較近樓市房貸新政之后，讓很多購房人不知該如何是好，我也是其中的一員，也不知該購房還是再繼續(xù)觀望，但從較近開發(fā)商的舉動來看，很多項目的銷售不再像以往那樣半遮半捂，僅這段時間收到的銷售短信就比以往頻繁，說到底，只是想問問，到底現(xiàn)在要不要購房。

市場

樓市觀望心態(tài)破冰，新政累積效應(yīng)漸顯

羞答答促銷 開發(fā)商棄守"不降價"

高企的房價使普通購房人望而卻步，二套房頭付四成、清理閑置土地、封頂放貸、加息、物業(yè)稅預期等一系列調(diào)控房價政策陸續(xù)出臺，其導致的新政累積效應(yīng)在樓市逐步顯現(xiàn)。面對市場新的變化，一向追求"漲價"和"不二價"的開發(fā)商開始通過各種辦法來提高業(yè)績，已經(jīng)久違的促銷手段明里暗里又被拿出來。

較近，許女士在城東住了三十年之后，決定用多年的積蓄來改善自己的居住條件。當她來到城東萬年場某樓盤看房子時，銷售人員告訴她，因為房子很好賣，所以是沒有優(yōu)惠的，但如果是老客戶帶過來的新客戶，則老客戶和新客戶都將獲得萬分之五的返現(xiàn)優(yōu)惠。與該樓盤距離不遠的另一樓盤也有相似的促銷手法，原來沒有優(yōu)惠的該項目，也對老客戶帶來的新客戶給出了1%的優(yōu)惠。

就在該樓盤現(xiàn)場，正在選房的文小姐告訴記者，她發(fā)現(xiàn)售樓人員的服務(wù)態(tài)度比以前好多了。由于父母親上了年紀，她決定將原來80平方米的房子換成130平方米。面對購購套房的局限，她也一度猶豫要不要現(xiàn)在購房，較后置業(yè)顧問推薦的公積金貸款打消了她的顧慮。因為公積金貸款并未像商業(yè)貸款那樣，對套房貸頭付比例提高有硬性規(guī)定，可以維持原政策不變。

樓市一線

促銷方式五花八門

"如果是以前，想在該區(qū)域購房子得到如今的實惠價格，已經(jīng)是不敢想象的事情。"許女士在城東萬年場某樓盤銷售部外，對記者發(fā)出了感慨。

其實，據(jù)記者近幾日來的調(diào)查了解，在成都樓市，不僅僅只有萬年場一兩個樓盤推出了相似的促銷手段，一些有銷售壓力的樓盤，在近段時間，紛紛公開或半公開地在房價、優(yōu)惠、服務(wù)上作起了文章。

據(jù)沙河某樓盤負責人郭小姐告訴記者，區(qū)域內(nèi)一些開發(fā)商在近段時間都加大了促銷力度，比如以前規(guī)定按揭沒有優(yōu)惠的，現(xiàn)在大多給出1%的優(yōu)惠，取消了原來準備調(diào)高房價的計劃，加強了對置業(yè)顧問的專業(yè)培訓，提高服務(wù)質(zhì)量，向購房者主動推薦公積金貸款等。

在成都樓市的其它區(qū)域，無論城南城西，還是城東城北，盡管開發(fā)商的觀望氣氛仍然非常濃厚，但已經(jīng)有不少開發(fā)商明里暗里向記者透露，接下來不妨可以"試水"一些價格促銷手段，讓自己樓盤的價格更理性化，也讓自己項目在區(qū)域中的價格競爭優(yōu)勢更加明顯。

"樓面地價4850元/平方米，現(xiàn)房價5800元/平方米起"、"開盤當天優(yōu)惠1%-2%，陽臺，低總價塑造高品質(zhì)"、"認購新開盤房源，可享受總房款1%的優(yōu)惠"……如此煽情的"半賣半"的促銷廣告，突然出現(xiàn)在近段時間的房地產(chǎn)廣告中。十·一之前，在還是排隊購房的火熱市場上，廣告是多余的，開發(fā)商直接為樓盤做廣告的不多，即便做廣告，也大多只做一些企業(yè)"品牌"廣告，從不提優(yōu)惠房價的事。而現(xiàn)在，降價促銷廣告成了開發(fā)商的需要。

開發(fā)商

高房價有可能松動

面對花樣翻新的促銷活動，不少準購房者不禁發(fā)出了"這是不是就意味著價格心理博弈的天平已經(jīng)傾向了消費者一邊，是不是購房者期待已久的降價就要開始了"的疑問。

對于樓盤通過暗降價格促銷一說，有的業(yè)內(nèi)人士堅持認為房價沒有降。"在觀望期做某些層面的促銷是有的，畢竟促銷也是一種不可或缺的營銷手段。至于說什么降價銷售，目前，我沒有看到哪些項目在做降價銷售，也沒有聽說哪些項目有可能降價出售。"某集團策劃部許經(jīng)理這樣認為。

在許經(jīng)理看來，促銷只是一種手段，不一定每次促銷活動都會影響價格，也就是說不一定每次促銷都降價，而且即使在某次促銷活動中有打折或者返款行為，也不能預示今后的房價走勢。年終的幾個月本來就是房屋銷售的旺季，每年這時候房地產(chǎn)商都會舉辦很多活動，就像夏天空調(diào)銷售旺季的促銷活動一樣，沒有什么大不了。

盡管該公司策劃部經(jīng)理不愿承認開發(fā)商開始棄守"不降價防線"，但沙河某樓盤負責人郭小姐認為沒有開發(fā)商必要去做"羞答答的玫瑰"。她認為，隨著新政出臺，房地產(chǎn)市場秩序的整頓及炒作的減少，成都房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就將在一定時間段內(nèi)發(fā)生很大變化，一些房價炒得離譜的地方自然就會走向理性回歸。

郭小姐告訴記者，十·一以后，由于套房貸頭付比例提高，加上此前央行年內(nèi)的數(shù)次加息，個人房貸壓力有些嚴峻，這增加了不少購房者的資金壓力，也讓部分購房者產(chǎn)生了觀望、等待的情緒，甚至個別樓盤出現(xiàn)了退訂的情況。相比前兩個月開盤即清盤的火爆情況，較近的成交大多只能用清淡二字來表達。為了不讓前期儲備的客戶流失，區(qū)域內(nèi)一些開發(fā)商都加大了促銷力度。

同時，記者在調(diào)查走訪中了解到，一些開發(fā)商也同時表達了一種觀點，諸如城東、城西、城南以前部分價格上漲較快的區(qū)域，大多在房地產(chǎn)新政到來的今天，已無法維持原來的快速增長趨勢。這些區(qū)域在以前很多都是一房難求，但隨著近段時間來的交投平淡，接下來的樓盤銷售價格，可能出現(xiàn)松動的跡象。

購房者

等著調(diào)控政策受益

在不同類型的購房者中，對于促銷的看法并不相同。計劃購房結(jié)婚的王先生說，他很后悔兩年前房子便宜的時候沒有購，現(xiàn)在房價已經(jīng)漲到這么高了，即使開發(fā)商在大搞促銷，但由于自己的積蓄不多，想購也購不起，雖然現(xiàn)在做夢都希望房價降下來，但是自己也知道這在短期內(nèi)是不可能的，所以只能繼續(xù)等待。不過目前較難辦的是，如果一味地等降價，降了再購房當然好，但萬一房價不降怎么辦呢？

與王先生持不同看法的李女士則認為，再等下去一定會等到房價落下來的時候。"我2002年底給父母購的房子，當時還是在市，一套兩室130平方米的房子總價才花了40萬，看著成都兩年內(nèi)的房價打著滾往上漲，就一直覺得不正常。反正現(xiàn)在也不等房子住，打算一直等下去，隨著銀行放貸管控的越來越嚴格，開發(fā)商回款的壓力將會越來越大，現(xiàn)在的促銷就已經(jīng)表明了這一點。我估計再等兩年，房子肯定能降下來，就算下不來，性價比高的好房子也會越來越多，到時候再購也不遲。"

記者通過對各個售樓部購房者的采訪，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的購房者非常理性，考慮問題也非常專業(yè)，非常深遠。他們普遍認為即使開發(fā)商促銷范圍加大，頻度增高，房價依然不可能在近期內(nèi)回落，而大多數(shù)購房者在沒有找到特別滿意的樓盤之前也還是會保持觀望態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士

漲價風有望"急剎車"

從世家機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看，近期成交量出現(xiàn)了很大幅度的下滑，10月22日-28日全市可售套數(shù)達到44580套，較上周增加了5019套。從可售套數(shù)的增加及成交量的下降可以看出，近期的樓市進入了成交低潮期。

從區(qū)域來看，目前城中的開發(fā)項目以及品牌開發(fā)公司項目的銷售情況都比較穩(wěn)定，而這些項目的推廣也顯得按部就班。但郊區(qū)的情況就不怎么樂觀了，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雙流的成交量位居各郊區(qū)之頭，但10月22日-28日成交量仍較同期上周減少了148套。在上周成交了251套后，新都遭遇滑鐵盧，成交量較上周下降了238套，其降幅；而溫江、龍泉、金堂、都江堰等區(qū)域的成交量全部呈下降之勢。

在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然市場上絕大多數(shù)樓盤沒有推出新的優(yōu)惠措施，但與過去相比，其房價在近段時間內(nèi)并沒有明顯的上升。開發(fā)商群體呢，大多都在觀望，他們也很想知道市場會怎么發(fā)展，想看同行會怎樣應(yīng)對。

針對這種情況，一位不愿透露姓名的知名營銷代理公司老總認為，如果開發(fā)商一定要守住高房價的防線，市場購賣雙方的膠著將使一些開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問題浮出水面，他們要發(fā)展下去就必須盡快把壓在手里的房子賣掉，但是一旦開始公開降價就會擾亂整個樓市。如果展開價格大戰(zhàn)之類的惡性競爭，對于房地產(chǎn)行業(yè)又將是一個致命的打擊，所以現(xiàn)階段能不影響收益的較好辦法就是促銷，希望能夠在限度保證自己收益的前提下，將大家購房的積極性調(diào)動起來，實現(xiàn)樓市的多贏。

在這場開發(fā)商與購房者的博弈中，到底誰會是較后的勝者，只有等待市場的檢驗。

編后語

市場不可能永遠利好，房價永遠不會只做加法。目前，成都樓市正處在群雄爭霸的戰(zhàn)國時代，只是，頻繁出臺的新政，讓以前一度房價齊漲亂漲的樓市，更加加速了洗牌的進度和速度。從任何一個成熟行業(yè)的歷史經(jīng)驗看，從混亂到規(guī)范，從無序到有序，都是一條必由之路。鑒于此，吸取經(jīng)驗，及早改變，才是未來的企業(yè)生存之道，也是樓市生存法則的王道。因此，開發(fā)商適時的降價促銷，沒必要矯情，沒必要去做羞答答的玫瑰，而應(yīng)該視為大智慧的商業(yè)表現(xiàn)。