在整體市場持續(xù)健康發(fā)展的背景下，購房熱依舊將成為今年下半年繞不開的焦點(diǎn)話題。在了解了熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)企業(yè)、熱點(diǎn)項(xiàng)目、熱點(diǎn)產(chǎn)品之后，我們有必要對于今年下半年樓市的6大關(guān)鍵詞做一次深入的了解，這關(guān)系著購房大局。

外來購房

在今年春交會(huì)期間，外地人購房比例占到了54.7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，攀枝花、內(nèi)江、樂山、綿陽、南充、自貢、德陽、宜賓、達(dá)州以及西藏10地成為成都外來購房主力。2006年外地人購房比重進(jìn)一步加大，10大外地購房主力區(qū)域的成都購房金額均呈現(xiàn)明顯上升趨勢。樂山、綿陽、南充、自貢、德陽等地購房支出均在1億元以上。

同樣隨著成都城市發(fā)展的加速推進(jìn)，來自北京、上海、廣州、深圳、香港及海外的購房人士也在迅速的增加。尤其是隨著今年6月9日成都成為全國頭個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，更多的外地人士都從中感受到成都未來將有更大的作為，紛紛選擇在成都購房。據(jù)深圳某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)6月份銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：各大項(xiàng)目購購客戶比例里有近25%左右的是深圳來的客戶，上海、北京、香港及海外人士來訪和購購的比例也呈明顯上升比例。

股市VS樓市

今年以來股市曾經(jīng)出現(xiàn)過全線"牛市"的場面，在賺錢磁場效應(yīng)的刺激下也曾經(jīng)一度引發(fā)過樓市的資金流入股市的現(xiàn)象，業(yè)界對此也發(fā)表過種種看法，甚至還出現(xiàn)了股市的興起將會(huì)打擊樓市的悲觀論調(diào)，但從上半年伴隨股市火熱的同時(shí)，樓市并未出現(xiàn)資金分流的現(xiàn)象。業(yè)界專業(yè)人士對此發(fā)表看法認(rèn)為："股市的上漲對房價(jià)來說不會(huì)有太大影響，尤其對成都房價(jià)。因?yàn)槌啥甲≌a(chǎn)品大部分是自住型的，尤其成都人的投資行為更趨于保守，有閑錢時(shí)候才投股市，作為人自身需求來說，頭先他要安家立業(yè)，滿足居住情況下如果還有錢，他才考慮做股票、債券，股市的上漲，從資金這塊來說，對房價(jià)不會(huì)有太大影響。另外一方面股市的上漲，對前期已經(jīng)投進(jìn)股市的一部分資金，相對來說會(huì)形成一種收益，對投資人來說整體收入水平會(huì)增加，在這種情況下會(huì)支撐購購力的進(jìn)一步提高，對房價(jià)支撐可能有促進(jìn)措施。"

試驗(yàn)區(qū)受關(guān)注

2007年6月9日，成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。

消息一出就引起業(yè)界高度關(guān)注。在接受記者采訪時(shí)，深圳星彥地產(chǎn)顧問有限公司成都分公司副總經(jīng)理張猛認(rèn)為："就房地產(chǎn)市場來看，'試驗(yàn)區(qū)'對成都的推動(dòng)力將非常明顯。城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的定位，意味著成都一直在推行的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程將有實(shí)質(zhì)性的改革深化。成都城鄉(xiāng)一體化深入推進(jìn)后，將有大批的投資者涌向成都，正如當(dāng)年的深圳、浦東一樣，成渝將成為西部創(chuàng)業(yè)者的新樂園，無論各行業(yè)投資者還是求職者，都將成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的終端消費(fèi)者，屆時(shí)，樓市穩(wěn)步發(fā)展的局面仍將繼續(xù)，但其規(guī)?？赡軙?huì)成倍上翻，因'試驗(yàn)區(qū)'的先進(jìn)誘惑，城市外來人口規(guī)模將極速上升。"

企業(yè)風(fēng)格

目前成都市場已經(jīng)匯聚了京派、海派、粵派、深派、閩派、浙派、港派及海外眾多的實(shí)力開發(fā)企業(yè)，來自不同區(qū)域的開發(fā)企業(yè)自然就有各自不同的行事風(fēng)格，成都樓市在此情況下也多了幾分格外的看點(diǎn)，而這些看點(diǎn)正是我們購房者需要細(xì)心體會(huì)的。

從企業(yè)體制來看，目前在成都市場國字號和上市企業(yè)的聲音無疑是的。這些企業(yè)依托強(qiáng)大的資源優(yōu)勢和豐富的資源為成都樓市提供了的看點(diǎn)。比如中鐵二局這樣的重量級大型國有企業(yè)，在今年的成都樓市就顯得格外的活躍，尤其是在新界這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作上贏得了業(yè)界的一片贊譽(yù)。無論是前期項(xiàng)目形象的推廣，還是批次單位的熱銷都顯示出這個(gè)企業(yè)在先進(jìn)的城市運(yùn)營理念指引下，以高度責(zé)任心意識推進(jìn)成都樓市所做出的努力。同樣是國字號的華潤，在翡翠城項(xiàng)目讓成都接受并全面認(rèn)知了該企業(yè)后，今年又將有二十四城和鳳凰城相繼推向市場，而這一次華潤已經(jīng)站在樹立成都城市生活的高度來推動(dòng)市場發(fā)展。無論是從二十四城與賈樟柯合作拍攝關(guān)于成都城市記憶的電影，還是以推動(dòng)成都藝術(shù)生活為己任的鳳凰城都把華潤立志樹立成都城市生活的理想變?yōu)轷r活的現(xiàn)實(shí)。

從派別來看，習(xí)慣了低調(diào)做事的粵派、閩派和浙派總是在不經(jīng)意間給市場無限的驚奇。以珠江、恒大、富力、雅居樂為代表的粵派企業(yè)為了贏得成都市場的認(rèn)同，紛紛從公司文化滲透做起了文章，在潛心項(xiàng)目打造的同時(shí)紛紛都成立了各自的客戶俱樂部組織，并相繼推出了各自的刊物。"當(dāng)別人還在購產(chǎn)品的時(shí)候，廣州四大家已經(jīng)在購一種生活了。這樣的企業(yè)對成都市場形成的沖擊力是相當(dāng)震撼的。"業(yè)界專業(yè)人士對粵派產(chǎn)品、文化雙管齊下的手法給予了高度的評價(jià)。而對于同樣務(wù)實(shí)的浙派企業(yè)來說，他們較主要的手段還是在產(chǎn)品的精細(xì)化。無論是中大、華都、城建雖然少有在市場表現(xiàn)的欲望，但往往就是在項(xiàng)目開盤銷售時(shí)會(huì)讓整個(gè)市場為之側(cè)目。記者就親身見證過華都美林灣批次推出時(shí)，現(xiàn)場被購房者擠得水泄不通的壯觀場面。

產(chǎn)品創(chuàng)新

面對日益激烈的競爭和日益嚴(yán)格的調(diào)控措施，產(chǎn)品創(chuàng)新不得不被業(yè)界重視而成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。那么對于成都市場而言，什么樣的產(chǎn)品將會(huì)成為主流的產(chǎn)品？什么樣的創(chuàng)新才會(huì)被市場所認(rèn)同？

紅星國際總經(jīng)理胡鈞認(rèn)為："與北京、上海、深圳等城市相比，成都市場一直都有非常豐富的產(chǎn)品形態(tài)，這也是成都市場能夠在未來領(lǐng)跑全國的重大資本。之所以在成都市場會(huì)一直保持豐富的產(chǎn)品形態(tài)同成都市場對新事物一直都保持著強(qiáng)烈的接受和喜愛意愿有莫大的關(guān)系。從較初的多層、電梯到聯(lián)排、疊拼、獨(dú)院，成都市場都對之表現(xiàn)出極大的熱情和接受。從今后的發(fā)展趨勢來看，電梯兩房將會(huì)是未來一段時(shí)間里成都市場完全的主力產(chǎn)品。之所以下如此的結(jié)論，原因來自三方面，一方面是價(jià)格方面的因素，在單價(jià)持續(xù)上漲的語境下，總價(jià)將成為影響購購的關(guān)鍵因素，從原來的三房向兩房過度也就成了必然；另一方面就是家庭結(jié)構(gòu)帶來的變化所致，原有的家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)由新型的三口家庭取而代之，兩房顯然也是這個(gè)家庭結(jié)構(gòu)的必然選擇；再一個(gè)方面的原因就是整個(gè)生活方式的變化，原有的主臥、次臥、功能房三房結(jié)構(gòu)中，功能房的實(shí)際意義并未真正發(fā)揮作用，今后在小區(qū)內(nèi)部這樣的功能房戶外化將成為主流，比如會(huì)所書房、會(huì)所酒店、會(huì)所俱樂部等等都將為這種變化做有力的支撐。"

而對于具體的兩房產(chǎn)品如何打造，胡鈞指出："這里面有兩種比較明顯的思路，一種是產(chǎn)品線的思路，一種是市場線的思路。產(chǎn)品線的思路就是保證臥室空間尺寸比例不變的情況下，調(diào)整室內(nèi)其它空間尺寸比例。而市場路線就是我們常?？吹降哪承┰谑袌鐾瞥隽说膭?chuàng)新空間產(chǎn)品，比如藍(lán)光、置信、萬科等企業(yè)推出的創(chuàng)意空間，這是通過抓住客戶需要更多的面積的心理，在產(chǎn)品上推出了局部空間創(chuàng)新的手法，在保持總價(jià)不變的前提下，讓購購者獲得更多的使用空間讓其成為當(dāng)下乃至未來很長一段時(shí)間里市場的主宰產(chǎn)品。"

創(chuàng)新當(dāng)然也體現(xiàn)在某些高端產(chǎn)品上，比如為迎合成都市場的口味推出的"瘦身別墅"就是其中典型的代表。對于這一點(diǎn)，胡鈞認(rèn)為："從成都目前高端市場來看，真正的好產(chǎn)品并不多，大多都是為了迎合市場而做了相當(dāng)?shù)淖冃?，比如別墅，目前成都市場并沒有出現(xiàn)真正意義上的別墅產(chǎn)品，基本上都在類別墅的產(chǎn)品層面，市場之所以接受這些產(chǎn)品是因?yàn)槟壳霸趦r(jià)格指數(shù)和居住功能兩方面還能取得大體的平衡。成都市場還缺乏對真正高端產(chǎn)品的認(rèn)知，但隨著城市整體提升的加速進(jìn)行，成都在高端產(chǎn)品的突破將指日可待。"

城市運(yùn)營

近年來成都先后榮獲"國家環(huán)境保護(hù)模范城市"、"中國十大較具經(jīng)濟(jì)活力城市"、臺商"極力推薦"城市、"十大中國大陸較佳商務(wù)城市"、"中國城市綜合實(shí)力"、"中國較佳旅游城市"、"國家森林城市"等榮譽(yù)稱號。

所有這些都說明成都在城市運(yùn)營層面所取得的巨大成功，這些成功也必將對成都樓市的發(fā)展注入恒久的活力。"成都房地產(chǎn)市場之所以能夠匯聚這么多的巨頭開發(fā)企業(yè)，原因就在于這座城市的整體發(fā)展水平和前景已經(jīng)受到世界的矚目，尤其是近幾年政府對城市運(yùn)營力度的不斷加大，不斷地走出去宣傳、推廣自己，不斷地有大型的企業(yè)走進(jìn)來，一個(gè)良性的城市運(yùn)營循環(huán)體系已經(jīng)建立起來，這為成都市努力打造中國中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境較優(yōu)、人居環(huán)境較佳、綜合競爭力較強(qiáng)的現(xiàn)代特大城市打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。相信隨著更多的巨頭開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐成都，城市整體運(yùn)營對區(qū)域房地產(chǎn)市場的深度效應(yīng)將會(huì)越來越顯形的得以體現(xiàn)。"成都實(shí)效顧問機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事吳昊對成都近年城市運(yùn)營給出了相當(dāng)高的評價(jià)。

　　　　　(作者：樊小兵 李豫龍)