu)房。但他們?cè)谫?gòu)置房產(chǎn)時(shí)仍然面臨一些制度上的障礙，比如苛刻的貸款條件和繁復(fù)的手續(xù)等。

近幾年，日本修改了相關(guān)法律政策，外國(guó)人在日本購(gòu)房不再有任何限制，事先申請(qǐng)已變?yōu)槭潞髨?bào)批也可以。不僅在日本公司就職的外國(guó)員工可以貸款購(gòu)房，合同員工和普通打工者購(gòu)房的也不在少數(shù)。只要有在留簽證，有正常的納稅記錄的人，都可以申請(qǐng)銀行貸款。許多年收入在三四百萬日元(約合二三十萬元人民幣)的華僑華人都成功貸款購(gòu)房，成了在日固定資產(chǎn)持有人。

近年來，隨著日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新啟動(dòng)、各種購(gòu)房商業(yè)貸款紛紛出籠、針對(duì)外國(guó)人購(gòu)房的條件和手續(xù)不斷寬松，專為外國(guó)人提供服務(wù)的房產(chǎn)中介應(yīng)運(yùn)而生，在日華僑華人的購(gòu)房熱潮也越發(fā)高漲。

貸款涉及繳稅問題

筆者曾經(jīng)幫一位準(zhǔn)備在日本購(gòu)房的華人朋友做過貸款咨詢。為何有不少在日華人明明有錢，但還是選擇貸款購(gòu)房呢？這是因?yàn)樯婕暗缴侠U個(gè)人所得稅的問題。在日本，購(gòu)房后要到稅務(wù)部門申報(bào)所得稅。雖然目前日本對(duì)購(gòu)房者免征印花稅及購(gòu)置稅等稅種(根據(jù)每一屆日本政府的免稅內(nèi)容決定)，但稅務(wù)部門會(huì)詢問購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)來源。假如你連續(xù)5年上報(bào)的年收入是400萬日元，但是卻在第5年一下子拿出2000萬日元購(gòu)房，這就有隱匿收入的嫌疑，不但會(huì)被追繳所得稅，還有可能面臨罰款。不過，這些規(guī)定針對(duì)的是那些在日本生活的華人。近年來，有很多中國(guó)人紛紛到日本購(gòu)房，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)往往不用分期付款的形式，而是選擇一次性付清。

從目前來看，無論與過去的泡沫頂峰時(shí)期相比，還是同當(dāng)前火熱的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)相比，日本的房?jī)r(jià)確實(shí)不算太貴。日本法律規(guī)定，上一代的資產(chǎn)在身后自然過戶給下一代，6000萬以下的財(cái)產(chǎn)可免繳遺產(chǎn)稅。當(dāng)然，如果身前與，那就需要支付高達(dá)44%的與稅。

眼下，日本社會(huì)正在為泡沫經(jīng)濟(jì)所帶來的后遺癥付出高昂的代價(jià)，那些閑置的房子正期待有人來接手。然而，中國(guó)國(guó)內(nèi)炒房客想到日本再掀起一輪炒房熱是不太現(xiàn)實(shí)的，畢竟炒房具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，筆者認(rèn)為，為了能夠在日本旅游時(shí)有個(gè)臨時(shí)落腳點(diǎn)而購(gòu)一套房自住倒還算可行，因?yàn)槿毡痉孔拥馁|(zhì)量還是不錯(cuò)的。

當(dāng)心被問題房坑害

為了方便中國(guó)購(gòu)房者進(jìn)行投資決策，日本專門開設(shè)了接待中國(guó)看房團(tuán)的中介機(jī)構(gòu)，但還是有不少人因?yàn)椴涣私馊毡镜南嚓P(guān)法律而被無良的中介所坑騙，甚至一不留心誤購(gòu)了問題房。

所謂問題房，是指那些被房主作為貸款擔(dān)保抵押出去，后因當(dāng)事人還不起貸款而被法院扣押的房產(chǎn)。這樣的房子牽扯的法律問題很多，往往債權(quán)人不只一個(gè)，等到房屋債權(quán)關(guān)系明確以后，恐怕就10年以后見了。

還有很多中介趁著國(guó)內(nèi)投資者不了解日本相關(guān)法律，層層加碼提高手續(xù)費(fèi)，購(gòu)房者被白白詐去一筆錢。

因此，筆者建議，中國(guó)人在日本購(gòu)房時(shí)得通過可靠的房地產(chǎn)公司或者律師。這樣做雖然需要額外花點(diǎn)錢，但畢竟安全是位的。

(作者：一筆)