案例一著急購房誤簽霸王條款 王先生在年初看中一套準(zhǔn)尾房，當(dāng)時(shí)樓盤主體接近完成，就差三層封頂，銷售人員承諾房子一定會(huì)在今年7月完工交付。當(dāng)時(shí)王先生正準(zhǔn)備和女友在十一結(jié)婚，7月交房，裝修完正好10月就可以住進(jìn)去，加上是尾房，價(jià)格也有一定優(yōu)惠，王先生就很痛快地簽了合同。沒想到，開發(fā)商因?yàn)榘奄Y金用到其他項(xiàng)目，導(dǎo)致剩下三層一直沒有完工，眼看著10月就快要到了，卻沒有房子住。王先生要求把房子退掉，以便再購一套現(xiàn)房。開發(fā)商卻拿出當(dāng)初簽的合同，說合同里并沒有關(guān)于退房條件的約定，至于延期交房我們可以按約定賠償，但要退房卻不行！ 律師建議：開發(fā)商往往利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位和購房者急于簽合同的心理，在購房合同中暗藏一些霸王條款。一但發(fā)生糾紛，這些霸王條款就使購房者處于非常不利的地位。常見的“霸王條款”主要有：1.產(chǎn)權(quán)證備案過長(zhǎng)時(shí)間，不利商品房購受人辦理產(chǎn)權(quán)證； 2.樓宇屋面外墻業(yè)主不能主張權(quán)利； 3.雙方逾期付款及逾期交房時(shí)間及違約金約定不對(duì)等； 4.以格式條款明確限制購受人對(duì)合同條款不能提出調(diào)整主張； 5.開發(fā)商延期交房免責(zé)范圍過大； 6.認(rèn)購書只規(guī)定認(rèn)購人責(zé)任，不規(guī)定出賣人責(zé)任；7.出賣人單方指定物業(yè)管理公司；8.以條款形式規(guī)定廣告不構(gòu)成合同組成部分。 來自市購房者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)的資料顯示，近年來樓市日益火爆，開發(fā)商“牛”氣十足，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)常常利用自身的優(yōu)勢(shì)地位，擬訂對(duì)購房者不公平、不合理的合同條款，加重購房者的責(zé)任，而此類問題目前已經(jīng)成為購房者投訴的焦點(diǎn)。 很多開發(fā)商利用購房者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制購房者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。據(jù)介紹，房地產(chǎn)合同中的這些不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里。 現(xiàn)在，購房時(shí)不注意看合同內(nèi)容就草率簽字的人不少。一些公司就利用這一點(diǎn)，在自己事先擬訂的格式條款上用不引人注意的“備注”來制定一些不公平的條款。 律師提醒說，購房者簽訂房地產(chǎn)合同時(shí)，應(yīng)特別注意交房條件的界定，是單項(xiàng)驗(yàn)收，還是綜合驗(yàn)收。驗(yàn)房時(shí)，要按交房約定合同上的約定內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照進(jìn)行驗(yàn)收，若房產(chǎn)不合條件則不予接收；其次，明確交房通知的達(dá)方式，如購房者在合同約定的地址有變動(dòng)時(shí)應(yīng)立即與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)；再次，針對(duì)不可抗力因素要進(jìn)行統(tǒng)一界定，不能讓開發(fā)商自主擴(kuò)大不可抗力范圍；較后，保存好書面材料，若是復(fù)印件則要求房地產(chǎn)商蓋章。這些材料在交房前，開發(fā)商都會(huì)支持配合，遇房產(chǎn)不合要求，應(yīng)拒不接收房產(chǎn)。 案例二為購低價(jià)房 先付定金難返還 2004年11月，某小區(qū)還未開盤，但已經(jīng)開始接受預(yù)購登記。銷售人員對(duì)孫小姐說現(xiàn)在預(yù)訂的房子價(jià)格會(huì)比開盤的價(jià)格每平方米低200元左右。為了能低價(jià)購進(jìn)，孫小姐選定小區(qū)一套房子，向銷售經(jīng)理李先生交納購房大定金一萬元整。項(xiàng)目正式開盤后，孫小姐和男朋友攜現(xiàn)金前往售樓處，這時(shí)開發(fā)商提出購房的同時(shí)還必須購一個(gè)車位，而且車位價(jià)格高出正常車位約2萬元，孫小姐為此和開發(fā)商發(fā)生分歧，未達(dá)成協(xié)議，于是未能較終簽訂購賣合同。孫小姐認(rèn)為開發(fā)商在《商品房購賣合同》中增加了搭售車位的條款，嚴(yán)重侵犯了其利益，而且開發(fā)商拒完全合同條款做出任何更改，孫小姐要求開發(fā)商退回所交定金一萬元整，開發(fā)商不同意退錢。 律師建議：就這一事件，從定金的性質(zhì)講，分為購房定金和談判定金，二者有所區(qū)別。談判定金保留了雙方繼續(xù)談判的權(quán)利，雙方有義務(wù)履行進(jìn)一步協(xié)調(diào)的責(zé)任。如果乙方履行了協(xié)調(diào)的責(zé)任，因?yàn)榧追降倪^錯(cuò)甲方卻不愿做出讓步，視甲方違約，定金應(yīng)雙倍返還。 目前的“定金糾紛”，主要是因?yàn)殚_發(fā)商的行為沒有統(tǒng)一的規(guī)范，多數(shù)情況是先交定金、簽協(xié)議，后看合同，而合同中又包含一些由開發(fā)商自己擬訂的附加條款。專家建議：除了對(duì)開發(fā)商和欲購房屋進(jìn)行深入了解，購房者還應(yīng)當(dāng)明確所交定金的性質(zhì)，并要在交定金時(shí)和開發(fā)商簽署定金協(xié)議，對(duì)定購協(xié)議中有關(guān)合法拿回定金和正式簽訂合同的條件等條目格外警惕，不要輕易付定金。約定房屋價(jià)格、面積、套型、具體單元樓棟等主要元素，并規(guī)定若簽訂購賣合同時(shí)這些條款若發(fā)生變更，購房者有權(quán)取回定金。購房者其實(shí)還可以考慮拿出房款中的1%至1.5%聘請(qǐng)一名專業(yè)律師，隨時(shí)針對(duì)任何一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。不但可以避免陷入開發(fā)商暗藏的種種陷阱，省下了購房之后可能遭遇到的一系列不必要麻煩，解除了后患，還可以省下由于房屋糾紛、打官司等所造成的精神損失。 案例三“準(zhǔn)新人”購房產(chǎn)權(quán)登記方案后果分析 由于傳統(tǒng)觀念影響，不少青年都趕在今年結(jié)婚，所以近期在購房者中購婚房的占了不少，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這部分人群占到了約2成左右，其中很多都是即將要結(jié)婚的年輕人。由于目前這類人群大多事業(yè)剛剛起步，即較流行的“啃老族”——由“父母出頭付，小兩口還貸款”購房。不過，等到真正看中了房子，要簽訂購房合同了，“產(chǎn)權(quán)證上到底寫哪幾個(gè)人的名字”往往就成為了爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。劉偉和王靜這對(duì)“準(zhǔn)新人”現(xiàn)在就遇到了這樣的尷尬。 律師解讀：房子究竟登記在誰的名下，除了法律因素、感情因素，往往還會(huì)因父母的介入變得異常復(fù)雜。因此，準(zhǔn)夫婦除了充分了解各種方案的法律后果外，還應(yīng)妥善處理各種關(guān)系，保存好各種憑證，盡量避免日后可能產(chǎn)生的糾紛和矛盾。以下就是四種產(chǎn)權(quán)登記方案的法律后果，以供準(zhǔn)新人們參考。 1.產(chǎn)權(quán)證登記在準(zhǔn)夫妻名下的法律后果 如果是采用這種方案，那么房屋將被認(rèn)定為夫妻的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定是夫妻的共同債務(wù)。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資被認(rèn)定為與夫妻兩人，歸雙方共有，若出現(xiàn)離婚的情況，父母也無權(quán)索回出資的錢款。 但如果購房后，準(zhǔn)夫妻并沒有進(jìn)行婚姻登記，而是分手的話，雖然“準(zhǔn)婚房”還是認(rèn)定為雙方的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為雙方的共同債務(wù)。但對(duì)于父母的出資，如果有相應(yīng)的證據(jù)顯示，父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方結(jié)婚的目的，法院也會(huì)認(rèn)定這部分出資是一種附加條件的與，而條件就是雙方結(jié)婚，如果雙方?jīng)]有結(jié)婚，父母有權(quán)索回出資的錢款，上海法院目前也出現(xiàn)了這樣的判例。 2.產(chǎn)權(quán)證登記在父母名下的法律后果 如果采用這種方案，房屋將被認(rèn)定是父母的財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為父母的債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由父母享有或承擔(dān)。但如果結(jié)婚后，夫妻雙方用婚后的收入還貸的，雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對(duì)于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，要求父母返還并平均分割。 3.產(chǎn)權(quán)證登記在父母和準(zhǔn)夫妻名下的法律后果 若采用這種方案，房屋認(rèn)定是準(zhǔn)夫妻和父母的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為四人的共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由四人共同享有或承擔(dān)。如果結(jié)婚后，僅用夫妻雙方的婚后收入還貸的，雙方離婚，對(duì)于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母無權(quán)享有該部分的權(quán)利。 4.產(chǎn)權(quán)證只登記在“男方”或“女方”名下的法律后果 這種情況需要從兩個(gè)角度進(jìn)行分析：（1）一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據(jù)新《婚姻法》的規(guī)定，這屬于該方子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若出現(xiàn)離婚，該房產(chǎn)仍屬于原產(chǎn)權(quán)人。（2）一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認(rèn)定為是一種附條件的與行為，如果雙方未結(jié)婚，該房屋屬于產(chǎn)權(quán)證上所載一方的名下，但對(duì)方可以要求返還已支付的款項(xiàng)。如果雙方結(jié)婚，則屬于產(chǎn)權(quán)證下該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

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