京城的尾房每年約有5萬(wàn)套左右　其面積多在150平方米以上　由于信息不通而導(dǎo)致購(gòu)房人尋找吃力———

近日,京城的房介對(duì)于代理尾房的熱情逐漸升溫。

記者今天從京城多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的判斷，京城尾房的面積約在七八百萬(wàn)平方米左右，如果以每套尾房面積150平方米計(jì)，那么京城的尾房數(shù)量一年約有5萬(wàn)套左右。

數(shù)量

京城尾房約800萬(wàn)m2

曾經(jīng)發(fā)起組織過(guò)京城16家房屋中介聯(lián)手賣(mài)尾房的頭創(chuàng)金豐易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)畲糊埥裉旄嬖V記者，據(jù)他了解，京城尾房的面積約在七八百萬(wàn)平方米左右。

我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃部經(jīng)理殷麗娟對(duì)這個(gè)數(shù)字表示認(rèn)同。信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李曉明則對(duì)記者說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售出85％至90％的房子后，就算是進(jìn)入了銷(xiāo)售末期。剩下10％至15％的房子，很可能就會(huì)形成尾房。根據(jù)建委每年公布的全市商品房成交數(shù)字，就可大致反推出每年市場(chǎng)上新增的尾房數(shù)量。再加上空置一年以上的“老尾房”，那么京城的尾房數(shù)量十分巨大。

來(lái)自北京市建委的統(tǒng)計(jì)表明，2004年1月至12月，全市商品房購(gòu)賣(mài)成交3879.17萬(wàn)平方米，空置一年以上的商品房298.8萬(wàn)平方米。如果按照李曉明的計(jì)算，當(dāng)年的“新老尾房”確實(shí)在七八百萬(wàn)平方米。據(jù)悉，近年來(lái)北京每年的尾房面積大約都是這個(gè)數(shù)字。

成因

在售尾房多是大戶(hù)型

在不少購(gòu)房人心目中，尾房就是賣(mài)不出去的房子，肯定是朝向差、戶(hù)型次，不是頂層就是底層。

據(jù)李曉明分析，目前京城存在的尾房形成原因是多方面的，固然有一部分因?yàn)槌?、?hù)型較差，導(dǎo)致銷(xiāo)售不出去的尾房。但也存在由于單套戶(hù)型過(guò)大，而沒(méi)能銷(xiāo)售出去的尾房。

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，多家中介公司目前在售的尾房大都是面積偏大，至少是150平方米。

與此同時(shí)，還有一類(lèi)尾房是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前預(yù)留或被預(yù)訂下來(lái)的房子，后來(lái)因?yàn)槟撤N原因未能出售，形成了尾房。此外，還有一些當(dāng)初的危改小區(qū)下來(lái)的回遷房。

價(jià)格

至少便宜一成

尾房較吸引購(gòu)房人之處的就是價(jià)格相對(duì)較低，信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李曉明表示，尾房的售價(jià)至少要比同一樓盤(pán)的均價(jià)低5％至10％，而且還可以侃價(jià)。這除了與所剩套數(shù)、房屋年限、戶(hù)型位置等因素有關(guān)外，另一重要原因是隨著樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入末期，開(kāi)發(fā)商為了迅速回籠資金，一般都采用較為優(yōu)惠的價(jià)格吸引購(gòu)購(gòu)者。

據(jù)了解，天鴻集團(tuán)從2002年開(kāi)始銷(xiāo)售一些位置的項(xiàng)目的尾房，價(jià)格較低的尾房每平方米均價(jià)只有3800元，而且一些半地下的尾房還曾出現(xiàn)過(guò)每平方米均價(jià)2500元的超低價(jià)。

我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃部經(jīng)理殷麗娟告訴記者，我愛(ài)我家去年代理銷(xiāo)售的陽(yáng)光廣場(chǎng)、羅馬花園、力鴻花園的尾房每平方米均價(jià)只有五六千元，而這些項(xiàng)目當(dāng)初的正常銷(xiāo)售價(jià)格每平方米都在萬(wàn)元左右。

購(gòu)購(gòu)

信息不通購(gòu)房人尋找吃力

盡管北京有面積多達(dá)七八百萬(wàn)平方米的尾房，但想購(gòu)尾房的購(gòu)房人尋找起來(lái)非常吃力，原因是信息不通暢。

因?yàn)閷?duì)于多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于尾房的數(shù)量難以和新房相比，所以絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)尾房銷(xiāo)售并不在意，也很少會(huì)為區(qū)區(qū)幾套或十幾套尾房而投入大量的資金做廣告宣傳。同時(shí)購(gòu)房者可能會(huì)認(rèn)為此項(xiàng)目已銷(xiāo)售完畢，而去挑選周邊的新項(xiàng)目。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前京城尾房銷(xiāo)售主要采取五種形式：開(kāi)發(fā)商委托中介公司代理銷(xiāo)售，像羅馬花園、力鴻花園曾委托我愛(ài)我家銷(xiāo)售尾房；中介公司主動(dòng)收購(gòu)尾房，然后銷(xiāo)售。如頭創(chuàng)金豐易居曾聯(lián)合多家中介收購(gòu)鉆石公寓；開(kāi)發(fā)商把尾房移交給物業(yè)公司代銷(xiāo)；以及開(kāi)發(fā)商留下一兩個(gè)銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售尾房。

投資

購(gòu)尾房比期房合算

什么時(shí)候投資樓盤(pán)較劃算？在很多人的印象中應(yīng)該是開(kāi)盤(pán)初期，因?yàn)榇藭r(shí)的房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，而且戶(hù)型多。但是新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)絕大多數(shù)都是期房，購(gòu)房人對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的收益狀況難以做出較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，投資收益的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高。而尾盤(pán)由于是現(xiàn)房，各方面狀況都一目了然，因此更容易掌握投資收益的狀況，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

此外，樓盤(pán)投資較常見(jiàn)的方式是出租，開(kāi)盤(pán)期所購(gòu)購(gòu)的期房如果進(jìn)行出租，則需要等到房子建好入住后，所以不能及時(shí)取得收益。而尾房的收益明顯要好于開(kāi)盤(pán)期，因?yàn)槲卜渴乾F(xiàn)房，投資人購(gòu)購(gòu)后可以很快就進(jìn)行出租。

注意

確定產(chǎn)權(quán)是否明晰

相對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，尾房是看得見(jiàn)的現(xiàn)房，而且價(jià)格會(huì)便宜很多；比起二手房來(lái)說(shuō)，尾房的房齡低，而且戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面較新，這些都是尾房的優(yōu)勢(shì)。但是尾房的缺點(diǎn)也很明顯，如可以選擇的范圍相對(duì)較小，面積過(guò)大。而且購(gòu)購(gòu)尾房同樣也有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是大量剩余的尾房，極有可能出現(xiàn)被銀行抵押、產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全、工程質(zhì)量差等問(wèn)題。其中尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)尤為重要。

提示

要摸清空置原因

中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍提醒說(shuō)，購(gòu)購(gòu)尾房頭先要確定房子的銷(xiāo)售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了。購(gòu)購(gòu)前要先向銷(xiāo)售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷(xiāo)售許可證；然后了解房子是否被抵押，如果有抵押，抵押到什么時(shí)候，怎樣解除；如果是法院拍賣(mài)房，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。

在確保產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)沒(méi)有問(wèn)題后，購(gòu)房者還要注意房屋被空置的原因。這時(shí)候就要注意房子的品質(zhì)，如朝向、樓層，以及房子的實(shí)際建筑開(kāi)發(fā)年限等因素。此外，較好再多詢(xún)問(wèn)一下該樓盤(pán)的業(yè)主對(duì)該房的評(píng)價(jià)，多方面考察來(lái)核實(shí)房子的品質(zhì)。

購(gòu)尾房

提示

1.購(gòu)購(gòu)前要看房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷(xiāo)售許可證；

2.了解房子是否被抵押；

3.如是拍賣(mài)房，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)是否已辦理

　　　　　(作者：吳煥)