房奴--教育部2007年8月公布的171個(gè)漢語(yǔ)新詞之一。就如同"超女"選秀造就了新詞匯"PK"，房?jī)r(jià)則造就了另一個(gè)新詞匯："房奴"。

房奴這個(gè)出現(xiàn)頻率較高的流行詞匯之一。較初由何人發(fā)明已不可考，從2003年開(kāi)始，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)快速的上升通道。尤其在2005年到2006年的季度，一線城市中，中低價(jià)格的房產(chǎn)似乎已經(jīng)在城區(qū)銷(xiāo)聲匿跡，越來(lái)越多的消費(fèi)者由此背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)；同時(shí)，中國(guó)人民銀行在2007年先后6次加息進(jìn)一步加重了房貸的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)與心理負(fù)擔(dān)。高房?jī)r(jià)和對(duì)高利率的雙重?fù)?dān)憂導(dǎo)致人們擔(dān)心會(huì)像奴隸一樣為銀行工作，所以"房奴"這個(gè)詞應(yīng)運(yùn)而生，似乎成為人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫擔(dān)憂心理的象征。

在浩浩蕩蕩的購(gòu)房大軍中，很多消費(fèi)者迫于手中現(xiàn)金不足，無(wú)奈的選擇了貸款購(gòu)房，加入到"房奴"隊(duì)伍中。但是其中我們也可以看到一些"另類(lèi)房奴"，他們主動(dòng)選擇了利息高昂的貸款方式，其中不乏具備全款支付能力的人。隨著加息信號(hào)的再次響起，貸款人的壓力無(wú)疑又增添了一分。不過(guò)，有些人卻能抓住機(jī)會(huì)，在房貸中理出了"財(cái)"，過(guò)著一種別樣的"房奴"生活。

當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，觀望氛圍甚是濃郁，誰(shuí)都不敢貿(mào)然出手購(gòu)置房產(chǎn)，而對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是不是還有投資的價(jià)值，該不該把手中的房產(chǎn)出售變現(xiàn)，也畫(huà)上了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。或許文中的幾位主人公，也給了那些房產(chǎn)持有者一種"另類(lèi)"的房產(chǎn)投資與理財(cái)之道。

是"房主"不是"房奴"

"當(dāng)初果斷做房奴，才成就了今天的房主"。這是老尹對(duì)自己的房產(chǎn)投資生涯作出的總結(jié)："20年之后在我45歲時(shí)，我就可以享受自己的退休生活了"。

老尹，一個(gè)地產(chǎn)圈里人。大學(xué)畢業(yè)之后誤打誤撞的進(jìn)了地產(chǎn)業(yè)，一干就是7、8年。老尹雖然談不上財(cái)大氣粗，但如今已然跨入"有產(chǎn)"行列，談到名下的幾套房產(chǎn)，老尹頗為得意的說(shuō)："如果不是當(dāng)初果斷當(dāng)房奴，如今也不可能成房主"。

老尹購(gòu)套房子是在2002年，那是一套二手房，房子不大60平米多一點(diǎn)，是那種上世紀(jì)80年代建成的老樓，位于北京東三環(huán)的團(tuán)結(jié)湖。"那時(shí)候雖然在做房地產(chǎn)，其實(shí)是沒(méi)有什么投資意識(shí)的，賺了些錢(qián)琢磨著留著也花了，索性就購(gòu)套房子吧"，于是老尹在別人的羨慕眼光中成了有房一族。當(dāng)時(shí)那套房子全辦下來(lái)才33萬(wàn)，10年期貸款15萬(wàn)，月供1600元。這對(duì)于當(dāng)時(shí)的老尹來(lái)說(shuō)完全可以承受，較關(guān)鍵的是感覺(jué)有自己的家了。

老尹在那里住了2年多，為了離父母住的更近一些，他在北京南三環(huán)的草橋又給自己購(gòu)了套房。那時(shí)候的老尹手里有了點(diǎn)錢(qián)，索性也就沒(méi)貸款，90平米花了40多萬(wàn)。新房子購(gòu)好了，老尹人還沒(méi)從團(tuán)結(jié)湖搬出來(lái)就已經(jīng)有好幾撥人打聽(tīng)著要租他的房子了，"一個(gè)月給到2400多塊，除了貸款還能剩下幾百"，這讓老尹悟出了門(mén)道--房?jī)r(jià)肯定是還要漲的，如果選好地段的話，"以租養(yǎng)貸"是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

趁著手里有些閑錢(qián)說(shuō)干就干，老尹開(kāi)始了又一次的購(gòu)房之旅。兜里揣著全部積蓄將近50萬(wàn)的現(xiàn)金，從2004年到2005年一股腦又購(gòu)了6套房。老尹在選房子時(shí)候很有技巧：房子不購(gòu)大的，因?yàn)樾粜偷暮贸鲎?，同地段?居室和2居室在租金上差不了多少，但是總價(jià)就差的不是一星半點(diǎn)了，而且周邊配套一定要齊全，要有大型單位或者靠近 的房子，這樣租賃客源有保障。

放在今天，這幾套房產(chǎn)的總價(jià)值估算已經(jīng)超過(guò)600萬(wàn)了，不少人和老尹說(shuō)房?jī)r(jià)可能是要跌了慫恿他把房子賣(mài)掉算了，可老尹不這么想，他把每個(gè)月租金與月供的差額一分不剩全都重新投資了，每個(gè)月除了繳納房屋的養(yǎng)護(hù)成本之后，還能剩下3500元，他用其中的1000元給自己兩口子還有雙方父母購(gòu)了商業(yè)保險(xiǎn)算是謀一份保障，剩下的2500元全部購(gòu)了定投基金，一副房?jī)r(jià)漲跌與己無(wú)關(guān)的態(tài)度"照這樣算來(lái)，等我到45歲時(shí)候貸款也還完了，即使不把房子賣(mài)掉，我的收益也是比較可觀的，那時(shí)候我就打算退休陪家人。"

當(dāng)年早早的加入"房奴"的隊(duì)伍，使得老尹有了一份對(duì)未來(lái)很好的規(guī)劃。老尹告訴筆者，如果是現(xiàn)在在北京購(gòu)房，以租養(yǎng)貸的方式已經(jīng)不適合了，月供和租金收益已經(jīng)不成比例了，不過(guò)這并不意味著其他城市沒(méi)有機(jī)會(huì)。老尹較近一直在觀察一些二線城市，尤其是那些即將有大型企業(yè)進(jìn)駐的城市，比如唐山，比如天津，一旦有合適的，馬上還會(huì)出手。

點(diǎn)評(píng)：老尹的房產(chǎn)投資就是典型的復(fù)合型投資，他的房產(chǎn)大多處于貸款階段，所以如果將房產(chǎn)變現(xiàn)的話，刨去他的自住房產(chǎn)之外，實(shí)際到手的現(xiàn)金價(jià)值也只有不到300萬(wàn)，對(duì)于擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)期望穩(wěn)妥的投資者來(lái)說(shuō)，這些現(xiàn)金未必能帶來(lái)更好的收益。而以現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，他每個(gè)月實(shí)際到手的租金與貸款月供之間的差額收益2500元/月，如果是連續(xù)投資10年并且可以保持年均12%的的話，那么10年之后僅租金和月供之間差額部分的累計(jì)投資收益在復(fù)利作用下也將達(dá)到近70萬(wàn)元的回報(bào)，而同時(shí)他還得到了屬于他自己名下的房產(chǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)所帶來(lái)的長(zhǎng)久保障，不失為一種穩(wěn)妥但是有效的投資方式。而且由于租賃市場(chǎng)將趨于活躍，所以穩(wěn)定的租金收益也沖抵了相當(dāng)一部分的貸款壓力。

將"房奴"進(jìn)行到底，快樂(lè)做房奴

小艾始終認(rèn)為，"今天的一塊錢(qián)比明天的一塊錢(qián)更有價(jià)值"。把握住機(jī)會(huì)成本，將自己的房子變成一個(gè)大存折，做個(gè)快樂(lè)的房奴。

"以前有個(gè)美國(guó)老太太和中國(guó)老太太在天堂相遇了，中國(guó)老太太說(shuō)，我攢了一輩子的錢(qián)臨死終于住上自己的房子了；美國(guó)老太太說(shuō)，我還了一輩子貸款到臨死終于還清了。"這個(gè)故事想必很多人都聽(tīng)過(guò)，但是小艾卻給我們講了這個(gè)故事的另一個(gè)版本："美國(guó)老太太和中國(guó)老太太在天堂相遇了，新潮的中國(guó)老太太說(shuō)：我還了一輩子貸款到臨死終于還清了；而新潮的美國(guó)老太太說(shuō)，我到臨死時(shí)候還在還貸款……"

"我就打算做那個(gè)新潮的美國(guó)老太太"小艾直言不諱地說(shuō)。小艾是個(gè)新潮的單身女孩，大學(xué)畢業(yè)后在一家知名外企供職，月收入不菲，算是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)白領(lǐng)，2005年的時(shí)候，她購(gòu)了一套屬于自己的房產(chǎn)，提起這套位于奧運(yùn)村的房產(chǎn)，小艾的興奮溢于言表："那時(shí)候房?jī)r(jià)還不算太高，3居室的房子140平米也就140萬(wàn)，現(xiàn)如今這套房子市值幾乎翻了一倍，已經(jīng)達(dá)到260萬(wàn)了。"

小艾的家境還是不錯(cuò)的。當(dāng)時(shí)家里的資助加上自己的積蓄足以全款付清購(gòu)購(gòu)這套房。但是小艾執(zhí)意要用貸款的方式購(gòu)房，父母和身邊的朋友都勸她，何必要跟自己過(guò)不去，背著沉重的債務(wù)要還20年，白白給銀行打工。

小艾并不是發(fā)神經(jīng)，小艾是認(rèn)真算過(guò)賬的，她對(duì)自己當(dāng)房奴的成本是有很清晰的思路的："我的貸款是90萬(wàn)，現(xiàn)在每個(gè)月要還6800元，整個(gè)貸款期限20年下來(lái)連本帶利要還給銀行160萬(wàn)，也就是說(shuō)有70萬(wàn)的利息都交給了銀行。"

這么算起來(lái)似乎確實(shí)有點(diǎn)不值得，不過(guò)小艾卻有另外的一本賬。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)中的機(jī)會(huì)成本理論：當(dāng)某種資源投入一種用途時(shí)所失去的將是其投入其它用途獲得利益的機(jī)會(huì)。就以購(gòu)房貸款這件事來(lái)說(shuō)，當(dāng)你選擇全款時(shí)，那就意味著這90萬(wàn)元都占?jí)涸谶@套不動(dòng)產(chǎn)上，就不能享受這筆錢(qián)可能帶給你的其他收入了，也就是說(shuō)，你放棄了用這筆錢(qián)生錢(qián)的機(jī)會(huì)。"一共20年內(nèi)，這90萬(wàn)元只要打理得當(dāng)，沒(méi)準(zhǔn)都翻好幾倍了"。

小艾先用較穩(wěn)妥的投資渠道--國(guó)債來(lái)舉了個(gè)例子，目前5年期國(guó)債的收益是4.08%，如果將這90萬(wàn)元投資5年期的國(guó)債，并且在5年期滿后仍將本息投入國(guó)債。那么在20年后，初期投入的這90萬(wàn)元經(jīng)過(guò)4次"滾動(dòng)"，即使是不考慮國(guó)債利率上漲的因素，那么也會(huì)因?yàn)閺?fù)利的緣故，連本帶利達(dá)到190萬(wàn)的收益，那邊你為90萬(wàn)元支付了160萬(wàn)元的本息，這邊通過(guò)投資國(guó)債獲得了190萬(wàn)元，算下來(lái)還賺了30萬(wàn)。

事實(shí)上小艾并沒(méi)有全部購(gòu)國(guó)債，他把這90萬(wàn)元分成了幾份，其中的大部分在股市較紅火的時(shí)候購(gòu)了股票，一部分購(gòu)了基金，一部分購(gòu)了些黃金。"在2007年股市較紅火的時(shí)候，我就幾乎將所有的房貸利息都賺了回來(lái)"。小艾始終堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)--"今天的一塊錢(qián)比明天的一塊錢(qián)更有價(jià)值"。

一套房子加上合適的房貸理財(cái)規(guī)劃，給小艾的生活帶來(lái)了無(wú)窮的樂(lè)趣。在2007年初，小艾接觸到了一個(gè)新鮮的貸款產(chǎn)品--"同名轉(zhuǎn)按揭"。小艾頓時(shí)對(duì)這種新鮮的貸款方式產(chǎn)生了濃厚的興趣。按照銀行和擔(dān)保公司給出的解釋?zhuān)梢詫?duì)小艾的房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，并且可以貸出相當(dāng)于房產(chǎn)重新評(píng)估后價(jià)值的7成，除了剩余的貸款以外，增加出來(lái)的那部分貸款還可以用于大宗的消費(fèi)。小艾當(dāng)時(shí)通過(guò)銀行的朋友算了一下，她的這套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值在220萬(wàn)左右，銀行可以為他提供較多達(dá)到評(píng)估值70%的貸款，也就是155萬(wàn)左右，減去她尚未還清的剩余貸款80余萬(wàn)，小艾可以一次性得到現(xiàn)金60萬(wàn)！

小艾馬上動(dòng)了心，較近她正打算再購(gòu)套房用于投資，可是手里的資金大多都用在錢(qián)生錢(qián)上面了，把其中的哪一個(gè)套現(xiàn)都有點(diǎn)舍不得，有了同名轉(zhuǎn)按揭，馬上就可以變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。通過(guò)擔(dān)保公司的參與，小艾只用了7個(gè)工作日就獲得了信貸資金，貸款購(gòu)置了一套離她現(xiàn)住址很近的二手房。而且使用了一種很新鮮的貸款方式--"氣球貸"，算下來(lái)每個(gè)月節(jié)省一個(gè)點(diǎn)的貸款利息。談起這次的投資小艾很自豪，由于奧運(yùn)效應(yīng)，她新購(gòu)的房產(chǎn)租金一路看漲，"尤其是奧運(yùn)短租，僅在8月份當(dāng)月，這套房產(chǎn)就可以租到4.5萬(wàn)元，而平時(shí)的租金，也在3500元每個(gè)月，幾乎不用再往里添錢(qián)就可以還月供"。

說(shuō)起現(xiàn)在的市場(chǎng)，小艾并不擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲跌，"我是不相信房?jī)r(jià)會(huì)大跌的，有這么多人盼望房?jī)r(jià)下跌，就充分說(shuō)明了購(gòu)購(gòu)的潛力有多大，畢竟是不動(dòng)產(chǎn)，立體的看待房產(chǎn)投資和房產(chǎn)的多種回報(bào)途徑，那么存房終究是比存錢(qián)劃算的多。"

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前由于信貸緊縮的大環(huán)境下，同名轉(zhuǎn)按揭已經(jīng)被央行叫停，不過(guò)這種方式不會(huì)就此消失，不過(guò)小艾靈活的運(yùn)用了"房貸理財(cái)"的觀念。在西方國(guó)家，房貸理財(cái)已經(jīng)很成熟，而其中很重要的一種方式就是借助同名轉(zhuǎn)按揭以及不同銀行之間的貸款產(chǎn)品，即達(dá)到靈活調(diào)配信貸資金盤(pán)活資產(chǎn)的目的，還可以在一定程度上減少利息支出，省錢(qián)的同時(shí)還能夠讓資本不斷增值。

坐擁百萬(wàn)豈能甘心受困

"在所有的融資渠道里，房產(chǎn)抵押貸款無(wú)疑是較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的。"Ricky的觀點(diǎn)得到很多人的認(rèn)同："只要你有一套房，你就是一個(gè)百萬(wàn)富翁，讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)，你才能獲得更大的收益"。

2006年，Ricky不顧老板的挽留，毅然辭去了年薪30萬(wàn)的工作，開(kāi)辦了屬于自己的軟件公司。"但是創(chuàng)業(yè)之

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