相對于頭次置業(yè)的人群來說，二次置業(yè)的人群因為有過一次置業(yè)或投資的經(jīng)驗而減少一些投資風(fēng)險，但是，二次置業(yè)還是有一些潛在的風(fēng)險。比如，房價貶值、現(xiàn)金流動性差、加息、稅收、個人職業(yè)變化的風(fēng)險等等。那么，對于這些潛在的風(fēng)險，二次置業(yè)者該如何去防范，從而讓自己的二次置業(yè)生活更為幸福呢？

　　相比股票市場投資，房地產(chǎn)投資風(fēng)險小，但房地產(chǎn)投資市場還是有一些潛在的風(fēng)險。比如房價的貶值、央行加息帶來的利息成本、二手房轉(zhuǎn)讓的稅收、自住投資定位不清等等。為了給二次置業(yè)者更好的投資指導(dǎo)，本刊記者采訪了廣州房地產(chǎn)業(yè)頭位WBSA(世界商務(wù)策劃師聯(lián)合會)和國家人事部人才交流共同認(rèn)證的高端商務(wù)策劃師、寒桐投資顧問有限公司的總經(jīng)理韓世同。

　　風(fēng)險一：房產(chǎn)貶值的風(fēng)險

　　就像經(jīng)濟(jì)發(fā)展有低潮和高峰一樣，房地產(chǎn)市場同樣也存在低潮和高峰。因此，二次置業(yè)者就不得不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)周期性變動所帶來的購購力下降的風(fēng)險。因為當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時，土地和房地產(chǎn)自然可以保值，甚至增值，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條或通貨膨脹，社會購購力明顯下降時，也會直接影響人們對房地產(chǎn)的消費(fèi)。這樣，投資者可能因房產(chǎn)閑置或貶值而遭受經(jīng)濟(jì)損失。就廣州的市場來說，1993年和1994年是購房的高峰期，不過那時主要的購家是港澳人士。后來，整個房地產(chǎn)市場回落，很多房產(chǎn)的價格都沒達(dá)到高峰期的高價。

　　應(yīng)招：低價進(jìn)入，把握購房時機(jī)

　　購房子也跟購股票一樣，如果逢高踩入，一定會被套牢。許多人購衣服，都會選擇在換季的時間去購。其實，房子和車子也有“換季”的時候，也有低價處理尾貨和拍賣的時候。只要留心觀察，就會發(fā)現(xiàn)商機(jī)和價廉物美的房子。而像房地產(chǎn)這樣大手筆的投資，這筆購賣能否賺錢，關(guān)鍵取決于購入的價格而不是賣出的價格。如果購家在房地產(chǎn)高價位時購入房產(chǎn)，那么，要想它增值甚至是保值都是一件比較困難的事。如廣州的百云堡樓盤，2000年銷售價格是一萬三千元，而到2003年，房產(chǎn)的價格變成只有一半。后來，雖然價格也有小幅的上漲，但是始終沒有達(dá)到較初的高價。這對當(dāng)時很多的購家來說，無論是自住還是投資，心里肯定都很不舒服的。

　　因此，二次置業(yè)者一定要選擇一個合適的購房時機(jī)，在低價時進(jìn)入。就目前廣州的情況來說，房地產(chǎn)的市場應(yīng)該是屬于高價位，一平方米的單價已經(jīng)超過普通工薪所能承受的程度。對于購購能力比較強(qiáng)的二次置業(yè)者來說，如果投資或換房的需求不是很急切的話，較好不要在目前進(jìn)入市場，以免增加自己的購房成本。

　　風(fēng)險二：周期加息帶來的風(fēng)險

　　2004年10月29日，央行頭次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由5.31%提高到5.58%；2006年1月，5年以上的住房按揭貸款利率啟用6.12%的基準(zhǔn)利率，2006年4月28日，貸款基準(zhǔn)利率由5.58%提高到5.85%；2006年8月19日，央行再次加息，貸款基準(zhǔn)利率由5.85%提高到6.12%；這是央行的四次加息，加上2005年取消房貸優(yōu)惠利率則相當(dāng)于5次加息，累計的平均加幅已經(jīng)超過1個百分點(diǎn)。這表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入周期性加息階段，購房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)要有供樓的風(fēng)險意識，因為在未來10-20年內(nèi)利率是肯定會發(fā)生變化的。1992-1993年我國官方貸款利率就高達(dá)百分之十幾，民間利率甚至高達(dá)20-30%，是經(jīng)歷了連續(xù)8次降息才進(jìn)入低利率和通縮階段。目前，雖然通脹和物價水平并不算太高，但未來就難以保證利率是否會因應(yīng)經(jīng)濟(jì)的變化而出現(xiàn)大幅變化?，F(xiàn)在工薪購房大多是采取按揭貸款方式，許多人都是先用未來錢，供樓的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，如果出現(xiàn)樓價和利率大幅波動，隨時都會出現(xiàn)斷供的危險。因此，二次置業(yè)者要注意加息帶來的風(fēng)險。

　　此外，加息還會對二次置業(yè)者享受的貸款利率優(yōu)惠帶來影響，甚至比提高按揭頭付的影響還要大。就目前來說，加息對能享受優(yōu)惠利率的業(yè)主和購家影響不大，但對不能享受優(yōu)惠利率的購家和業(yè)主的影響還是相當(dāng)嚴(yán)重的。如二次置業(yè)的人群，除了率先推出8.5折優(yōu)惠的農(nóng)業(yè)銀行，其它銀行目前基本上都是按貸款的基準(zhǔn)利率來算的，并不能像按揭套房那樣享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。

　　應(yīng)招：跨行選擇固息房貸，鎖定利率

　　央行加息，按揭購房就要增加成本。但是，二次置業(yè)者可以選擇固定利率房貸的按揭方式來鎖定利率，從而可以預(yù)防和避免利率變化帶來的風(fēng)險，這種方式雖然短期內(nèi)會支付較高的利息，但長期來看是劃算的，還可以防范和規(guī)避風(fēng)險。

　　目前，銀行的工作人員是通過央行的“個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”獲取借款人的貸款信息，獲取購房者是否曾貸款購房，從而甄別出貸款人是不是二次置業(yè)。但是，由于銀行間的征信系統(tǒng)尚未完善，“個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”里只能查到貸款購房的信息，如果購房人采用全額付款方式購房之后，再申請銀行按揭購購套房，銀行不一定能識別是否為套房。而且，據(jù)很多銀行的工作人員介紹，目前銀行之間沒有聯(lián)網(wǎng)，二次置業(yè)者可以跨行辦理套住房按揭而在銀行不知情的情況下享受套的貸款優(yōu)惠利率。

　　風(fēng)險三：強(qiáng)制征收個人所得稅的風(fēng)險

　　7月26日，關(guān)于對二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征收個人所得稅的政策重拳出擊，8月1日后轉(zhuǎn)讓未滿五年的二手房將征收20%的差額所得稅。而二手房20%個稅強(qiáng)制征收政策的出臺，其矛頭是直指房地產(chǎn)投機(jī)客。因為個稅開征明顯降低了投資獲利的空間，再加上之前的五年期營業(yè)稅和其他相關(guān)稅費(fèi)，二手房轉(zhuǎn)讓的成本大幅提升。

　　應(yīng)招：異地置業(yè)巧避稅

　　在2006年8月1日開始的征收個人所得稅的政策中規(guī)定“轉(zhuǎn)讓自用5年以上的二手房、并且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，免征個人所得稅“，這規(guī)則為投資者到異地置業(yè)避稅提供了操作的空間。因為目前各市二手房征稅普遍是實行全市聯(lián)網(wǎng)，如果售房者在同一個區(qū)市有兩套以上住房，可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢出來，但現(xiàn)在各地系統(tǒng)沒有實行全國聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)部門暫時還查不到異地?fù)碛凶》康那闆r，異地出售套房在個稅征收方面處于缺位狀態(tài)。因此，自政策中對于二手房轉(zhuǎn)讓要交納20%個稅有了硬性規(guī)定后，不少投資者為了避稅而選擇異地購房，這樣，其個人名義之下的房產(chǎn)只有一處，以后再想購賣時就可以降低相關(guān)費(fèi)用。

　　不過，異地置業(yè)也不一定是劃算的，還要看看投資收益比。異地投資房產(chǎn)是目前可以降低費(fèi)用的投資行為，目前的房地產(chǎn)政策還不會對這種投資行為有影響，但是否值得投資，關(guān)鍵還是要看投資的收益比。因為異地投資房產(chǎn)，一則打理起來不是很方便，一定要具有很專業(yè)的經(jīng)驗，二則物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)增值、房產(chǎn)過戶周期等因素都會顯得。因此，如果投資者僅僅為了避稅，這樣做的意義不大。而如果異地投資房產(chǎn)能組成投資團(tuán)，那么“殺傷力”就會比較強(qiáng)，目標(biāo)也更加集中，便于打理。

　　風(fēng)險四：自住投資定位不清，房產(chǎn)成不良資產(chǎn)

　　二次置業(yè)者雖然已經(jīng)有了一次購房的經(jīng)歷，但很多人對自己的購房目的和定位沒有很清晰的認(rèn)識。比如，職業(yè)經(jīng)理人甄俊在廣州購了套房自住，在1998年時他看到很多人到鄉(xiāng)下購別墅度假。當(dāng)時，他也在順德的碧桂園購購了一套自住型的別墅，心想要是能升值的話就把它轉(zhuǎn)手賣了，沒有升值的話還可以自住，周末開車和家人經(jīng)常去度假，放松一下自己。但是，開車去過幾次后，甄俊就不想再去同一個地方度假了。結(jié)果，那套別墅現(xiàn)在沒怎么增值，甄俊還在供著它，成了一個燙手芋頭。現(xiàn)實中，很多像甄俊這樣定位不清的購房者，他們手中的房產(chǎn)往往不是資本的資產(chǎn)，而是構(gòu)成大量債務(wù)的不良資產(chǎn)和負(fù)資產(chǎn)。

　　應(yīng)招：將消費(fèi)型轉(zhuǎn)為理財型的投資觀念

　　作為二次置業(yè)者來說，為了避免再次置業(yè)時自住投資定位不清的問題，置業(yè)者必須要轉(zhuǎn)換觀念，也就是要將消費(fèi)型的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槔碡斝偷耐顿Y觀念。同樣是購房，但思考的角度和參照的體系不同結(jié)果就可能完全不同。對二次置業(yè)者來說，購購房產(chǎn)可能是其一生中較重要的決定。因此，二次置業(yè)者在選擇房產(chǎn)時，一定要明晰自己的定位和目標(biāo)，不要把個人的喜好和投資前景混淆不清。目前，很多人在投資時通常會犯一個錯誤，那就是總是購購家居型的房產(chǎn)或是本地的房產(chǎn)，以便可以隨時在自己的看管之中。但是，家居型的房產(chǎn)相對來說沒有一個比較好的升值前景。因此，作為二次置業(yè)者，較好以升值前景來購房，購購那種自住投資兩相宜的房產(chǎn)，從而在自住的同時輕松地享受增值的快樂。

　　■小貼士：

　　二次置業(yè)者需要注意的三個問題

　　除了以上的四大風(fēng)險外，韓世同博士提醒二次置業(yè)者還要注意其它的三個問題，提前做好應(yīng)對措施。

　　頭先，購房投資存在流動性差的問題。無論是為了自住還是投資，不少二次置業(yè)的人群都是同時按揭兩套房產(chǎn)的。這樣的話，雖然個人只需要支付三成的頭期購房費(fèi)用，會占用一定的資金。而房地產(chǎn)屬于屬于不動產(chǎn)，不能移動、不能運(yùn)輸?shù)耐顿Y，其變現(xiàn)性較差。一旦投資者急需用錢，房產(chǎn)就不能像其它商品的投資那樣，能迅速將商品轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，收回現(xiàn)金。所以，房地產(chǎn)投資者應(yīng)注意資金流動性及變現(xiàn)性差帶來的問題，預(yù)先準(zhǔn)備好流動資金來應(yīng)對。

　　其次，二次置業(yè)者還要做好準(zhǔn)備應(yīng)對物業(yè)稅開征帶來的問題。正在討論中的物業(yè)稅開征極可能成為二次置業(yè)者購房的一個風(fēng)險因素。因為物業(yè)稅改革，意味著原來在流通環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。而且，研究人員紛紛建議對于自用房屋，采取一家人擁有套房屋免稅、套房屋交稅的方式征收。一旦這個討論成為政策，那么，對于二次置業(yè)的人群來說，居住成本和投資成本都會相應(yīng)增加，雖然那只是一筆不是很多的費(fèi)用。

　　再次，二次置業(yè)者還要注意個人職業(yè)變化的帶來的風(fēng)險問題。每個人的職場都不能保證是一成不變

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