保障房大提速、信貸閘門(mén)收緊、第三套房限購(gòu)、土地稅清繳……2010年，一系列高強(qiáng)度的調(diào)控舉措讓火爆的樓市逐步回歸理性。2011年的樓市將會(huì)何去何從？今年購(gòu)房能否實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值？在近日舉行的“2011民生地產(chǎn)高峰論壇”上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家與開(kāi)發(fā)商們給出了不同答案。

　　讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，顯示了調(diào)控房?jī)r(jià)的決心毫不動(dòng)搖。不過(guò)，對(duì)于什么是合理水平的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家與開(kāi)發(fā)商卻有不同的看法。

　　焦點(diǎn)一：2011年樓市會(huì)不會(huì)調(diào)整

　　作為“史上較嚴(yán)厲”調(diào)控的一年，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策試圖通過(guò)增加供給、抑制需求達(dá)到遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)，全國(guó)樓市高速增長(zhǎng)的局面得以緩解。但促使房?jī)r(jià)再次反彈的隱憂依然存在，今年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)得到有效控制？

　　2011年房?jī)r(jià)不會(huì)降

　　林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林：現(xiàn)在購(gòu)地的和賣(mài)地的熱情不減，需求量也非常高，再加上現(xiàn)在產(chǎn)品短缺，不僅保障性住房短缺，商品房的需求、生產(chǎn)也比較慢，需要時(shí)間。幾個(gè)因素決定了2011年房?jī)r(jià)不會(huì)降。

　　樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)比較高

　　安信證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文：我們可以看到部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格在快速上升，這種上升很難用城市化來(lái)解釋。目前大部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2007年的高點(diǎn)，其中包含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)比較高。短期來(lái)看，這種風(fēng)險(xiǎn)可能不會(huì)在2011年集中爆發(fā)，但是長(zhǎng)期而言，一旦房地產(chǎn)交易量和價(jià)格出現(xiàn)大幅下降，其風(fēng)險(xiǎn)就可能隨時(shí)暴露，必須加以警惕。

　　焦點(diǎn)二：2011年樓市調(diào)控怎么出招

　　元旦三天，全國(guó)不少城市樓市成交量出現(xiàn)較為明顯的反彈，部分城市成交量甚至比去年元旦假期三天多成交近50%。在樓市調(diào)控已步入常態(tài)化的背景下，不少人士預(yù)測(cè)，第三波調(diào)控可能即將到來(lái)。

　　新的調(diào)控手段還會(huì)不斷出現(xiàn)

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光：在經(jīng)濟(jì)手段上，將進(jìn)行利率和利息的調(diào)整，開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款將被控制；而行政手段已經(jīng)出臺(tái)很多，“限購(gòu)令”、“限外令”，預(yù)售資金監(jiān)管以及預(yù)售證的發(fā)放等。而且還將不斷有新的行政調(diào)控手段出現(xiàn)，比如說(shuō)針對(duì)地價(jià)和土地計(jì)劃供給的。

　　焦點(diǎn)三：今年購(gòu)房能否抗通脹

　　對(duì)于手握現(xiàn)金的投資者而言，房地產(chǎn)顯然是較為穩(wěn)妥，同時(shí)又不需要太強(qiáng)專業(yè)性的投資渠道。在投資渠道少、抗通脹等因素的作用下，房?jī)r(jià)在去年的居高不下便有了較堅(jiān)挺的理由。今年購(gòu)房還能否保值？專家看法較為謹(jǐn)慎。

　　房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹很難并行

　　安信證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文：房地產(chǎn)泡沫、資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹是很難并行的。從未來(lái)更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，周期力量的波動(dòng)使得通貨膨脹有一些起落，但是總體來(lái)看，通貨膨脹在未來(lái)兩三年內(nèi)會(huì)向著相當(dāng)不利的方向發(fā)展。而一個(gè)正在興起的波動(dòng)，可能對(duì)地產(chǎn)泡沫的未來(lái)走向產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，至少對(duì)這些泡沫的前景會(huì)投下長(zhǎng)長(zhǎng)的陰影。

　　“通脹”將是抑制房?jī)r(jià)上漲利器

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)：通脹無(wú)疑是2011年經(jīng)濟(jì)工作的頭號(hào)大敵，通過(guò)加息收緊貨幣，改變負(fù)利率，將成為貨幣政策部門(mén)必須的選擇。這意味著，隨著貨幣投放量的收緊和負(fù)利率的改變，2010年已經(jīng)完全透支的“通脹”概念將不會(huì)成為支撐房?jī)r(jià)上漲的推手，反而成為抑制房?jī)r(jià)上漲的利器。

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　　焦點(diǎn)四：什么是合理水平的房?jī)r(jià)

　　讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，顯示了調(diào)控房?jī)r(jià)的決心毫不動(dòng)搖。不過(guò)，對(duì)于什么是合理水平的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家與開(kāi)發(fā)商卻有著不同的看法。

　　建筑成本加樓面價(jià)的一倍

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危：我認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)是房?jī)r(jià)加地價(jià)折算成樓面價(jià)，不超過(guò)建筑成本加上樓面價(jià)的一倍。如果這樣說(shuō)的話，北京的建安費(fèi)用大概在每平方米2000元，裝修費(fèi)用1000元，也就是一平方米3000元，再加上樓面價(jià)的一倍。

　　單價(jià)不應(yīng)超過(guò)兩月平均工資

　　玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠：正常情況下，房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)月的平均工資。所以，我認(rèn)為大城市的平均房?jī)r(jià)可能會(huì)下降一半以上。

　　房?jī)r(jià)增長(zhǎng)應(yīng)和收入增長(zhǎng)差不多

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光：所謂合理價(jià)位，我個(gè)人感覺(jué)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度和人民群眾收入的增長(zhǎng)幅度差不多就挺好。比如GDP增長(zhǎng)9%，人民收入增長(zhǎng)8%，房?jī)r(jià)應(yīng)該有一個(gè)合理的幅度，反過(guò)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲也有問(wèn)題，因?yàn)楣べY在漲，設(shè)備、原材料在漲，也是沒(méi)有辦法的。

　　焦點(diǎn)五：房產(chǎn)稅能否成調(diào)控“殺手锏”

　　討論長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的房產(chǎn)稅終于漸行漸近。據(jù)新華網(wǎng)消息，財(cái)政部原則同意重慶開(kāi)征高端商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制定。目前重慶正在抓緊完善相關(guān)方案，今年一季度有望出臺(tái)征收文件。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹昨天驚呼“狼終于來(lái)了”，房產(chǎn)稅能否成為壓倒高房?jī)r(jià)的較后一根稻草？

　　房產(chǎn)稅是打擊空置的較好手段

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究研究員袁鋼明：樓市現(xiàn)狀是一方面很多人購(gòu)不起房，另一方面卻有很多人購(gòu)了房空在那里，這說(shuō)明新建商品房資源被浪費(fèi)了。日本當(dāng)年通過(guò)地價(jià)稅（類似房產(chǎn)稅）調(diào)控樓市的經(jīng)歷說(shuō)明，房產(chǎn)稅是打擊住房空置的較好手段。它可以加大持有環(huán)節(jié)成本，促使很多現(xiàn)有空置房流向市場(chǎng)。

　　高端房定義需要明確

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員牛刀：重慶對(duì)高端房開(kāi)征房產(chǎn)稅，頭先要明確高端房的定義。房產(chǎn)稅應(yīng)該是調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配的機(jī)制，從這個(gè)機(jī)制上說(shuō)，房產(chǎn)稅應(yīng)該針對(duì)有多套房產(chǎn)的人課以重稅，否則，就成了象征性的對(duì)超級(jí)富豪收一點(diǎn)點(diǎn)小稅，起不到房產(chǎn)稅開(kāi)征的作用，收不到房產(chǎn)稅應(yīng)有的效果。

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