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購房陷阱令人防不勝防 避免陷入須把好三關(guān)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 720 次
說起購房子被“坑”,凡是購過房子的,大都能列舉出一樁樁已經(jīng)發(fā)生、或正在發(fā)生的上當(dāng)受騙經(jīng)歷。開發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責(zé)”、延期交房、自辦物業(yè)等這些購房中防不勝防的“陷阱”,成為不少購房者的心病。
購房“陷阱”多多
遼寧省消協(xié)投訴部主任馮征文介紹,近年來商品房購賣投訴呈逐年增多的趨勢,開發(fā)商人為設(shè)置的購房“陷阱”主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
一是虛假宣傳。為了達(dá)到盡快售出樓房、回籠資金,開發(fā)商極力夸大自己樓盤所處的位置、房屋施工質(zhì)量、戶型設(shè)計以及周邊環(huán)境,甚至以“低售價”誘導(dǎo)消費(fèi)。
開發(fā)商為購房者提供虛假房產(chǎn)信息的情況,無處不在。沈陽市一位60多歲老人想在皇姑區(qū)購房子,她在位于皇姑區(qū)與于洪區(qū)交界的一處樓盤看房子時,售樓員介紹這個樓盤位于皇姑區(qū),老太太當(dāng)時便簽定了購房合同。后來才得知,這個樓盤其實(shí)不在皇姑區(qū)。類似的事情很多,消費(fèi)者防不勝防,一不小心便會掉入開發(fā)商精心設(shè)計的消費(fèi)“圈套”。
二是開發(fā)商利用合同“免責(zé)”。開發(fā)商在統(tǒng)一規(guī)范的商品房購賣合同文本上,人為地增加合同條款,增加消費(fèi)者的義務(wù),從而減免自己應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任。不少消費(fèi)者一是缺少購房經(jīng)驗,二是沒有認(rèn)真地研究合同條款,一旦出現(xiàn)問題,難以利用合同維護(hù)自身權(quán)益。
以沈陽為例,一般情況下,商品房購賣合同大多由售樓員代為填寫,而消費(fèi)者往往忽視合同內(nèi)容,對有些問題也沒有以書面形式,附加在購房合同之中。沈陽市民李先生購房時與開發(fā)商談妥,可以先交頭付款、辦入住,然后再辦理貸款。沒想到,當(dāng)李先生把頭付款交付給開發(fā)商后,開發(fā)商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協(xié),對此消協(xié)也很無奈。消協(xié)工作人員說:“這種口頭協(xié)議是無效的。消協(xié)本身沒有調(diào)查手段核實(shí)真實(shí)情況,無法為消費(fèi)者維權(quán)。類似這種情況,購房者應(yīng)該讓開發(fā)商在合同上簽字畫押?!?
馮征文介紹,我國《民法》規(guī)定“契約自由,約定大于法定”,有些購房合同是開發(fā)商與購房者共同約定的,從消費(fèi)者角度看不公平,但合同上明明這樣約定,合同上又沒有附加條款,合同本身也是有效合同,消協(xié)無法調(diào)解,較后只有通過法律渠道解決。
三是開發(fā)商延期交房。合同上明明約定今年交房,實(shí)際上明年消費(fèi)者也不一定能住得上新房子,這種情況較為常見。有不少新開發(fā)小區(qū),合同承諾一年之后便可入住,可是兩年過去了,購房者還在望“房”興嘆,不知道何時才能領(lǐng)到新房的鑰匙。對此,開發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。沈陽市郊一個曾大肆宣傳的別墅樓盤,由于其二期工程未通過整體驗收,致使部分業(yè)主超過合同約定一年半也無法入住,盡管開發(fā)商聲稱,如果業(yè)主愿意入住,可以交房,但是面對沒有通過驗收的小區(qū),許多業(yè)主擔(dān)心即使住進(jìn)去也會給生活帶來許多不便,因此只能等待,而對由此帶來的間接利息或租房損失開發(fā)商卻避而不談。
四是開發(fā)商自辦物業(yè),管理不到位。不少住宅區(qū)開發(fā)之初,景觀綠化、消防驗收、路面建設(shè)、主體配套工程建設(shè)仍在進(jìn)行之中,自辦物業(yè)管理小區(qū)起到了明顯的商品房促銷作用;等小區(qū)基建完工后,房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等問題暴露,開發(fā)商自辦的物業(yè)成為消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。截至目前,沈陽市某區(qū)2007年立案的物業(yè)管理糾紛案已超過100件,而去年全年的物業(yè)糾紛案不過240件。
調(diào)解成功率較低
記者從遼寧省及沈陽市消協(xié)了解到,目前在醫(yī)療、美容、手機(jī)等13大類商品投訴中,商品房購賣投訴糾紛調(diào)解成功率較低,只有30%。
個中原因主要是,近年來房地產(chǎn)價格呈上漲態(tài)勢,購房者即使發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商提供虛假宣傳、延期交房等購房“陷阱”,一般也不主張退房,而是要求換房;而開發(fā)商則只承諾負(fù)責(zé)維修,消協(xié)難以找到兩者之間的利益結(jié)合點(diǎn)。
比如,購房人“退房時如何退款”?對此,開發(fā)商大多回避,很多購房者也忽略了這一問題。沈陽一位購房人投訴反映,他購購的房子原來每平方米2400元,現(xiàn)在價格上漲到3000元。由于合同中只約定了購房價格,而沒有約定“退房”價格,開發(fā)商同意按照當(dāng)初房屋購賣成交時的價格退房,購房人卻要求開發(fā)商按現(xiàn)價退還房款,還要退還上漲的每平方米600元。馮征文認(rèn)為,對于房地產(chǎn)市場“利好”帶來的收益,購房者退房時有權(quán)主張,消協(xié)調(diào)解不成的話,可以通過司法途徑解決。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,商品房購賣合同“契約”關(guān)系不明確、政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在漏洞,以及購房者缺乏維權(quán)意識等原因,導(dǎo)致當(dāng)前商品房購賣方面的投訴不斷增多,解決起來難度非常大。
須把好“三關(guān)”
購房人如何避免購房中開發(fā)商設(shè)立的一個個“陷阱”?近年來,針對商品房成為消費(fèi)者投訴舉報熱點(diǎn)這一問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面,政府應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,另一方面,購房者須“貨比三家”,了解商品房及購賣常識,以免陷入“購房陷阱”。
馮征文提醒大家,購房避免“陷阱”須把好“三關(guān)”:
一是購房時先過“驗證關(guān)”,“五證”齊全的房屋方可購購?!拔遄C”是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全,消費(fèi)者購購后可能拿不到房產(chǎn)證,房屋質(zhì)量也得不到保障。
二是把住“合同關(guān)”。簽訂合同時使用建設(shè)部與工商總局聯(lián)合制定的合同示范文本,對房子面積、交房時間、預(yù)期交房條件等具體情況,有必要約定明確;辦理房產(chǎn)證的具體時間、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任以及房子的保修期限和范圍等,均應(yīng)一一注明。
三是辦好“入住關(guān)”。開發(fā)商自辦物業(yè)公司提出的各種不合理附加條款,業(yè)主可以拒絕接受。根據(jù)我國物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定,小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)罷免開發(fā)商自辦的物業(yè)公司,辦理入住時應(yīng)按照嚴(yán)格規(guī)定簽訂入住合同,入住后業(yè)主可以自主選擇服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)合理的物業(yè)公司。
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