業(yè)主的房屋公攤面積具體包含哪些部分？分?jǐn)偟囊罁?jù)是什么？這些看似簡單的問題，由于提供給業(yè)主的材料上沒有注明，業(yè)主其實(shí)并不清楚。開發(fā)商如何分?jǐn)偣妹娣e，只有房管部門能夠掌握，但房管部門處處都能保護(hù)業(yè)主的權(quán)益嗎？

近日，廣州中意花苑的頭層業(yè)主與二層業(yè)主因樓梯使用權(quán)的問題鬧得不可開交，原因是開發(fā)商將樓梯間的面積全部分?jǐn)偨o了頭層業(yè)主，但二層業(yè)主堅(jiān)持認(rèn)為自己有權(quán)無償使用樓梯。讓人不得不質(zhì)疑的是，公用的樓梯怎么會(huì)全部分?jǐn)偨o頭層業(yè)主？還有多少不合理的分?jǐn)倶I(yè)主不知情？

貪心開發(fā)商“巧”攤樓梯間

黃玉儀老人是中意花苑業(yè)主委員會(huì)的主任，她是頭層商鋪的業(yè)主之一。據(jù)她介紹，中意花苑一層和二層是商鋪，使用樓梯；三層以上是住宅，使用電梯。1999年樓房建成開始交付業(yè)主時(shí)，就有人發(fā)現(xiàn)房屋面積、公攤比例等都明顯超過實(shí)際。于是近200戶業(yè)主一起到房管部門，要求出示測繪依據(jù)。經(jīng)查看有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，測繪圖中標(biāo)明的值班室面積達(dá)200多平方米、電房面積達(dá)500多平方米，嚴(yán)重失實(shí)。在要求測繪部門重新測繪后，每戶的建筑面積和公攤面積都有所減少，開發(fā)商為此退了多收的錢。

剛開始二層由開發(fā)商自己使用，2003年初開發(fā)商將二樓租給一家公司。租戶到來后頭層業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原來分布在頭層的三個(gè)一直關(guān)閉的卷簾門里面竟然都是直接通上二樓的樓梯。這讓頭層業(yè)主不禁懷疑，開發(fā)商是不是將這三個(gè)“專用樓梯”也分?jǐn)偨o了他們？找到開發(fā)商一問，得到的答復(fù)是原來使用的大樓梯和這三個(gè)較小的樓梯全都分?jǐn)偨o了頭層業(yè)主。

但由于開發(fā)商當(dāng)場承認(rèn)頭層業(yè)主對樓梯間享有“物權(quán)”，并主動(dòng)協(xié)商租戶有償使用樓梯，頭層業(yè)主就沒再追究。黃玉儀說：“開發(fā)商這么做就是為了多賺錢，頭層的店鋪每平方米要一萬多元，而二層只要幾千元?！?

頭層業(yè)主收費(fèi)不成索性砌墻堵路

2005年由于開發(fā)商無力還債，二層的商鋪被法院拍賣給新的業(yè)主。當(dāng)頭層業(yè)主要求新業(yè)主交樓梯“使用費(fèi)”時(shí)，新業(yè)主卻認(rèn)為自己購了二樓的商鋪，就有權(quán)使用樓梯，無須交納樓梯使用費(fèi)。雙方多次協(xié)商都無法達(dá)成一致。

情急之下，頭層業(yè)主找到房管部門，要求房管部門證明他們對樓梯間的“物權(quán)”。房管部門剛開始不予理會(huì)，后來經(jīng)過近10次的交涉后，房管部門終于作出書面答復(fù)，確認(rèn)樓梯間為頭層業(yè)主所有。但房管部門表示，關(guān)于樓梯使用權(quán)的問題不屬于其職責(zé)范圍。

頭層業(yè)主憑這紙“證明”于2006年10月向法院提起訴訟。由于法院審理后遲遲沒有判決，到了2007年3月底，頭層業(yè)主索性在樓梯前砌起磚墻，希望此舉能迫使二層業(yè)主交納“使用費(fèi)”。

頭層業(yè)主的做法是否恰當(dāng)？廣州威戈律師事務(wù)所律師張旭峰認(rèn)為，樓梯是建筑物的公用部分，應(yīng)由全體業(yè)主共有。開發(fā)商為了謀取超額利益擅自將樓梯分?jǐn)偨o頭層業(yè)主，是一種違法行為。因此頭層業(yè)主不應(yīng)該找二層的業(yè)主來主張權(quán)利，而應(yīng)該要求開發(fā)商返還不當(dāng)?shù)美?；樓梯的使用?quán)問題應(yīng)該依照相鄰關(guān)系來協(xié)商解決，頭層業(yè)主封路是不對的。

張旭峰還指出，房管部門在審核時(shí)應(yīng)該發(fā)現(xiàn)并糾正，而不應(yīng)該在明知開發(fā)商違法的情況下還確認(rèn)頭層業(yè)主對樓梯的“物權(quán)”。

公用面積如何分?jǐn)倶I(yè)主難知情

中意花苑業(yè)主委員會(huì)的劉蛟說，開發(fā)商提供給業(yè)主的圖紙上只標(biāo)明了套內(nèi)面積、建筑面積和公攤面積的總數(shù)，業(yè)主無法看出公攤面積具體包括哪些部分，以及每個(gè)部分的具體面積。分?jǐn)偟脑敿?xì)數(shù)據(jù)只有房管部門才有，這次如果不是那么多業(yè)主一起找到房管部門，根本不可能看到。

長期以來，開發(fā)商利用房地產(chǎn)交易中部分信息不透明的“空子”，大肆在使用面積、公攤面積、公用設(shè)施等方面玩“貓膩”、欺騙業(yè)主。對此，廣州大學(xué)法學(xué)院副院長劉興桂教授說，不少開發(fā)商想盡各種辦法欺騙業(yè)主，只要多賣幾個(gè)平方米他們就能多賺很多錢。這只是暴露出來的問題，實(shí)際上存在的問題可能更多。因此業(yè)主一定要多留個(gè)心眼，及時(shí)識破開發(fā)商的花招。

劉興桂說，房管部門和房地產(chǎn)測繪部門在此事中都存在失職的情況，房管部門應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)起監(jiān)管開發(fā)商的職責(zé)，雖然工作量比較大，但也應(yīng)對開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)、圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，不要等出現(xiàn)問題才來管；頭層的業(yè)主可以請求房管部門采取行政補(bǔ)救措施，重新測量分?jǐn)偂?

劉興桂還指出，房地產(chǎn)測繪帶有較強(qiáng)的專業(yè)性，大眾根本不知道是怎么測繪出來的。因此房管部門和測繪部門必須實(shí)行行政公開，公布測繪的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和結(jié)果，滿足公眾的知情權(quán)，接受公眾的監(jiān)督。

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