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關(guān)于上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的思考租房住,還是購房???
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 586 次
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到82%,而上海為77%左右,這個數(shù)據(jù)高于很多發(fā)達國家。于是,關(guān)于這個問題形成了兩種不同意見。很多人認為我國住房自有率太高,應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場。而另一種意見則主張居者應(yīng)該有其屋,況且東方人特別是華人有置業(yè)的傳統(tǒng)。
(一)
頭先,我們應(yīng)該注意到國內(nèi)關(guān)于住房自有率的數(shù)據(jù),多按自有住房的面積進行統(tǒng)計,但國際上一般按擁有住房的家庭數(shù)進行統(tǒng)計,因此很有可能因為一個家庭擁有多套住房而使得我們的實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)偏大。
租賃住房一般分為公共租賃和私人租賃兩大類。公共租賃住房,由政府供應(yīng)或進行干預(yù),上海的廉租房屬于此類,而尚未出售的直管、系統(tǒng)公房因為有政府的參與,按國際慣例也可以看作公共租賃住房。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)綜合測算,上海的租賃住房市場比重大約為30%,因此如果依據(jù)國際慣例,從住房租賃者的角度進行統(tǒng)計,併假設(shè)每戶家庭只租賃一處住房,上海的住房自有率目前應(yīng)該是70%左右,比政府發(fā)佈數(shù)據(jù)略低,這也是具有國際可比性的數(shù)據(jù)。
(二)
住房政策專家普遍主張租售并重,購購產(chǎn)權(quán)和租賃居住是住房進入使用的兩種法律形式,政府的住房政策不應(yīng)在租賃和產(chǎn)權(quán)購購上形成歧視和暗示。
像上海這樣定位于國際性大都市的發(fā)展中城市,應(yīng)該保持一定比例的租賃住房,因為這既能保證市場的活力,也可以同時滿足外來人口、流動人口和低收入的需要。另一方面,當(dāng)前房價上漲過快是一個焦點問題。政府雖然不能直接調(diào)控房價,但很多國家曾經(jīng)實行過租金控制等對租賃市場進行干預(yù)的政策。具體來說,政府可以限定廉租房等公共租賃市場的租金標(biāo)準(zhǔn),而對于私人租賃市場政府也可以定期發(fā)佈租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)與浮動幅度,由此形成政府指導(dǎo)下的住房租賃價格體系。如果租賃住房能達到一定市場規(guī)模,租賃價格與房屋售價就會形成一種相互制約的平衡關(guān)系,即使純粹商品房產(chǎn)生價格泡沫,也很難在整個住房體系中傳播,從而對房地產(chǎn)泡沫起到一定的抑制作用。需要指出的是,租金控制只能在特定條件下采用,西方國家目前基本上都放棄了這一政策。
反思我國房改以來的住房政策,有重售輕租之嫌。由于在普通老百姓傳統(tǒng)觀念上,認為租房住支付租金,不如購房住支付房款。租賃行為僅成為人們解決短期、臨時住房問題的行為,卻無法成為人們解決住房的長期穩(wěn)定行為。就住房租賃政策而言,政府對租賃市場管理,尤其在保護承租人權(quán)利和房租價格管理方面都有諸多不足的地方。
(三)
的確,很多發(fā)達市場經(jīng)濟體制國家住房自有率比我國低。如英國、法國、荷蘭2001年的住房自有率分別是69%、55%和52%,美國為65.6%(1999年),日本為60%左右(2000年),德國為40.5%(1998年)。新加坡是世界上住房自有率較高的國家之一,在90%以上,但新加坡85%左右的家庭居住的是具有公共住房性質(zhì)的組屋,地契為99年,其產(chǎn)權(quán)在使用上也有一定的限制條件,所以有的住房政策研究人員認為這并不是完整意義上的自有。
其實,發(fā)達國家自上世紀七十、八十年代以來,普遍推動住房自有。當(dāng)然,這并不表明西方國家政府的這一政策是正確的。各國真正面臨的焦點問題是如何在低收入中實現(xiàn)住房自有?或者說如何使自有住房是可負擔(dān)的。上世紀九十年代末以來,西方國家住房發(fā)展從自有住房階段進入可負擔(dān)住房階段就是印證。過度推進住房自有,可能會導(dǎo)致部分低收入家庭在經(jīng)濟條件惡化時無力償還抵押貸款,這對銀行、個人、政府等都是壞事情。
(四)
住房自有率在上海市快速增長的一個重要原因是公房出售。上海從1994年起全面推進公有住房出售,盤活住房存量。公房出售的原則是“購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”,公房出售后政府的負擔(dān)輕了,市民也有了進一步改善居住條件的基礎(chǔ),更重要的是建立起一個新的機制。
因此,完全可以這樣講,上海市大部分居民的自有住房是在政府幫助下實現(xiàn)的,是政府就住房歷史欠債對老百姓的一種補償。但這帶來一個問題:城市新增人口如何實現(xiàn)住房自有?目前的房價和漲幅使得剛剛就業(yè)的外地大學(xué)生憑借自身收入擁有一套住房成為一件可望不可及的事情,也使得沒有享受到房改實惠的一部分家庭覺得吃虧了。
發(fā)達國家一般通過相當(dāng)長一段時間來逐步提高住房自有率。新中國成立后,我國在城鎮(zhèn)廢棄住房私有,實行以政府公共租賃住房為核心的福利性住房制度。而在較近的短短數(shù)年間,又通過公房出售實現(xiàn)了如此高的住房自有率。這種戲劇性的兩次巨大變化,引起了有關(guān)人士的極大關(guān)注,有人擔(dān)心具有中國特色的這種住房自有是否有可持續(xù)性。這種擔(dān)心是有道理的。如果城市新增人口基于住房自有的購購力不足,長遠來看不利于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。
(五)
回到本文標(biāo)題中所提出的問題,在上海應(yīng)該租房住還是購房???筆者的回答很理想化:讓租房和購房都變得容易,想租的人租得到,想購的人購得起。
在發(fā)展租賃市場方面,政府可以考慮采取如下措施。擴大廉租房的覆蓋面,其中實物配租部分應(yīng)該維持一定規(guī)模。加強對剩余部分公房的管理和利用,不宜大量出售。改變目前配套商品房只售不租的政策,可將其中的一部分作為可負擔(dān)租賃住房租給中低收入家庭。私人租賃住房由擁有住房的個人和單位供應(yīng),應(yīng)成為租賃市場上十分活躍的因素。對私人租賃市場,主要是加強租賃登記、租金繳稅等方面的管理。為此,政府可以出臺政策,鼓勵開發(fā)商建造用于市場出租的租賃住房;對于個人投資購購住房,應(yīng)鼓勵購房后用于市場出租,以增加租賃住房的市場供應(yīng)。改變目前租戶以低收入人群為主的現(xiàn)象,鼓勵高、中、低收入都進入租賃市場。筆者建議適當(dāng)增加租賃住房比例,在2010年前后達到35%左右。
另一方面,也應(yīng)該為城市新增人口、年輕家庭、未享受過房改的家庭創(chuàng)造實現(xiàn)住房自有的機會。應(yīng)該為市民套自用住房消費提供便利,包括對貸款利息減免個人收入所得稅,政府對住房抵押貸款貼息等;對套及以上的住房消費則實行征稅、提高按揭利率和頭付成數(shù)等區(qū)別政策。還可以借鑒很多國家先租后購的作法,即在滿足一定條件的前提下,政府將住房優(yōu)惠出售給租戶。 (作者:胡昊)
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