“相比之下，原先合伙人只能是自然人，且所有合伙人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任（普通合伙）的規(guī)定，修訂版為合伙企業(yè)的應(yīng)用和實(shí)踐解開了‘鐐銬’?！?參與《合伙企業(yè)法》修訂的經(jīng)濟(jì)法專家蔡概還指出。

新《合伙企業(yè)法》正式實(shí)施，意味著在房地產(chǎn)業(yè)引入有限合伙制的法律政策環(huán)境已經(jīng)具備，有限合伙制可以成為房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道的全新企業(yè)組織形式。

財(cái)務(wù)投資者的福音

根據(jù)《合伙企業(yè)法》第三章“有限合伙企業(yè)”部分的規(guī)定，普通合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利等作價(jià)出資。

“作為一種新的公司組織形式，有限合伙制是對(duì)房企合作形式的一種彈性處理。說明現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資通道逐步拓寬。”金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)王培洲在接受記者采訪時(shí)，肯定了對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的作用。

宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴幾成制約行業(yè)發(fā)展的沉疴。在國家大力發(fā)展房地產(chǎn)直接融資的呼喚下，以股權(quán)為主的直接融資方式也成為房企的現(xiàn)實(shí)選擇。

不過，由于之前沒有相關(guān)的法律政策的指引，房地產(chǎn)企業(yè)在與財(cái)務(wù)投資方的合作中，往往在投資方高額回報(bào)率的“苛刻”要求下夭折。

“開發(fā)商以土地和部分資金出資，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、銷售全過程，而財(cái)務(wù)投資人提供大量投資而不具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營，投資方的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種錯(cuò)位會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的困境。”一家外資基金的高管表示。

有限合伙制恰恰非常適合去解決房地產(chǎn)項(xiàng)目合作的這種錯(cuò)位，因此被業(yè)內(nèi)寄予厚望。

和ING有過多次合作的王培洲指出，之前房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作一般是在公司法下，以合作公司章程的形式約定，合作方之間的責(zé)任和義務(wù)的界定以項(xiàng)目公司為載體。不過，有些合作公司章程不能滿足某一方的意愿，只能通過契約去約定一些談判條件，可能會(huì)存在一些法律風(fēng)險(xiǎn)。

北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)部門主管李民告訴記者，為了解決財(cái)務(wù)投資方收益與風(fēng)險(xiǎn)的不對(duì)稱，之前有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目合作采用固定回報(bào)的變通方式。而這種“明投暗貸”的方式現(xiàn)在已經(jīng)被明令禁止。

在新的《合伙企業(yè)法》之下，房地產(chǎn)企業(yè)在尋找項(xiàng)目合作的組織形式上有了另外的選擇余地。

搭橋REITs

蔡概還認(rèn)為，有限合伙制度在房地產(chǎn)融資活動(dòng)中，可以作為法律工具以構(gòu)建資金池（合伙財(cái)產(chǎn)）的方式進(jìn)行融資，而方便項(xiàng)目融資只是它的一小部分功能。蔡概還此前曾參與過《信托法》和《合伙企業(yè)法》兩法的修訂。

而業(yè)界也多將房地產(chǎn)業(yè)引入有限合伙制的重大意義，定位在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上。

兩年前，上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所陳歷幸曾表示，在備受業(yè)界關(guān)注的房地產(chǎn)證券化中亟待引入有限合伙制。

根據(jù)資產(chǎn)證券化的運(yùn)作原理，證券化的發(fā)起人必須成立一個(gè)“特殊目的載體”(SPV)來購購、包裝證券化資產(chǎn)并以此基礎(chǔ)發(fā)行證券化了的資產(chǎn)憑證。按國外通行的做法，房地產(chǎn)證券化的SPV可以采用的形式主要有信托公司和有限合伙兩種。

陳歷幸表示，以有限合伙形式設(shè)立房地產(chǎn)證券化的SPV有其不可替代的優(yōu)勢(shì)。有限合伙制度可以解決信托無法實(shí)現(xiàn)的“真實(shí)銷售”的問題，確保風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的運(yùn)行。

根據(jù)資產(chǎn)證券化原理，“真實(shí)銷售”是指證券化了的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)實(shí)際地出售給證券投資人，資產(chǎn)的所有權(quán)不能夠仍然留在證券化發(fā)起人或者SPV的手中，萬一后兩者破產(chǎn)，這些資產(chǎn)就不會(huì)被納入破產(chǎn)財(cái)團(tuán)而被變賣抵債，其產(chǎn)生的收益與經(jīng)營者的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就此隔離。而財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于委托人，受托人僅有信托財(cái)產(chǎn)權(quán)，“真實(shí)銷售”無法實(shí)現(xiàn)。

此外，有限合伙制度可以避免投資收益的兩次征稅，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的吸引力巨大。之前，稅收問題被普遍認(rèn)為是困擾國內(nèi)REITs發(fā)展的桎梏。

但蔡概還表示，現(xiàn)在國內(nèi)對(duì)REITs還沒有明確的定義，如果對(duì)REITs定義為上市型，有限合伙制在人數(shù)上的限制顯然不適應(yīng)REITs的形式。而類似越秀REITs這種形式，其本身就已經(jīng)定義為信托形式，有限合伙制也將無用武之地。

不過，蔡概還較后表示了他的樂觀看法：“今后以有限合伙形態(tài)存在的私募型的房地產(chǎn)基金將非常普遍。”

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