前天，浙江省第九屆人大常委會十三次會議通過了《浙江

省實施中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法辦法》（以下簡稱《實施

辦法》）。新修訂的《實施辦法》頭次將商品房的購賣、物業(yè)管理、

裝修等內(nèi)容列入消費者權(quán)益保護(hù)的范圍之內(nèi)。新《實施辦法》將保

護(hù)購房者哪些方面的權(quán)益？消費者如何更好地使用該法？我們特意

請省消協(xié)秘書長王永木等有關(guān)人員來回答消費者的疑問。

問：為什么要在《實施辦法》中增添商品房的內(nèi)容？

答：近年來，商品房成為新的消費熱點。與此同時，商品房質(zhì)

量無法保證，面積缺斤少兩等現(xiàn)象時有發(fā)生。由于有關(guān)法規(guī)的不健

全，商品房的投訴處理成了難點問題。為了更好地保護(hù)消費者的權(quán)

益，省人大在修訂草案中增添了這些內(nèi)容。

問：商品房被列入《實施辦法》后，它是否和家電等商品一樣，

屬于“三包”范圍？

答：《實施辦法》十八條、十九條對商品房退房、保

修做出了明確規(guī)定。商品房因其特殊性，不可能像家電那樣的產(chǎn)品

隨意調(diào)換。

問：消費者在什么樣的情況下，可以要求退房？

答：凡經(jīng)營者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費者的要求負(fù)責(zé)

退房。1、未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；2、將未經(jīng)竣工驗收（包

括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收）合格的商品房交付

使用的；3、商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付

時間等違反合同約定；4、未在約定時間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所

有權(quán)證和土地使用權(quán)證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的

時間內(nèi)辦妥上述證件；5、小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)

境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的。

但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。

問：如果要退房，是否按照當(dāng)初的購房價退？

答：消費者要求退房時，如果遇房價上漲時，經(jīng)營者必須按同

類地段同類商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價格退還房款；如遇房價下降，經(jīng)營者

按原價格退還房款。也就說，就高不就低。

問：聽說新《實施辦法》規(guī)定，商品房超過合同約定面積的，

可以不付錢，是這樣嗎？

答：不完全正確。新《實施辦法》規(guī)定，商品房面積超過合同

約定允許誤差上限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者不得要求消費者

支付超過部分面積的價款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，

消費者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積價款，并按不

足部分面積價款的一倍賠償消費者的損失。

問：如果我購購了100平方米的房子，合同約定誤差可在3％內(nèi)，

假如實際面積只有110平方米，我該怎么做？

答：你既可以選擇退房，也可以選擇不退房。如果退房，則按

照就高不就低的原則；如果不退房，按照合同約定誤差即3％以內(nèi)（包

括3％）的要補足房價款（即補＃平方米的房款），超過3％的則不

需要再付錢（即余下的7平方米算是開發(fā)商給購房者的了）。

問：我購了100平方米的房子，購房合同約定誤差可在3％，如

果實際面積只有90平方米呢？

答：你可選擇退房。如果不退房的，3％以內(nèi)（包括3％）部分

（3平方米）由開發(fā)商退給你房價款，余下的7平方米開發(fā)商就要按

照14平方米的面積補給你房價款。

問：房產(chǎn)廣告上有某些關(guān)于房屋及配套設(shè)施的承諾未兌現(xiàn)，但

又沒有寫入商品房購銷合同中，開發(fā)同稱這些承諾不具有法律效力。

遇到這種情況怎么辦？

答：一些房地產(chǎn)廣告吹得天花亂墜，房子的戶型、質(zhì)量有多好，

綠化有多少，交通便利，配套有豪華游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校、超市……

但當(dāng)消費者實際拿到房子，或是房子本身有質(zhì)量問題，或是公交車

未通，綠地縮水，學(xué)校、超市建成無期。這種情況下，不管承

諾內(nèi)容是否載入商品房購銷合同，只要是構(gòu)成要約的廣告承諾就具

有法律約束力（內(nèi)容明確具體，可操作性強，針對特定對象的商業(yè)

廣告。編者按），必須得到兌現(xiàn)。否則消費者可要求退房，或者要

求賠償相應(yīng)損失。

問：商品房如何進(jìn)行“包修”？

答：新《實施辦法》十九條規(guī)定，商品房實行質(zhì)量保修制

度。在正常使用情況下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房

間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國

家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費者之日起計算。

問：在建設(shè)部98（102號）文件中規(guī)定，屋面防水的保修期為

三年，如果開發(fā)商按照這個規(guī)定執(zhí)行呢？

答：新《實施辦法》由省人大立法，地方立法的法律效力應(yīng)當(dāng)

高于規(guī)章。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新《實施辦法》的有關(guān)規(guī)定。

問：如果房屋滲漏修不好，該怎么辦？

答：在保修期內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴(yán)重

質(zhì)量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修

理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費者的要求負(fù)責(zé)退房并賠

償損失。退房價格仍按照就高不就低的原則。

問：保修期內(nèi)的維修費用，該由誰來出？

答：維修費用，包括公共部位的維修費用，由經(jīng)營者承擔(dān)，不

得使用物業(yè)維修專項基金。

問：商品房如果因施工的原因發(fā)生問題時，還能向開發(fā)商索賠

嗎？

答：可以，因勘察、設(shè)計、施工承包人的原因致使商品房在合

理使用期限內(nèi)造成消費者人身、財產(chǎn)損害的，房地產(chǎn)經(jīng)營者和負(fù)有

責(zé)任的勘察、設(shè)計、施工承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

問：新《實施辦法》在物業(yè)管理上有何新規(guī)定？

答：其第三十條規(guī)定，住宅區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)按規(guī)定選擇物業(yè)

管理公司；物業(yè)管理公司未按照合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會

有權(quán)解除合同。

問：住宅裝修上有何規(guī)定？

答：經(jīng)營者對裝修部位應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以保修。并且從事住宅

裝修的經(jīng)營者應(yīng)和消費者書面約定施工限期、施工質(zhì)量、施工費用、

質(zhì)量保證方式、違約責(zé)任等內(nèi)容；由經(jīng)營者提供裝修材料的，應(yīng)書

面約定材料的名稱、規(guī)格、等級、價格等。

問：新《實施辦法》出臺后，現(xiàn)在或者以前購購的商品房能否

參照新的《實施辦法》來維護(hù)自己的權(quán)益？

答：新《實施辦法》從明年1月1日起實行，也就是說，只對

明年1月1日后發(fā)生的商品房消費行為適用。

（錢江晚報 葉元春 余潔 程潔）