2006年，深圳二手樓交易頭次超過(guò)一手樓，這意味著二手樓已經(jīng)成為深圳人尋找居所的主要對(duì)象。不過(guò)二手市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，不僅中介存在吃差價(jià)、欺騙客戶等情況，業(yè)主和購(gòu)家也會(huì)出現(xiàn)跳單、違約等不規(guī)范行為。當(dāng)然，解決這些問(wèn)題一方面需要政府加強(qiáng)監(jiān)管，制訂相關(guān)的政策法律法規(guī)，另一方面中介也須建立公司制度規(guī)范，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素質(zhì)，盡量減少侵害客戶知情權(quán)和利益的事情。而業(yè)主和購(gòu)家也必須加強(qiáng)房產(chǎn)交易的相關(guān)知識(shí)，在規(guī)范好自己的基礎(chǔ)上防范利益受到侵害。

購(gòu)賣雙方誠(chéng)信應(yīng)相輔相成房子漲價(jià)，賣方違約

現(xiàn)象描述：2005年8月，陸某通過(guò)一家中介向涂某購(gòu)購(gòu)中信紅樹(shù)灣一套95萬(wàn)的物業(yè)，當(dāng)時(shí)購(gòu)賣雙方已簽訂合約，購(gòu)方也向中介交了3萬(wàn)元定金，后來(lái)中介把定金轉(zhuǎn)給了賣家?？墒潞筚u方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲很快，于是決定不賣房子，愿意把3萬(wàn)元退回給購(gòu)方。購(gòu)方覺(jué)得不滿意，要求按照約定雙倍奉還，經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，較終賣家還是愿意賠償6萬(wàn)元。

律師建議：目前因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲很快，很多賣家在簽訂協(xié)議，接受訂金后都有可能毀約，畢竟會(huì)損失較大的收益。而合同法規(guī)定，購(gòu)賣雙方可以以賠付定金作為毀約的條件，所以購(gòu)方要規(guī)避這樣毀約風(fēng)險(xiǎn)，比較困難?？尚械霓k法是看準(zhǔn)樓盤后下更多的定金，讓違約成本更高，減少因房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的購(gòu)房損失。

稅費(fèi)模糊，引發(fā)爭(zhēng)議

現(xiàn)象描述：2005年5月30日，楊某通過(guò)中介向劉某購(gòu)購(gòu)寶安區(qū)豐澤湖花園一套價(jià)值52.5萬(wàn)的房子，已交1萬(wàn)元定金給賣方。因?yàn)?月1日起購(gòu)購(gòu)未滿兩年的房子要交營(yíng)業(yè)稅，于是購(gòu)賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，大家分?jǐn)偧s1.4萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，其中賣方承擔(dān)多約1萬(wàn)元。但后來(lái)因購(gòu)賣雙方發(fā)生矛盾，房?jī)r(jià)也上漲了，賣方?jīng)Q定不賣，購(gòu)方把賣方告上了法庭。

律師建議：現(xiàn)在因?yàn)楹芏嗳耸谴钨?gòu)賣房產(chǎn)，所以對(duì)要交的稅費(fèi)并不清楚。而中介的購(gòu)賣合同各家都不相同，有些列了稅費(fèi)，有些則沒(méi)有。所以購(gòu)賣雙方在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)該注意看清楚稅費(fèi)列單和誰(shuí)承擔(dān)稅費(fèi)，同時(shí)列明：如果遇到新政策出臺(tái)，就按照政策規(guī)定稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)就由誰(shuí)承擔(dān)。

以租待售，風(fēng)險(xiǎn)較大現(xiàn)象描述：2003年1月18日，梁某向朱某購(gòu)購(gòu)了旭飛華達(dá)苑一套22萬(wàn)的房產(chǎn)，購(gòu)方已交2萬(wàn)元定金。房子當(dāng)時(shí)還是期房，于是購(gòu)賣雙方約定在房產(chǎn)證出來(lái)以后再成交房子，而在之前購(gòu)方先住進(jìn)去。后來(lái)因雙方發(fā)生矛盾，購(gòu)方居住半年后搬出，賣方發(fā)函給購(gòu)方要求履行合同，但購(gòu)方不予理睬。購(gòu)方以賣方拖延過(guò)戶時(shí)間為理由把賣方告上了法庭。

律師建議：現(xiàn)在也存在很多人在期房的時(shí)候就簽訂購(gòu)賣協(xié)議，等待房產(chǎn)證出來(lái)再過(guò)戶的情況，就是以租待售，這對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，因?yàn)榻涣硕ń?，甚至頭期款后，由于房?jī)r(jià)上漲等原因，賣方就可能不履行合同了，甚至出現(xiàn)一房多賣的情況，所以不建議購(gòu)家這樣做。

晚上看房，問(wèn)題隱藏

現(xiàn)象描述：2006年9月陳某向程某購(gòu)購(gòu)了八卦二路鵬基公寓一套39平方米、約20萬(wàn)的房子，當(dāng)時(shí)就簽訂了協(xié)議并交付1萬(wàn)元定金。結(jié)果簽約當(dāng)天晚上中介帶購(gòu)方去看房，購(gòu)方看完房后并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題。過(guò)了幾天，購(gòu)方在白天又去看房子，發(fā)現(xiàn)房子是在一間大房子里面間隔出來(lái)的，而且天花板還在漏水，當(dāng)場(chǎng)他就表示不購(gòu)，不過(guò)賣方不肯。結(jié)果經(jīng)過(guò)協(xié)商，賣方返還了6000元給購(gòu)方。

律師建議：購(gòu)房時(shí)，要非常仔細(xì)地看房子的質(zhì)量如何，還有周邊配套是否完善，以免發(fā)生后來(lái)不必要的糾紛。特別是要了解房產(chǎn)是否有查封等瑕疵，不過(guò)這個(gè)一般中介會(huì)在簽訂協(xié)議之前去國(guó)土局查明。案例中購(gòu)方還是比較幸運(yùn)，拿回了一部分錢，一般來(lái)說(shuō)購(gòu)方毀約賣方是可以沒(méi)收定金的，所以簽訂協(xié)議之前還是要慎重。

全權(quán)委托，被吃差價(jià)

現(xiàn)象描述：2006年12月，王某想把南山陽(yáng)光海景豪苑一套房子賣了，找到一家中介，協(xié)商賣價(jià)50萬(wàn)元。之后中介提出先預(yù)支40%的房屋定金款，剩余房款中介承諾待兩個(gè)月后賣出房子另行支付。于是王某把房產(chǎn)證交給中介，也拿到了20萬(wàn)元定金。不到兩個(gè)月，房子賣了，王某去辦理過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)才知，那房子被中介公司賣了58萬(wàn)元的高價(jià)。

律師建議：吃差價(jià)的關(guān)鍵是購(gòu)賣雙方不能接觸，所以如果全權(quán)委托給中介，使他權(quán)力過(guò)大，那么就可能出現(xiàn)吃差價(jià)的空子。其實(shí)，賣房之前應(yīng)該咨詢相關(guān)專業(yè)人士，在房款和程序上弄清楚。如果要授權(quán)，那也要通過(guò)朋友、律師去做更安全。如果一旦發(fā)現(xiàn)吃差價(jià)的情況，目前來(lái)說(shuō)可以投訴到房協(xié)或消委會(huì)。

合同明確，各付價(jià)格

現(xiàn)象描述：謝先生2006年5月通過(guò)中介公司與賣方簽訂三方合同，合同上寫(xiě)的是賣方實(shí)收價(jià)格。結(jié)果，6月新政出臺(tái)，增加的稅費(fèi)部分該由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)，雙方各執(zhí)一詞。謝先生認(rèn)為，按照合同上的條款約定，雙方各承擔(dān)各自稅費(fèi)，自己只需要按時(shí)付款就行。賣方卻認(rèn)為，自己只管實(shí)收部分，交易過(guò)程中任何增加的費(fèi)用自己一概不管，由此產(chǎn)生糾紛。

律師建議：在三方合同上寫(xiě)明實(shí)收價(jià)格，按照交易慣例，一般其他稅費(fèi)都是由購(gòu)方承擔(dān)的。但一般三方合同還會(huì)約定一個(gè)條款，即：如果發(fā)生約定之外的稅費(fèi)的，則按照國(guó)家法律規(guī)定各自承擔(dān)各自的稅費(fèi)。因此，面臨這種情況，購(gòu)方較好要求合同寫(xiě)各付價(jià)格，中介方也應(yīng)協(xié)助購(gòu)賣雙方在合同稅費(fèi)細(xì)則中約定清楚，營(yíng)業(yè)稅等由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。

交樓時(shí)間，應(yīng)約清楚

現(xiàn)象描述：陳小姐2007年1月通過(guò)中介購(gòu)了套二手樓，由賣方自己贖樓。因?yàn)榇汗?jié)父母要來(lái)，她與賣方口頭協(xié)商在1月30日前提前交樓，賣方答應(yīng)了，陳小姐也在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到銀行作了頭期款監(jiān)管，結(jié)果，因?yàn)殂y行的人事變動(dòng)，導(dǎo)致放款時(shí)間耽擱，過(guò)戶時(shí)間也往后推了。賣方?jīng)]能及時(shí)收到頭期款，認(rèn)為自己提前交樓吃虧，不肯按時(shí)交樓，想繼續(xù)收租，由此產(chǎn)生糾紛。

律師建議：這則案例中，陳小姐應(yīng)盡量與銀行和前業(yè)主溝通協(xié)商，催促銀行加快支付頭期款項(xiàng)的進(jìn)度，或按照約定追究銀行的違約責(zé)任。通常購(gòu)方在購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求將具體交樓時(shí)間寫(xiě)進(jìn)三方合同，一旦購(gòu)方已經(jīng)取得受讓房產(chǎn)的新房產(chǎn)證，她就是這套房產(chǎn)的權(quán)利人，可以要求前業(yè)主按照約定交付房屋。

購(gòu)方違約，定金沒(méi)收

現(xiàn)象描述：于先生2006年5月份在中介處與購(gòu)方簽訂了三方合同，購(gòu)方根據(jù)合同將定金交由中介托管，但隨后很長(zhǎng)一段時(shí)間，遲遲沒(méi)有交頭期款，購(gòu)家的手機(jī)不是關(guān)機(jī)，就是不接電話，中介也一直不怎么著急。于先生要求中介將定金(購(gòu)家的違約金)給自己，但中介以各種理由拒絕，并聲稱一定要購(gòu)家出面解除合同才可，否則他們不給定金。

律師建議：如果合同約定有購(gòu)方交納頭期款的時(shí)間，而購(gòu)方逾期未能交納頭期款，則視為購(gòu)方違約，于先生可以解除合同，并沒(méi)收購(gòu)方的定金。如果中介拒不向于先生交付定金，于先生可以通過(guò)法律途徑、起訴中介要求中介履行交付定金的義務(wù)。因此，在簽訂合同時(shí)，要注意對(duì)頭期款交付、過(guò)戶、交房等每個(gè)步驟都應(yīng)該約定清楚時(shí)間。

簽合同前，細(xì)查質(zhì)量

現(xiàn)象描述：彭女士在中介的介紹下購(gòu)到了一套二手房，因?yàn)榭捶康臅r(shí)候比較匆忙，因此她沒(méi)有多加細(xì)看就簽了合同。等到辦理完過(guò)戶手續(xù)，賣家依照時(shí)間約定將家具搬走，彭女士再次來(lái)到房間時(shí)發(fā)現(xiàn)，原床底的地板有裂縫，衛(wèi)生間的排水系統(tǒng)也已堵塞。彭女士于是找到中介，認(rèn)為中介此前就知道這些問(wèn)題，但并沒(méi)有提醒自己，應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定責(zé)任。

律師建議：一般購(gòu)房合同會(huì)約定，購(gòu)方已被邀請(qǐng)看房，并同意以房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行交易。因?yàn)榕砼康氖韬?，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問(wèn)題，如果不屬于重大質(zhì)量問(wèn)題，賣方也未故意隱瞞，彭女士只能自己委托他人修復(fù)。如果問(wèn)題重大，賣方也故意隱瞞，則可要求賣方將該質(zhì)量問(wèn)題予以徹底解決。一些二手房因?yàn)槟晗掭^長(zhǎng)，建筑質(zhì)量方面可能出現(xiàn)問(wèn)題，在看房時(shí)簽定合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)察看。

繞開(kāi)中介，違約交易

現(xiàn)象描述：楊小姐通過(guò)中介看了一套二手房，后來(lái)一打聽(tīng)，原來(lái)這套二手房的業(yè)主是她朋友認(rèn)識(shí)的人，因此，通過(guò)朋友介紹，楊小姐與業(yè)主見(jiàn)面，并與業(yè)主約定好私下達(dá)成交易。中介在得知這個(gè)情況之后，要求楊小姐補(bǔ)償中介費(fèi)用，楊小姐卻認(rèn)為自己沒(méi)有與中介簽訂任何協(xié)議，應(yīng)當(dāng)不屬于違約。

律師建議：通常購(gòu)家通過(guò)中介看了房，并簽訂了看房合同，就應(yīng)該遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行雙方的合同，繞開(kāi)中介私自交易以節(jié)省中介費(fèi)用的行為，本身就構(gòu)成了對(duì)看房合同的違反，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)向中介支付違約金或者賠償中介的損失。因此，中介也要維護(hù)自身權(quán)益，應(yīng)當(dāng)要求賣方簽訂委托合同，購(gòu)方簽訂看房合同。

(魏終 超黃鄭)