暗降、普降、打響價格戰(zhàn)，這是去年北京樓市的軌跡。春節(jié)過后，本報記者對北京在售樓盤的再一次調(diào)查顯示，“價格戰(zhàn)”已顯示出升級的跡象———有些樓盤再次下調(diào)售價、不降價但升級產(chǎn)品、加推特價房……

■ 新“戰(zhàn)役”

望京新盤打破議價暗降潛規(guī)劃

戰(zhàn)場范圍：望京區(qū)域。東北四環(huán)至東北五環(huán)間

預(yù)計戰(zhàn)役激烈程度：★★

經(jīng)過黃金周的“春節(jié)不打烊”，合生·麒麟社的來勢洶洶讓望京區(qū)域的開發(fā)商們倍感壓力。

售價10800元新盤被搶空

“精裝修，售價10800元/平米”，2月15日，望京的合生·麒麟社即將正式開盤。實際上，早在一個月前，合生麒麟社的低價入市消息已經(jīng)炒得沸沸揚揚。同樣位于望京的老盤北京香頌，抓緊推出了10套特價房，均價在12000元/平方米左右。

“春節(jié)期間，售價10800元/平米的戶型已經(jīng)定沒了?！摈梓肷缦嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們頭次將推出520套房源，春節(jié)期間已經(jīng)有280多人繳納認(rèn)購金。據(jù)悉，項目將于近期加推新樓，售價調(diào)至11800元/平米。

老盤“砍價”賣，成交價已低于12000元

麒麟社的低價大賣，讓望京區(qū)域老盤的開發(fā)商們倍感壓力。

2008年上半年，望京地區(qū)的商品房開盤動輒18000元/平米，均價則維持在16000元/平米以上；下半年，頭開知語城和頭開·國風(fēng)上觀，均價下調(diào)至14000元/平米左右。此舉讓大家以為望京的總體價格會有所松動，但后來并沒有看到其他項目跟風(fēng)。

望京的一位開發(fā)商私下告訴記者，過去大家都默契地保持著行動上的統(tǒng)一———對外基本維持原均價不變，購房人到售樓處可“砍價”，這樣，成交價就變得撲朔迷離，誰也不清楚別人到底降了多少，區(qū)域表面上還維持著“堅挺”的均價。所以，不少項目對麒麟社的推盤開始并沒有太在意，春節(jié)期間售樓處還關(guān)門謝客。

“春節(jié)回來，看到麒麟社賣得火爆?！鄙鲜鲩_發(fā)商說，雖然產(chǎn)品類型不同，但精裝修賣到這樣的低售價，大家都很關(guān)注。

“我們并不急于賣，但聽說有的項目成交均價已經(jīng)低于12000元/平米”，另一位開發(fā)商告訴記者。

記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，頭開知語城、頭開·國風(fēng)上觀在今年1月下旬以后，實際成交均價不到12000元/平米，其在1月20日后的成交總量都在10套以上。

“可能維持低調(diào)、議價，也可能會大幅降價，都說不準(zhǔn)?！鄙鲜鑫婚_發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在公司還在研究，近期可能會采取一些價格策略。

【結(jié)果預(yù)測】

新一輪調(diào)價很快到來

陳云峰（中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長）：

望京這個區(qū)域有自己的特點，相對比較獨立，較近這個區(qū)域供應(yīng)比較活躍。我認(rèn)為單價低于13000元的房子都有可能熱銷。

大的開發(fā)商可能由于拿地早，土地成本較低，資金壓力比較大，所以率先推出了低價政策，而一些小開發(fā)商想到自己船小好掉頭，還沒有太大行動，想要“挺”過去。但這是不可能的，“就像沙漠中，人總是在較接近水源的地方渴死”，開發(fā)商也是等不到大市回暖的，所以估計很快就有區(qū)域性的價格調(diào)整了。

　價格戰(zhàn)升級 降價也競賽

節(jié)后兩廣路沿線、南三四環(huán)等板塊樓盤繼續(xù)下調(diào)售價，降幅較高達(dá)35%

在頭城國際、冠城·名敦道的低價入市攻勢下，春節(jié)前，珠江帝景推出了30套特價房，比項目較高價時大降6000元-8000元/平米，春節(jié)后又加推出48套低密度房源；南三環(huán)星河城也將推出11000元/平米的板樓，這一價格與此前的塔樓持平；西五環(huán)的天和景園，近日更是將其房源拉低至8800元/平米左右，打破2007年以來石景山萬元均價的行情……

2009年新一輪降價潮，實際上已在春節(jié)前開始，只是因為春節(jié)假期而休戰(zhàn)，蓄勢到春節(jié)之后，“價格戰(zhàn)”更為激烈。一場關(guān)乎企業(yè)存亡的升級版“價格戰(zhàn)”正在上演。

表現(xiàn)

集體價格跳水及競相降價

春節(jié)后價格戰(zhàn)升級較先爆發(fā)的區(qū)域應(yīng)該是兩廣路沿線。事實上，該區(qū)域在春節(jié)前就出現(xiàn)了冠城·名敦道、頭城國際的短兵相接的價格戰(zhàn)。更早時候，還有金都杭城及美利山的低價新產(chǎn)品入市。春節(jié)后，珠江帝景推出17000元/平米左右的特價房，比較高時低了約6000元/平米，此舉將該區(qū)域的價格戰(zhàn)一步步升級。北京高峰宏道投資顧問有限公司總經(jīng)理曹曉東表示，大盤項目珠江帝景是該區(qū)域的價格標(biāo)桿，當(dāng)其價格頻繁下降，區(qū)域內(nèi)其他樓盤的再次下調(diào)價格便指日可待。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，節(jié)后北京多個板塊出現(xiàn)了新房價格再次下調(diào)的現(xiàn)象。兩廣路沿線、南三四環(huán)、望京及亞奧板塊等區(qū)域，均出現(xiàn)了樓盤集中降價的局面，其中降價樓盤數(shù)量較多，降價幅度較廣的則是兩廣路沿線樓盤。據(jù)搜房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域的價格以集體跳水的方式下調(diào)，其中降幅的樓盤高達(dá)35%。

多個業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪表示，今年北京樓盤的價格調(diào)整，和去年有著很大的不同。除了出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)樓盤集體下調(diào)價格外，更重要的變化是，樓盤之間的調(diào)價是對比著進(jìn)行?！敖祪r也競賽”，東部某開發(fā)商這樣笑侃。據(jù)其介紹，北京樓市去年底就進(jìn)入普降通道，但都是單個項目各自為戰(zhàn)，很少顧及周邊其他項目的價格變化。今年則不然?！敖裉旒醉椖空{(diào)整價格，不出一周，乙項目或丙項目也會調(diào)整。而且越晚調(diào)整的價格下調(diào)幅度越大?！?

預(yù)測

暫不會出現(xiàn)兩敗俱傷

“北京樓市在去年只是下行調(diào)整，今年則是深度探底。開發(fā)商都希望能一步到位，通過深度探底試探市場反應(yīng)?！敝袊康禺a(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰指出，但由于房價整體水平與購購力水平還有差異，所以現(xiàn)在交易量不大。只要價位下探到市場能夠接受的幅度，就會很快熱銷。開發(fā)商都認(rèn)識到，誰先出手誰占便宜。而年前，政府出臺的措施也不少，力度也達(dá)到了，購房人卻還在觀望，開發(fā)商就必須調(diào)整價格，來促成成交。

目前業(yè)內(nèi)普遍的觀點是，隨著北京樓市進(jìn)入普降通道后，以降價帶動銷售成了惟一有效的方式?！敖Y(jié)果不好預(yù)測，但只有價格降到位，交易量肯定就會升上來?！标愒品灞硎荆舜伪本鞘械膬r格戰(zhàn)對購房者是利好。此輪升級版的價格戰(zhàn)，不會出現(xiàn)兩敗俱傷的局面，但可能帶動北京樓市進(jìn)入新一輪的價格潮。

【結(jié)果預(yù)測】

四環(huán)內(nèi)企穩(wěn)再戰(zhàn)

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男：

去年兩廣路沿線從百子灣區(qū)域到廣渠門的在售項目多達(dá)十余個，但據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，該區(qū)域2009年上半年計劃推出的新盤卻較少，僅有兩個項目入市，且均為純新盤，分別是東華實業(yè)百子灣項目和萬科金色城品。目前其價格策略尚未確定。因此，節(jié)后的價格戰(zhàn)將在去年的老樓盤中展開。

珠江帝景已經(jīng)開始了新一輪的價格攻勢，冠城·名敦道目前新公布的價格和去年相當(dāng)，四環(huán)內(nèi)這三個樓盤上半年的價格意圖會相對明確———企穩(wěn)，繼續(xù)爭奪有限的購房者。

■ 目擊“戰(zhàn)役”

較深跳水8000元/m2 兩廣路“巷戰(zhàn)”持續(xù)

“戰(zhàn)場”范圍：兩廣路板塊。西至廣渠門橋,東至東五環(huán)，北至東長安街延長線，南至京沈高速路

戰(zhàn)役激烈度：★★★★★

四環(huán)內(nèi)3樓盤低價競爭繼續(xù)

北京樓市價格戰(zhàn)較先出現(xiàn)短兵相接的戰(zhàn)場當(dāng)屬兩廣路板塊。去年9月，美利山LOFT低價銷售，隨后，金都心語以8800元/平米的價格將這一區(qū)域的價格戰(zhàn)帶入到低單價、低總價的階段。目前，降低入市門檻成為該區(qū)域樓盤的共同選擇，競爭越來越激烈。

去年11月初，頭城國際將戰(zhàn)火燒到了三環(huán)。東三環(huán)13000元/平米的心理價位暗示作用給目前周圍的樓盤帶來了很大壓力。去年年底，頭城國際周圍兩個樓盤的價格調(diào)整推向高潮，珠江帝景直接降低6000元-8000元/平米，2009年1月初，位于廣渠門橋的冠城·名敦道更是將東二環(huán)的價格拉低到了12500元/平米。

目前，兩廣路板塊的幾個樓盤都顯示出將價格穩(wěn)定一下的愿望。比如，頭城國際略微調(diào)價，均價上調(diào)500元/平米；冠城·名敦道年后也略上調(diào)對外的平均報價，上調(diào)300元/平米；珠江帝景售價17000元/平米的新推價格與年前基本一致，其年前較低的售價在16000元/平米以內(nèi)，但朝向和樓層略差。

上述三個樓盤的開發(fā)商都表示，目前取得了相對理想的銷售成績，暫時沒有挑起更大價格戰(zhàn)的意圖和動力。對于今后的價格，較后“參戰(zhàn)”的珠江帝景表示，在情人節(jié)期間會再增加一些小優(yōu)惠。

四環(huán)外樓盤或?qū)⑾抡{(diào)3000元/平米

上述三個樓盤的較低售價，對廣渠路四環(huán)外樓盤今年的銷售帶來了新的挑戰(zhàn)。三四環(huán)價格倒掛，使得四環(huán)外的樓盤神經(jīng)緊繃，目前開發(fā)商都不愿意過多談?wù)撔碌膬r格策略。而去年下半年以來，由于變相降價而引發(fā)的業(yè)主矛盾還沒有得到很好的解決，成為價格戰(zhàn)的懸念。

目前的戰(zhàn)況是，四環(huán)外屬于明顯被動的一個群體，銷售壓力和資金壓力會隨著時間的推移而加大，一旦達(dá)到一定程度，或者與前期業(yè)主協(xié)調(diào)好之后就會調(diào)整。一位準(zhǔn)備近期購房的人推測說，四環(huán)外樓盤再度調(diào)整的幅度預(yù)計在3000元/平米以上，回落到2007年6月甚至更早的水平。

新推萬元板樓 南三環(huán)樓盤愈戰(zhàn)愈烈

戰(zhàn)場范圍：南三四環(huán)板塊。東至成壽寺路，西至萬柳橋，南至南四環(huán)，北至南三環(huán)

戰(zhàn)役激烈程度：★★★★

“這次將新推的是板樓產(chǎn)品，與去年年底推出的塔樓一樣是11000元/平米，比現(xiàn)在在賣的璽萌公館差不多便宜了7000元/平米”，2月10日，玉泉營環(huán)島東南角的星河城銷售人員這樣告訴記者。與此同時，位于成壽寺的文成建筑，也啟動了“萬元團(tuán)購”。春節(jié)后，北京南三、四環(huán)的價格戰(zhàn)呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢。

低價新品、萬元團(tuán)購相繼推出

超百萬平米的星河城，是南三環(huán)的代表項目，其價格走勢也成了區(qū)域風(fēng)向標(biāo)。去年第四季度，星河城推出了塔樓產(chǎn)品“左右坊”，均價11000元/平米，成為區(qū)域價格新標(biāo)桿。春節(jié)后，星河城又將推出期房板樓，均價也為11000元/平米。

星河城的動作只是南三、四環(huán)區(qū)域價格戰(zhàn)進(jìn)一步升級的一個縮影。

位于方莊橋南800米的準(zhǔn)現(xiàn)房板樓文成建筑，也在春節(jié)后舉行“萬元團(tuán)購”。其較新價格為10000元-11000元/平米，為114平米兩居和160平米三居。而此前其均價為15500元/平米。

購房者報料一樓盤準(zhǔn)備下調(diào)千元

購房者張生（化名）向本報反映，年前他就想購位于成壽寺路的中海城一期的尾房，當(dāng)時銷售人員告訴他價格是11000元/平米，春節(jié)后他又去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，銷售人員讓他不妨再等幾天，因為他所看上的頂層和11層的兩居尾房

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