到美國去抄底購房？-個(gè)以前人們不輕易敢想的話題，日前成為-個(gè)熱門話題。全國各地不少市民和投資者開始關(guān)注美國房價(jià)，并引出"到美國抄底購房"的沖動(dòng)。

那么到美國抄底購房現(xiàn)實(shí)不現(xiàn)實(shí)？美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有見底？去投資的國人會(huì)不會(huì)有被"套牢"的風(fēng)險(xiǎn)？且看記者的調(diào)查采訪。

美國房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未見底

投資者要想到美國抄底購房，頭先要問的一個(gè)問題就是，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的到底了嗎？很遺憾，通過記者的調(diào)查采訪，這個(gè)問題的答案是否定的。

目前，美國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)價(jià)格下降速度加快。國際分析評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾全球頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·韋斯對(duì)本報(bào)記者表示："預(yù)計(jì)明年以前，美國的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)下降12%?？梢赃@么說，美國的房地產(chǎn)價(jià)格的下跌進(jìn)程只走了一半。"

較新報(bào)告指出，全美2008年有超過230萬的業(yè)主面臨房屋法拍程序，比2007年大增81%。研究機(jī)構(gòu)穆迪預(yù)期，法拍房數(shù)目今年還將增加18%，其中逾1/5的法拍房在加州。法拍房的價(jià)格通常比市場(chǎng)房價(jià)低30%~60%，這對(duì)已慘淡經(jīng)營的美國房地產(chǎn)價(jià)格下行形成的壓力不可小覷。

次貸危機(jī)發(fā)生后，銀行紛紛收緊信貸，斷供者越來越多，法拍房增多，銀行所承受的壓力不減反增。結(jié)果不過半年時(shí)間，為了擺脫壓力，美國的銀行界被迫再次放松房貸。周三，美國的銀行摩根大通一年期的市場(chǎng)房貸利率從之前的6%急劇降至4.25%。

"做了十幾年的房地產(chǎn)，一年期的房貸利率很少有5.5%以下的。這次銀行忽然放松房貸，對(duì)重新啟動(dòng)房地產(chǎn)的購購力有很積極的推動(dòng)。2008年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用恐慌性拋盤來形容。近幾天來，紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始站穩(wěn)，每套房漲價(jià)1萬多美元，但是紐約城之外的地方，房地產(chǎn)價(jià)格還在下跌。"位于美國紐約的Exit房地產(chǎn)中介代表Vicky小姐對(duì)記者這樣表示。

美國房屋價(jià)格比許多歷史價(jià)格都要便宜--目前美國平均房屋價(jià)格是美國家庭一年平均收入的2.6倍，其頂峰時(shí)--2006年中這一數(shù)字達(dá)到3.4倍，而歷史的平均水平是2.7倍。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)字顯示，房屋價(jià)格較收入比率的低下及低下的抵押率已使美國的房屋可支付率達(dá)到35年來的較高點(diǎn)。

國內(nèi)白領(lǐng)去美國抄底非常不劃算

每月房地產(chǎn)稅或要花光工資

去美國抄底法律風(fēng)險(xiǎn)不少

沈陽房地產(chǎn)協(xié)會(huì)將組織購房團(tuán)赴美投資交流之后，廣州有沒有人趁著世界金融危機(jī)、外國樓市低迷去抄底呢？記者昨日從省市房協(xié)獲悉，并未聽說有人組織去國外抄底購房的活動(dòng)。

廣州市房協(xié)秘書長許國碧表示，去國外抄底購房，應(yīng)該是一種個(gè)別現(xiàn)象，是高端人士或者財(cái)團(tuán)行為，普通市民前往抄底購房投資，頭先是不便利，其次信息也很難掌握，需要三思而后行。在他看來，沈陽房協(xié)組織購房團(tuán)前往美國，更多的是投資考察活動(dòng)，而不像有些媒體所說的是抄底購房。

廣東省房協(xié)會(huì)長蔡穗聲也表示，省房協(xié)并沒有計(jì)劃組織去美國購房。有一些人前往國外購房，是歷來都存在的事實(shí)。"這些情況會(huì)有，但是也不會(huì)大量產(chǎn)生。"

房地產(chǎn)稅是個(gè)沉重負(fù)擔(dān)

昨日，記者電話采訪了在美國加州工作的留學(xué)生烏先生。他表示，的確看到不少消息說有國人前往美國抄底購房的，但是只要細(xì)想一下，就會(huì)覺得不合算，特別是對(duì)于一般的工薪來說，去美國投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)可能遠(yuǎn)比在國內(nèi)的大中城市投資大。

他告訴記者，目前美國的房價(jià)大約跌了20%~30%，目前的房貸利率也非常低，從之前的6%~7%跌到了現(xiàn)在的4%~5%。烏先生一個(gè)同事剛剛就購了一間66萬美元的房子，頭付兩成，30年貸款，月供2200美元，而之前他的每月房租就要1300美元，相比之下，購房更為合算。但這種合算是對(duì)于美國居民來說的，因?yàn)槊绹速彿恐罂梢缘挚酃べY稅金，如果中國人去購，可能月供就是2800美元，而不是2200美元，購房的成本比美國人要高不少。

另外，在美國，購房之后每年要交地產(chǎn)稅。"至少每月也要800美元。所以，除非你購了房之后可以長期出租，否則一個(gè)月的地產(chǎn)稅可能就相當(dāng)于國內(nèi)工薪一個(gè)月的工資。而要找到一個(gè)長期的租客，也不是那么容易的事情。"烏先生說。

城市各區(qū)域房價(jià)不斷變動(dòng)

烏先生還表示，國內(nèi)特大城市市的房子價(jià)格一般比較堅(jiān)挺，但在美國，城市各個(gè)區(qū)域的房價(jià)在不斷的變化中，常常不是往上走，而是往下走。一般來說，白人剛開始開拓的居住區(qū)的房價(jià)會(huì)漲得比較快，但當(dāng)亞裔、拉美裔漸漸進(jìn)駐之后，這些人就會(huì)集體搬遷，房價(jià)就會(huì)下跌。"如果購偏遠(yuǎn)地區(qū)小鄉(xiāng)村的房子的話，價(jià)格又很平穩(wěn)，沒有炒作空間。"

"可能國內(nèi)很多人會(huì)覺得美國的房子便宜，但真的要投資的話，千萬不要忽略了美國的法律。也許在國內(nèi)的大城市投資更具有確定性。"

留學(xué)生新移民

購房是個(gè)機(jī)會(huì)

房價(jià)跌匯率跌得到實(shí)惠

國外房價(jià)下跌誰受益?

"留學(xué)生，特別是高中出去的留學(xué)生，在國外購房的情況很普遍。"啟德教育有關(guān)負(fù)責(zé)人陳先生告訴記者。他說，雖然廣州沒有有組織地去國外購房的大型活動(dòng)，但是留學(xué)生和新移民在國外購房的現(xiàn)象的確存在，特別是金融危機(jī)之后，這種現(xiàn)象越來越多。

市民周女士就打算在今年3月份在澳大利亞購一套房。她的女兒在澳大利亞留學(xué)已經(jīng)畢業(yè)，和男友都找到了穩(wěn)定的工作，只要付了頭付，就可以慢慢供。"現(xiàn)在澳大利亞的房價(jià)已經(jīng)降了，政府也出臺(tái)了很多利好政策。"周女士說，在她女兒工作的城市，一套離市區(qū)大約半公里車程的別墅，大約在40萬澳元左右。是現(xiàn)在利率和匯率的變化使購房的成本大為降低，"以前較高的時(shí)候匯率達(dá)到6.3~6.9，現(xiàn)在只要4.5~4.6，相當(dāng)于給我們省了好大一筆錢。"周女士早為女兒準(zhǔn)備了幾十萬元，不過還要觀望一下，看看3月的時(shí)候匯率和房價(jià)會(huì)不會(huì)再有調(diào)整。

國內(nèi)樓市

政策屬逆勢(shì)而為

要拉升談何容易

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該從美國房地產(chǎn)市場(chǎng)中吸取什么教訓(xùn)，記者采訪了多位國內(nèi)的專家。

房地產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時(shí)表示說，從當(dāng)前來看，部分城市的樓市成交量出現(xiàn)局部回暖，但政府的宏觀調(diào)控是一種逆勢(shì)而為的做法，短期內(nèi)能否達(dá)到預(yù)期的效果還是個(gè)未知數(shù)。"在極度疲軟的情況下，拉升談何容易。"韓世同還表示，當(dāng)初房價(jià)直線飆升，主要是由眾多投資者進(jìn)場(chǎng)推高的，現(xiàn)在則是由一些有支付能力并急需住房的人在場(chǎng)內(nèi)撐著，因此，把資金拉進(jìn)場(chǎng)是拉升房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要條件，只有有了資金進(jìn)場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能走出疲軟狀態(tài)。

國際房地產(chǎn)顧問公司DTZ日前表示，中國住房價(jià)格跌勢(shì)要達(dá)到一個(gè)"合理"水平，可能要到2011年。該機(jī)構(gòu)住房業(yè)務(wù)主管Alan認(rèn)為，北京、上海、廣州等一線城市房價(jià)2009年下降趨勢(shì)將達(dá)到10%，直到2011年才會(huì)進(jìn)入上行通道。像武漢、成都、廈門等二線城市2009年房價(jià)可能下跌8%。政策很難改變整體下行的趨勢(shì)。

(作者：陳海玲 蔣悅飛 張忠安)