一、建立房屋信托登記制度的必要性

1．房屋信托登記是房屋信托行為的生效要件。如果說2007年《物權(quán)法》頒布前，法律法規(guī)對房屋登記之法律效力不甚明確，房屋登記究竟系登記生效主義還是登記對抗主義，理論界和實務(wù)界論爭不休，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建的房屋信托行為究竟是否必須以登記為生效要件還有疑問的話，那么隨著《物權(quán)法》的頒行，一切爭論已經(jīng)塵埃落定。依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。這與《信托法》第10條的規(guī)定相呼應(yīng)，即“設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產(chǎn)生效力。”是故，房屋信托應(yīng)以權(quán)利登記為生效要件，未經(jīng)登記該信托不生法律效力。換言之，設(shè)立房屋信托必須遵循《信托法》，確立的信托財產(chǎn)公示原則，《物權(quán)法》，所確立的物權(quán)變動原則，以及《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，辦理房屋信托登記手續(xù)。

2．房屋信托登記可以彰顯信托財產(chǎn)之獨立性?！缎磐蟹ā芬?guī)定了信托財產(chǎn)的獨立性，即信托財產(chǎn)的非繼承性、與破產(chǎn)財產(chǎn)相隔離性、強制執(zhí)行之禁止、抵銷之禁止、混同之限制、受托人有限責任等。通過信托登記制度，可以把受托人固有財產(chǎn)和信托財產(chǎn)加以法律區(qū)別，同時向社會公眾提供公開查詢某項財產(chǎn)是否為信托財產(chǎn)的途徑，既利于監(jiān)督受托人經(jīng)營管理信托財產(chǎn)行為，又利于警示潛在交易相對人。

3．房屋信托登記可以保障社會交易安全。受人之托，代人理財是信托的基本特性，安全性被置于信托關(guān)系的頭要位置。房屋信托登記制度的缺失，對于信托安全和整個社會的交易安全都有極大的隱患，表現(xiàn)在：其一，使得房屋作為信托財產(chǎn)的獨立性無法得到充分的體現(xiàn)，有違《信托法》之立法本意。其二，按照《信托法》對于信托財產(chǎn)的特別保護，第三人若不能從登記機關(guān)那里得到房屋信托設(shè)立的準確信息，其交易風險和交易成本將急遽上升。其三，由于無法通過官方渠道進行房屋信托登記，當事人設(shè)立信托時必須通過變通手段實現(xiàn)信托功能，增加了信托行為的經(jīng)濟成本和法律成本。

4．房屋信托登記可以促進房屋信托業(yè)發(fā)展。專門的信托機構(gòu)介入房屋信托，可以發(fā)揮房屋經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)專長，促進房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的相互融合。不僅如此，通過進一步的法律設(shè)計，受益權(quán)還可以證券化為“資產(chǎn)受益憑證”，并以證券的形式在市場流通，此即為不動產(chǎn)證券化。無論是不動產(chǎn)投資信托還是不動產(chǎn)資產(chǎn)信托都需借助一個可靠的信托財產(chǎn)登記平臺，保護不特定的投資人利益，制約受托人行為，保障交易安全。

二、我國房屋信托登記存在的問題

1．現(xiàn)有登記制度無法取代房屋信托登記。房屋信托設(shè)立后，房屋所有權(quán)就由委托人轉(zhuǎn)移給受托人，但受托人只是名義上取得房屋所有權(quán)，并非完全意義上的所有權(quán)，受托人必須按照信托合同約定管理經(jīng)營房屋，由此產(chǎn)生的收益歸受益人享有。受益人雖有收益權(quán)，但沒有占有、管理和處分房屋的權(quán)利。一言以蔽之，信托財產(chǎn)獨立和區(qū)別于委托人、受托人的自有財產(chǎn)。但在普通轉(zhuǎn)移登記制度下，房屋一旦轉(zhuǎn)移，房屋受讓人可以完全取得房屋所有權(quán)，可以行使其占有、使用、收益和處分各權(quán)能，不受原所有權(quán)人限制。因此，信托財產(chǎn)的獨立性決定了房屋信托登記有別于現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》所規(guī)定的普通轉(zhuǎn)移登記規(guī)則，必須通過獨特而精巧的制度設(shè)計，使得房屋信托登記能夠達到承載信托的各項功能，充分保護信托當事人和社會第三人權(quán)益之目的。

2．欠缺與《信托法》相配套的房屋信托登記規(guī)則。按照《信托法》第10條、《城市房地產(chǎn)管理法》第 60條以及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第17條的規(guī)定，設(shè)立房屋信托涉及到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)該辦理轉(zhuǎn)移登記，但目前尚無一部法律法規(guī)或行政規(guī)章明確房屋信托登記制度。2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第17條用列舉的方式規(guī)定了房屋轉(zhuǎn)移登記的情形，包括“房屋購賣、交換、與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因”，房屋信托行為并未包括在內(nèi)。2007年7月《房屋登記辦法》在網(wǎng)上公開征求意見，查閱該征求意見稿，同樣沒有對房屋信托登記加以規(guī)定。

3．實踐中當事人只能以變通措施實現(xiàn)信托登記的部分功能。實務(wù)中，房屋登記機構(gòu)難以《信托法》為依據(jù)開展房屋信托登記，信托當事人只能采用其他變通措施，比如在信托文件里規(guī)定信托登記事宜，但是實際上不予登記；或者在信托文件中規(guī)定信托登記事宜，另外簽訂了信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以此辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記替代信托登記。此等變通措施一則有違法律嚴肅性，二則增加了信托成本，三則隱藏著巨大法律風險，制約了房屋信托業(yè)的發(fā)展。

三、我國房屋信托登記制度的構(gòu)建

房屋信托登記制度的缺失，對于信托安全和整個社會的交易安全隱患甚大。筆者建議借《物權(quán)法》實施之東風，以我國現(xiàn)有房屋登記制度框架為基礎(chǔ)，充分吸收借鑒他國或地區(qū)成功立法經(jīng)驗，輔之以必要的技術(shù)手段，在登記機構(gòu)、登記類型、登記申請人資格審查、登記事項、啟動程序、信托專用簿管理等方面盡快建立適合我國的房屋信托登記制度。

，主管機構(gòu)

房屋信托的性質(zhì)決定了房屋信托登記的主管機構(gòu)應(yīng)是專門設(shè)立的房屋權(quán)屬登記機構(gòu)。目前，房屋權(quán)屬登記機構(gòu)有兩種情形：一是行政機關(guān)登記，即由房管部門直接登記；實行房地合一的城市，由國土和房管部門登記。二是事業(yè)單位登記，即由房管部門下屬的事業(yè)單位負責登記。

，登記類型

1．房屋信托設(shè)立登記。根據(jù)《信托法》第8條的規(guī)定，房屋信托設(shè)立登記的原因有兩種，通過信托合同設(shè)立和通過遺囑設(shè)立。房屋信托設(shè)立登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的一種特殊類型，受托人名義上取得房屋的所有權(quán)，但是行使該所有權(quán)受到《信托法》和信托合同的雙重限制。

2．信托財產(chǎn)取得登記。《信托法》第14條規(guī)定：“受托人因信托財產(chǎn)的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)，也歸入信托財產(chǎn)?！币虼?，房屋信托設(shè)立以后，受托人在信托關(guān)系存續(xù)期間因信托房屋之管理、處分、滅失、毀損或其它事由取得之房屋權(quán)利，應(yīng)辦理信托財產(chǎn)取得登記。

3．受托人變更登記?！缎磐蟹ā返?0條規(guī)定：“受托人職責終止的，依照信托文件規(guī)定選任新受托人；信托文件未規(guī)定的，由委托人選任；委托人不指定或者無能力指定的，由受益人選任；受益人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，依法由其監(jiān)護人代行選任?！币虼?，房屋信托設(shè)立登記后，如受托人有變動，經(jīng)依《信托法》規(guī)定選任或指定新受托人后，應(yīng)辦理受托人變更登記。

4．信托歸屬登記。信托歸屬登記主要適用于他益信托關(guān)系終止后信托財產(chǎn)歸屬登記，即委托人為第三人受益而設(shè)定的信托?！缎磐蟹ā返?4條規(guī)定：“信托終止的，信托財產(chǎn)歸屬于信托文件規(guī)定的人；信托文件未規(guī)定的，按下列順序確定歸屬：(一)受益人或者其繼承人；(二)委托人或者其繼承人。”依信托文件或《信托法》規(guī)定，信托關(guān)系終止后房屋權(quán)利因信托關(guān)系消滅而移轉(zhuǎn)于委托人以外的其他歸屬權(quán)利人，應(yīng)辦理信托歸屬登記。

5．信托注銷登記。信托注銷登記主要適用于自他益信托關(guān)系終止后信托財產(chǎn)歸屬登記，即委托人為以自己作為受益人而設(shè)定的信托。依《信托法》第54條規(guī)定，信托關(guān)系終止后房屋權(quán)利因信托關(guān)系消滅而回復(fù)到原委托人所有，應(yīng)辦理信托注銷登記。

6．信托內(nèi)容變更登記。房屋信托登記以后，發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)辦理房屋信托內(nèi)容變更登記：(1)房屋自然狀況發(fā)生變化的，比如房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋分割、合并的；(2)受托人的姓名或者名稱依法變更的；(3)信托期限變更的；(4)信托權(quán)限變更的：(5)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三，登記程序

1．房屋信托登記事項。房屋信托登記是向第三人表明該房屋已經(jīng)設(shè)定信托的法律事實，將受托人固有財產(chǎn)和信托財產(chǎn)加以法律區(qū)別，警示潛在交易相對人。因此，房屋信托登記事項應(yīng)能夠體現(xiàn)《信托法》之旨趣，滿足設(shè)立信托之目的，保障第三人之權(quán)益，充分明確信托當事人之權(quán)利義務(wù)。包括以下方面：

(1)信托當事人情況。信托當事人為自然人的，應(yīng)記載其姓名、住址、身份證號等信息；為法人或其他組織的，應(yīng)記載其名稱、地址、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等信息。

(2)房屋自然狀況。即與房屋本身不可分離的，對房屋特點進行的客觀描述，此類事項因房屋的建成而自然形成，一定時期內(nèi)具有相對穩(wěn)定性，非經(jīng)法定程序不得隨意變化。房屋自然狀況對于確定房屋價值具有決定性意義，具體包括：房屋的坐落或地址、房屋面積、房屋用途、土地情況、房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別等等。

(3)信托期限。房屋信托期限屆滿后，應(yīng)辦理信托歸屬登記或者信托注銷登記；如果信托當事人協(xié)商一致的，還可以在信托期限屆滿之前辦理信托期限變更登記。對國有出讓土地上房屋設(shè)立信托的，該房屋信托期限不應(yīng)超過土地使用權(quán)存續(xù)期限。依《信托法》第 12條之規(guī)定，若信托合同約定信托期限屆滿后，信托財產(chǎn)歸屬委托人，信托期限屆滿前當事人辦理了延長信托期限的變更登記時，委托人的債權(quán)人有權(quán)在合理期限內(nèi)(一年)申請法院撤銷此登記。若信托合同約定信托期限屆滿后，信托財產(chǎn)歸屬委托人，信托期限屆滿后委托人未辦理信托注銷登記的，委托人的債權(quán)人是否

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