一年一度的3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日又到了。

商品房一直是3·15投訴的。據(jù)去年3月15日國(guó)家工商總局的統(tǒng)計(jì)，商品房的申訴量比上年同期大幅增長(zhǎng)。房產(chǎn)糾紛的突出表現(xiàn)為：商品房質(zhì)量問(wèn)題、面積誤差大；開(kāi)發(fā)商延期交房，承諾不兌現(xiàn)；商品房物業(yè)管理差，小區(qū)設(shè)施不完善，服務(wù)態(tài)度差，廣告宣傳與實(shí)際情況不符等。

今年3·15的主題是“消費(fèi)與環(huán)境”，本報(bào)在此特將貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年一些具有代表性的房產(chǎn)投訴和糾紛作了個(gè)匯總，并請(qǐng)一些 地產(chǎn)方面的法律專(zhuān)家進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，以期望能給購(gòu)房者帶來(lái)一些啟示，從而明明白白購(gòu)房。

煩惱一：天花亂墜的宣傳辨不清真假

案例一：2004年，貴陽(yáng)市云巖區(qū)螺絲路26棟13戶(hù)住戶(hù)與房開(kāi)公司簽訂了“商品房購(gòu)銷(xiāo)合同”，購(gòu)購(gòu)了其商住樓，在簽訂合同前，原告發(fā)現(xiàn)被告冷飲公司和肉聯(lián)廠14個(gè)冷卻塔緊鄰商住樓，但在看房時(shí)只有兩個(gè)冷卻塔開(kāi)放。加之被告房開(kāi)公司的銷(xiāo)售人員向購(gòu)房戶(hù)稱(chēng)：兩家廠要搬遷，其內(nèi)部共14個(gè)冷卻塔只開(kāi)兩個(gè)，而且只開(kāi)白天，不開(kāi)晚上，只開(kāi)夏天，冬天不生產(chǎn)，不會(huì)對(duì)住房環(huán)境造成影響。在這種情況下杜先生等人購(gòu)購(gòu)了位于此處的商品房。但入住后，卻發(fā)現(xiàn)這14個(gè)冷卻塔有時(shí)候24公里工作，發(fā)出的噪聲簡(jiǎn)直讓人無(wú)法正常生活。住戶(hù)們有的要吃安眠藥才能入睡，有的只能將新房閑置，自己到其他地方居住。2005年，住戶(hù)將房開(kāi)公司告上烏當(dāng)區(qū)人民法院。

天職律師事務(wù)所汪勁松律師：消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不要輕信房產(chǎn)廣告，購(gòu)房時(shí)應(yīng)實(shí)地考察；對(duì)于那些陳述不透徹、避實(shí)就虛的廣告文案要格外留心，可以要求開(kāi)發(fā)商將相關(guān)內(nèi)容寫(xiě)入商品房購(gòu)賣(mài)合同，并約定違約責(zé)任，減少糾紛，如果是現(xiàn)房，消費(fèi)者可以通過(guò)對(duì)房屋的實(shí)地考察辨別真?zhèn)??！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?p>因此，符合規(guī)定的售房廣告為有效要約，是合同的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商要因此而受到約束，如不能兌現(xiàn)廣告中的承諾，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

案例二：依照當(dāng)初的規(guī)劃圖紙，護(hù)國(guó)路某住宅小區(qū)的入口通道有近7米寬，但是購(gòu)房者入住以后，房開(kāi)公司占用該通道修建營(yíng)業(yè)房和值班室，使得通道被縮小一半，才3米左右。一旦發(fā)生意外，就會(huì)給消防救災(zāi)、人員疏通造成困難，2005年，該住宅小區(qū)眾多住戶(hù)對(duì)房開(kāi)公司不顧安全的做法提出異議。有關(guān)人士表示，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改規(guī)劃，必須恢復(fù)原狀，保證配套設(shè)施的正常使用功能和業(yè)主的合法權(quán)益。

天職律師事務(wù)所周禮超律師：商品房虛假宣傳的產(chǎn)生，主要原因是有的開(kāi)發(fā)商售房心切，在宣傳推廣時(shí)，不按實(shí)事求是的原則去辦事，片面追求表面文章，誘導(dǎo)購(gòu)房人的購(gòu)購(gòu)欲望，而一些售房代理商考慮到在購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后代理活動(dòng)就終止了，也就是說(shuō)代理活動(dòng)是一時(shí)性的、短期的，所以代理商為了追求高銷(xiāo)售額，難免會(huì)做富于刺激性的廣告。同時(shí)，該案例中房開(kāi)商更改房屋建設(shè)規(guī)劃，也應(yīng)經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的批準(zhǔn)，如未得到批準(zhǔn)就建設(shè)房屋，則屬于一種違法行為，所修的建筑也屬于違章建筑，住戶(hù)可以向主管部門(mén)反映，并要求拆除違章建筑，恢復(fù)規(guī)劃原貌，也可以通過(guò)法律訴訟要求房開(kāi)商拆除。

煩惱二：糾纏不清的“訂金”與“定金”

案例一：貴陽(yáng)市某住宅項(xiàng)目已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，收取了訂金，購(gòu)房者提出異議要求退還訂金，卻遭拒絕。一位大學(xué)老師到公司財(cái)務(wù)交納1萬(wàn)元訂金后，又被要求交納入戶(hù)防盜門(mén)的錢(qián)，這筆額外費(fèi)用致使該老師要求退訂金，遭到拒絕?？删驮谥鞴懿块T(mén)處理糾紛期間，房開(kāi)公司又將該套房售給他人，同時(shí)，保證可退押金的承諾一直沒(méi)有兌現(xiàn)。

房開(kāi)公司認(rèn)為，有預(yù)售許可證收取訂金不違規(guī)，在“約定”期限屆滿房開(kāi)公司才另行處理了房屋，對(duì)于未事前告知額外收費(fèi)，只能屬于“約定不明”。對(duì)此，有關(guān)人士認(rèn)為，訂金是否退還要依照具體情況而定，就此事而言，房開(kāi)公司未執(zhí)行物價(jià)法規(guī)規(guī)定的標(biāo)價(jià)書(shū)，將費(fèi)用所包含項(xiàng)目說(shuō)清，具有故意隱瞞之嫌。

天職律師事務(wù)所周禮超律師：訂金和定金是兩個(gè)不同的概念，訂金可視為一種預(yù)付款，一般要退還，除非簽定的合同另有規(guī)定，開(kāi)發(fā)商收取訂金的，簽約后訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。消費(fèi)者在支付訂金后，不購(gòu)購(gòu)預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議的約定處理。；而定金是一種合同的保證金，如果是給付方違約，將不能收回定金，如果是接受定金方違約，則接受方應(yīng)雙倍返還定金。消費(fèi)者除了對(duì)開(kāi)發(fā)商和房屋進(jìn)行深入了解外，還應(yīng)當(dāng)明確所交定金的性質(zhì)；消費(fèi)者在購(gòu)房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，別輕易交所謂的“定金”?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向購(gòu)受人收受定金作為訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人?！?p>案例二：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁房開(kāi)公司在取得預(yù)售許可證前，不能收取任何形式的訂金、誠(chéng)意金，搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，然而，某房開(kāi)公司以“公司員工放號(hào)認(rèn)購(gòu)”為由，未取得預(yù)售許可證就向外收取訂金，房開(kāi)公司負(fù)責(zé)人稱(chēng)，公司是為員工福利內(nèi)部放號(hào)，不排除員工將放號(hào)卡轉(zhuǎn)給其他人，但購(gòu)房者來(lái)交訂金都屬于“自愿”。對(duì)于未取得預(yù)售許可證不能收取訂金的規(guī)定，該負(fù)責(zé)人也表示“清楚”，由于估計(jì)能按時(shí)領(lǐng)到預(yù)售證，才收取訂金。

貴州甲秀律師事務(wù)所張澤勇律師：商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的，同意開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、銷(xiāo)售單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號(hào))、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。在房開(kāi)公司取得預(yù)售許可證之前，不能收取任何形式的訂金。

按照《商品房購(gòu)賣(mài)合同司法解釋》條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購(gòu)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　煩惱三：房屋面積“縮水”與“漲水”

案例：營(yíng)盤(pán)路的某住宅小區(qū)很多住戶(hù)都沒(méi)交物管費(fèi)，起因在于住房的“小公攤”變“大公攤”，住戶(hù)認(rèn)為遭遇了“霸王合同”。

小區(qū)住戶(hù)表示，從當(dāng)初房開(kāi)商的售樓資料看，房屋基本都只公攤幾個(gè)平方米，于是簽

訂了購(gòu)房合同?？呻S后房開(kāi)商將合同中幾條有利于住戶(hù)的條款進(jìn)行了刪改，又宣稱(chēng)公攤由10%增大到60%，要重新補(bǔ)款，引起廣大住戶(hù)不滿。根據(jù)房開(kāi)公司提供的相關(guān)資料顯示，房屋的建筑面積與套內(nèi)面積相差不大，然而在一個(gè)不起眼的位置，有一行“本樓書(shū)的一切指標(biāo)，以政府有關(guān)部門(mén)審批為準(zhǔn)”的小字，因此出現(xiàn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積后，公攤面積增大，房開(kāi)公司涉嫌以此“免責(zé)”。

貴州輔正律師事務(wù)所任泳慧律師：房開(kāi)商的類(lèi)似宣傳內(nèi)容應(yīng)該放大字體或擺放顯著位置，事前提醒購(gòu)房者，否則容易誤導(dǎo)購(gòu)房者，這從廣告宣傳上應(yīng)引起房開(kāi)商重視，避免不必要糾紛。此外，房開(kāi)商應(yīng)全部保留合同條款，讓購(gòu)房者充分行使選擇權(quán)。但就該事件而言，由于缺乏相應(yīng)依據(jù)，很難再判斷是否事前刪除了一些條款，因此購(gòu)房者今后在遇到類(lèi)似問(wèn)題，較好不要草率簽字，以免掉進(jìn)“陷阱”而有苦難言。

煩惱四：等待“房產(chǎn)證”望穿秋水

案例:筑城殷女士2001年12月與房開(kāi)商簽定了《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，2003年元月房開(kāi)商向殷女士交付了房屋時(shí)，殷女士向房開(kāi)商付清了全部購(gòu)房款。依據(jù)雙方簽定的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》第15條規(guī)定，房開(kāi)商應(yīng)向殷女士提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的應(yīng)有文件，但殷女士在入住2兩年多后，一直沒(méi)有取得《商品房屋登記注冊(cè)證》。于是殷女士在2005年11月將房開(kāi)商告上了法庭，要求房開(kāi)商限期將辦理產(chǎn)權(quán)記證所需的相關(guān)資料提交給她，同時(shí)支付違約金38090.1元。

貴陽(yáng)市云巖區(qū)人民法院經(jīng)審理查明后，作出了如下判決：該房開(kāi)公司自判決生效后一個(gè)月內(nèi)支付給殷女士違約金38090元；該房開(kāi)公司自判決生效之日起90日內(nèi)向殷女士提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的全部手續(xù)。

貴州輔正律師事務(wù)所張健律師：房開(kāi)商在開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該承擔(dān)兩項(xiàng)義務(wù)，其一是如期交付符合合同約定的房屋，其二是為業(yè)主如期辦理產(chǎn)權(quán)證提供保障。在現(xiàn)實(shí)生活中，前一義務(wù)引發(fā)的糾紛相對(duì)較少，而后一義務(wù)引發(fā)的糾紛則相對(duì)較多。業(yè)主不能如期辦理到房產(chǎn)證的主要原因有，(一)房開(kāi)商在征地、施工、環(huán)保等方面存在不足，不完全具備辦理房屋總產(chǎn)權(quán)證的條件，(二)有關(guān)部門(mén)相關(guān)政策變動(dòng)。

按照《商品房購(gòu)賣(mài)合同司法解釋》第十八、十九條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，購(gòu)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房購(gòu)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房購(gòu)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致購(gòu)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

煩惱五：“物管”與“業(yè)主”矛盾難解

案例一：2005年5月，貴陽(yáng)花果園某住宅小區(qū)因欠費(fèi)被供電部門(mén)斷電，公共用電被切斷后電梯停運(yùn)，生活用水也隨后停止供應(yīng)，300多高層住戶(hù)被迫依靠消防通道出入。欠費(fèi)的原因主要是部分業(yè)主覺(jué)得小區(qū)綠化、配套等就沒(méi)有達(dá)到房開(kāi)商的宣傳承諾，物管公司的管理和服務(wù)也不到位，而拒交物管費(fèi)。物管公司說(shuō)，由于部分業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物管及

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