對于不同的購房者來說，各有各的選房標(biāo)準(zhǔn)，但在挑好樓盤之后，所要

履行的購購程序卻是相同的。要動起真格的，哪一位購房者又敢有半點含糊

呢？

對于消費者來說，商品房大概可以說是交易過程耗時較長的商品。因為

商品房交易標(biāo)的額巨大，交易時手續(xù)又特別繁瑣，所以交易程序必定要嚴(yán)

格，才可把產(chǎn)生問題的機(jī)率降至較低。

購房這條流水線，一般有6個環(huán)節(jié)，簽訂認(rèn)購書、簽購房合同、辦理預(yù)購

登記、辦理入住、簽訂管理公約、辦房產(chǎn)證。

★簽訂認(rèn)購書

在商品房開始銷售后，開發(fā)商或代理商一般會設(shè)立售樓處。購房者的第

一步便是去簽認(rèn)購書，并交一定額度的押金，押金一般在5000到10000元左

右。發(fā)展商這時應(yīng)把有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項目進(jìn)

展情況。

在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或

是購購者隨著對該項目了解的加深覺得不太合適，客戶想拿回定金，但由于

有認(rèn)購書的約定，定金可能不一定能順利返還。這就需要在認(rèn)購書中雙方協(xié)

議再明確一些，在什么情況下客戶有權(quán)要求中止協(xié)議，索回定金。

認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1、認(rèn)購物業(yè)；2、房價（戶型、面積、單位

價格〈幣種〉、總價）；3、付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款；

4、認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地

點、帳戶、簽約地點等。

在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房

者明白下一個細(xì)節(jié)。購房人也只有明白其中的內(nèi)容，才能順利簽約。內(nèi)容包

括：1、簽約地點；2、購房者應(yīng)帶證件；3、購房者若委托他人簽約，有關(guān)委

托書的說明；4、有關(guān)貸款憑證的說明；5、繳納有關(guān)的稅費說明。

★簽訂購房合同

簽訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中較重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其

中。1997年是商品房比較活躍的一年，卻也是商品房糾紛較多的一年。從這

些糾紛中可以看出，有不少漏洞就是出在合同制定的不太完備。

有時發(fā)展商把各種承諾分散于各種宣傳品中，或由售樓小姐一口應(yīng)承，

購房者對此往往是疏忽大意，輕易相信。如果將來發(fā)生問題，時過境遷，購

房者也無從證明當(dāng)初的承諾，以致發(fā)生沖突。因此，你必須爭取把想說的、

疑惑的問題落實下來。

一般說來，銀行按揭的年限、熱水、煤氣開通的時間是經(jīng)常被忽略的事

項。

簽訂合同較好能委托律師來辦理。律師可以負(fù)責(zé)起草補充協(xié)議，審看稅

費明細(xì)表、按揭須知，審查付款情況、制定簽約付款進(jìn)程表等文件。

★辦理預(yù)售登記

在簽訂完購房合同后，應(yīng)在30天內(nèi)到市房屋管理局市場處辦理預(yù)售/預(yù)購

登記手續(xù)。辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋交易雙方權(quán)益十分重要，只有辦理完預(yù)

售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。

★辦理入住

在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，律師協(xié)助審查，每期

付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在較后入住時供審核。

★簽訂管理公約

購房合同中有接受管理公司的管理條款，所以入住前，必須安排購方與

管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費用。

去年，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛也有不少，主要問題一是收費不合理，二是

一些服務(wù)項目有名無實，物業(yè)管理公司與物業(yè)開發(fā)公司互相推諉，誰也不愿

承擔(dān)責(zé)任。有關(guān)物業(yè)管理的收費問題，目前還沒有明確的規(guī)定，因此需要購

房者與物業(yè)管理公司共同協(xié)商解決。

★發(fā)展商較后要為購房人（此時也可稱為業(yè)主）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，較

終辦理產(chǎn)權(quán)證。這個過程可能等待的要漫長一些，因為開發(fā)商也不是在新房

剛剛建成之時，就可獲得房產(chǎn)證，也有一個到相關(guān)部門辦理手續(xù)的過程。

至此，商品房的交易才算完成，應(yīng)當(dāng)說這條“流水線”的專業(yè)化程度是

比較高的，但唯有像這樣按部就班，才可保證在這個特殊的商品發(fā)生問題

時，讓您有備無患。