二、簽訂合同階段

購(gòu)受人在選擇到滿意的房產(chǎn)后，就需要同出賣人簽訂購(gòu)賣合同，在此階段，律師提醒購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)注意以下方面：

1、簽訂合同前的準(zhǔn)備

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)充分保證購(gòu)受人對(duì)所購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的知悉權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)受人的要求提供有關(guān)的文件。購(gòu)受人在同出賣人簽訂購(gòu)賣合同之前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查出賣人提供的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》，如果已進(jìn)入預(yù)售階段的，還應(yīng)審查《房屋預(yù)售許可證》；如果進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段的，還應(yīng)審查《工程竣工驗(yàn)收證書》，審查的內(nèi)容包括：

(1)上述證件的真實(shí)性：購(gòu)受人可以通過(guò)走訪有關(guān)行政部門(例如土地管理局、城市規(guī)劃局、建設(shè)局、房地產(chǎn)管理局等)了解落實(shí)證件的真實(shí)性。

(2)國(guó)有土地使用權(quán)是否存在抵押情況：一旦出賣人將土地使用權(quán)對(duì)外進(jìn)行抵押的，如果出賣人無(wú)力及時(shí)償還債務(wù)的，抵押權(quán)人將有權(quán)要求拍賣土地使用權(quán)，并就拍賣土地使用權(quán)所得價(jià)款優(yōu)先受償。同時(shí)出賣人將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，按照規(guī)定也必須將地上建筑物予以抵押，這意味著地上建筑物也要被抵押，在土地使用權(quán)拍賣過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)連同地上建筑物一同予以拍賣。如果出現(xiàn)這種情況，購(gòu)受人的損失將非常大。因此購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)向土地管理部門落實(shí)該樓盤所在的土地使用權(quán)是否被抵押，因?yàn)榘凑找?guī)定出賣人將土地使用權(quán)予以抵押的，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。

(3)所購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)是否被抵押：與土地使用權(quán)的抵押情況相同，房產(chǎn)被抵押的，所在范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須進(jìn)行抵押。如果出現(xiàn)房產(chǎn)被抵押的，購(gòu)受人就應(yīng)當(dāng)合理衡量購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。按照規(guī)定，房產(chǎn)的抵押登記部門為房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門，因此購(gòu)受人可以向房地產(chǎn)管理部門了解房產(chǎn)是否被抵押。

(4)所購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)是否已經(jīng)被銷售：如果出賣人將已銷售給他人的房產(chǎn)再次銷售給購(gòu)受人，將是非常嚴(yán)重的違法行為，就是我們通常意義上說(shuō)的“一女二嫁”現(xiàn)象。這一點(diǎn)購(gòu)受人可以向房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易管理部門予以核實(shí)，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定房產(chǎn)銷售必須經(jīng)過(guò)登記備案。同時(shí)應(yīng)提醒的是，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)在同出賣人簽訂《商品房購(gòu)賣合同》后盡快要求將該合同房地產(chǎn)交易管理部門進(jìn)行登記備案，既保護(hù)自身合法權(quán)益，也杜絕出賣人再次銷售現(xiàn)象的產(chǎn)生。

2、認(rèn)購(gòu)書的簽訂

從法律的角度出發(fā)，本律師不建議采用簽訂認(rèn)購(gòu)書的方式購(gòu)購(gòu)商品房，因?yàn)檫@有可能引發(fā)不必要的糾紛。但是由于目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，大量存在認(rèn)購(gòu)書現(xiàn)象，現(xiàn)就簽訂認(rèn)購(gòu)書過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意事項(xiàng)闡述如下：

(1)根據(jù)法律規(guī)定，如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議的內(nèi)容具體完備，基本上對(duì)商品房購(gòu)賣合同應(yīng)有的主要內(nèi)容進(jìn)行約定的，并且購(gòu)受人也根據(jù)該協(xié)議的約定交付了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這些協(xié)議本身就是商品房購(gòu)賣合同。如果在履行這些協(xié)議的過(guò)程中產(chǎn)生糾紛的，購(gòu)受人可以根據(jù)協(xié)議內(nèi)容的約定維護(hù)自身合法權(quán)益，而不受是否與出賣人簽訂正式的作為范本提供的《商品房購(gòu)賣合同》的影響。

(2)如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，不具備商品房購(gòu)賣合同所應(yīng)有的主要內(nèi)容的，這些協(xié)議將不被視為商品房購(gòu)賣合同，而只能認(rèn)定為購(gòu)房的意向書。由于意向書本身具有很大的不確定性，故這些協(xié)議內(nèi)容的法律約束力較小。如果因一方的過(guò)錯(cuò)未能訂立正式的商品房購(gòu)賣合同的，另一方可以要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任；如果因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е抡降纳唐贩抠?gòu)賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將依據(jù)這些協(xié)議所取得的財(cái)產(chǎn)返還給購(gòu)受人。

3、商品房購(gòu)賣合同的簽訂

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商出具的《商品房購(gòu)賣合同》都是由行政管理部門制訂的統(tǒng)一范本合同格式，里面對(duì)于購(gòu)受人的保護(hù)都相對(duì)比較完整。購(gòu)受人可以根據(jù)《商品房購(gòu)賣合同》中的條款進(jìn)行選擇填寫。但是應(yīng)當(dāng)注意將《商品房購(gòu)賣合同》中的內(nèi)容條款與之前的商品房廣告內(nèi)容、開(kāi)發(fā)商的承諾內(nèi)容等進(jìn)行比較，保持一致。如果《商品房購(gòu)賣合同》格式中沒(méi)有規(guī)定的，購(gòu)受人一定要通過(guò)補(bǔ)充合同的方式同出賣人另行約定。　　　　　(作者：福建吳浩沛律師事務(wù)所 吳丹)