■“十一五”期間，龍崗?fù)恋啬晗恼既?4%

半求得到較新消息，《龍崗“十一五”土地規(guī)劃》（以下稱《規(guī)劃》）已通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，并提交上級(jí)批準(zhǔn)，按照一般慣例，上級(jí)基本都會(huì)批準(zhǔn)。

《規(guī)劃》到2020年，龍崗區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模為272平方公里。龍崗“十一五”擬建重大項(xiàng)目161項(xiàng)，估算總投資928.85億元，建設(shè)用地需求約48.4平方公里，年均9.88平方公里。

由于深圳平均每年消耗的土地量大約為15平方公里，因此，龍崗占全市比例將在64%左右，超過(guò)一半。半求根據(jù)經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，在全市“十一五”其間的土地資源需求中，特區(qū)內(nèi)將僅能提供總量的10%左右，寶安將提供26%左右。

也就是說(shuō)，“十一五”期間深圳土地消耗量中。龍崗分別相當(dāng)于寶安的2.5倍、6.4倍，“十一五”龍崗將成深圳土地市場(chǎng)的完全霸主。

這說(shuō)明，深圳在特區(qū)建設(shè)消耗土地資源接近尾聲、寶安過(guò)于粗放之后，“十一五”期間的空間將絕大多數(shù)依靠龍崗提供，其余五區(qū)已經(jīng)沒(méi)有足夠土地資源可供消耗。

■龍崗?fù)恋厍蟠笥诠?.98平方公里/年、14.9平方公里/5年

鑒于供求關(guān)系較為緊張，“十一五”期間整個(gè)龍崗將實(shí)行分區(qū)管理，分為可建設(shè)用地（抑制區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、適度開(kāi)發(fā)區(qū)）、不可建設(shè)用地（控制、禁止）。龍崗建設(shè)用地絕大多數(shù)屬于適度開(kāi)發(fā)區(qū)，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度鑒于中間層次。

《龍崗“十一五”土地規(guī)劃》中，主要吸引半求關(guān)注的是土地消耗量與需求量之間的矛盾。我們來(lái)看看未來(lái)龍崗區(qū)的土地構(gòu)成。

如上所述，龍崗區(qū)“十一五”期間建設(shè)用地需求約48.4平方公里、年均9.88平方公里。但是按照《規(guī)劃》，未來(lái)5年龍崗區(qū)土地供應(yīng)量約為不超過(guò)35平方公里，年土地供應(yīng)量為不超過(guò)7平方公里。

與該區(qū)年均9.88平方公里的用地需求之間存在2.98平方公里/年、14.9平方公里/5年的差額?？梢哉f(shuō)供求之間存在較大的差距。

■交通建設(shè)高峰期：龍崗購(gòu)房須跟**走

龍崗“十一五”期間建設(shè)用地需求的48.4平方公里中，約57.9％即28平方公里是交通用地，約16.2％即7.8平方公里是產(chǎn)業(yè)發(fā)展及住宅配套用地，約25.9%即12.6平方公里是公共設(shè)施及公共建筑用地。

從以上相對(duì)比例可以看出，龍崗“十一五”期間，57.9％將用來(lái)建設(shè)交通設(shè)施，龍崗將進(jìn)入交通設(shè)施建設(shè)的高峰期，57.9％的新增需求將是交通設(shè)施建設(shè)所引發(fā)的。龍崗區(qū)基于**、高速公路、城市市政道路建設(shè)大量投資建設(shè)將有異于深圳其它各區(qū)，交通建設(shè)也將在該區(qū)投資中占較大比重。

哪個(gè)行業(yè)投資多，哪個(gè)行業(yè)對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)就大，所以半求建議要關(guān)注交通行業(yè)給龍崗房地產(chǎn)可能帶來(lái)的變化。

交通給龍崗房地產(chǎn)可能帶來(lái)的變化，將一是表現(xiàn)在道路交通方便以后縮小了龍崗與關(guān)內(nèi)的地租級(jí)差，龍崗的土地增值。二是交通行業(yè)就業(yè)人員也將改變樓市需求結(jié)構(gòu)。

半求則預(yù)測(cè)，龍崗將形成這樣的居住結(jié)構(gòu)，主要的居民密集居住區(qū)將沿3#**線分布以實(shí)現(xiàn)**集約的特色，中遠(yuǎn)距離就業(yè)的購(gòu)房者就更將依賴與**。而主要城市干道兩側(cè)、主要的商務(wù)集中區(qū)則成為就地購(gòu)房的重地。

從而，未來(lái)龍崗樓市將表現(xiàn)出**到哪居住到哪的交通跟隨特征。哪個(gè)項(xiàng)目、哪個(gè)片區(qū)與交通的關(guān)系聯(lián)系更為嚴(yán)重密切，就更值得關(guān)注。

■工礦住宅用地比重下降，交通、公共設(shè)施建筑用地增長(zhǎng)較快

7.8平方公里的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及住宅配套用地主要集中在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)及相關(guān)住宅配套用地（產(chǎn)業(yè)住宅配套用地），其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地4.35平方公里、住宅配套用地1.3平方公里。

12.6平方公里的公共設(shè)施與公共建筑用地主要集中在供水工程、污水處理工程、垃圾處理工程、電力、燃?xì)夤こ?、醫(yī)療衛(wèi)生、文教體育公共服務(wù)設(shè)施、水利設(shè)施和公園建設(shè)用地中：水利占4.80平方公里，主要為興建東涌水庫(kù)、洞子水庫(kù)，苗坑與甘坑、打馬瀝和清林徑水庫(kù)引水調(diào)蓄工程等5大項(xiàng)目建設(shè)。醫(yī)療衛(wèi)生、文教體育公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地約2.64平方公里。

28平方公里的交通用地交通設(shè)施用地主要集中在建設(shè)軌道交通、高速公路、快速路和城市道路。

可見(jiàn)在未來(lái)的5年里，龍崗區(qū)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地比重下降，商服用地、特殊用地比重緩慢增長(zhǎng)，交通設(shè)施用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地比重增長(zhǎng)較快。

■修路包工頭：龍崗未來(lái)5年購(gòu)房先鋒暢想

因此，半求建議各位關(guān)注因交通建設(shè)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求。比如修路產(chǎn)業(yè)造就的新富人群、交通企業(yè)如**公司高管白領(lǐng)等就有望在該區(qū)交通建設(shè)投資大增的情況下，呈現(xiàn)人數(shù)增加的趨勢(shì)，他們對(duì)于住宅的消費(fèi)能力不可小視。

其中，修路產(chǎn)業(yè)造就的新富人群可能熱愛(ài)低容積率、低密度的小區(qū)。而交通企業(yè)如**公司高管白領(lǐng)則希望靠近上班地點(diǎn)或者**站居住，以將綜合生活成本降到較低并平衡其生活質(zhì)量，那么，振業(yè)城、中海大山地等應(yīng)該多關(guān)注一下這些客戶。

這些修路的一級(jí)包工頭（沒(méi)有貶義，阿阿：））、二級(jí)包工頭、三級(jí)包工頭、供貨商都將是重中之重，他們將是龍崗尤其值得關(guān)注的豪宅消費(fèi)先鋒，在龍崗城的一些高蛋白樓盤(pán)中，其實(shí)就已經(jīng)有這種趨勢(shì)。目前，振業(yè)城來(lái)自政府、修路企業(yè)的購(gòu)房人員忽然增多，其實(shí)就是因?yàn)檫@些人掌握了**規(guī)劃和建設(shè)的內(nèi)部消息而做出的提前反應(yīng)而已。

同時(shí)，半求還建議市場(chǎng)關(guān)注因?yàn)榇罅拷ㄔO(shè)交通設(shè)施所帶來(lái)的一些區(qū)域的交通變化。比如**站沿線、**主要設(shè)施沿線、以前交通不便未來(lái)可能修路通橋的區(qū)域都應(yīng)該是關(guān)注的對(duì)象樓盤(pán)。

緊靠3#**車(chē)輛段（控制運(yùn)營(yíng)、車(chē)輛調(diào)度、**公司辦公）及3#**育馬場(chǎng)站的振業(yè)城、臨近3#**育馬場(chǎng)站的中海大山地、怡美山莊；靠近丹竹頭站、李朗大道即將通車(chē)的左庭右院，都應(yīng)該是龍崗進(jìn)入交通建設(shè)高峰期的主要受益樓盤(pán)。

如果半求“購(gòu)房跟**·緊盯包工頭”的龍崗未來(lái)5年的購(gòu)房策略建議正確，那么，振業(yè)城、中海大山地就將是主要關(guān)注的對(duì)象樓盤(pán)，大家別忘了，橫崗集中了3#**的精華：控制、車(chē)輛調(diào)度、辦公、育馬場(chǎng)站，不但乘客方便，就業(yè)人口也將倍增。

　　　　　(作者：半求)