本報近日獲悉，將于10月份召開的中共十七屆三中全會主題將鎖定在農(nóng)村改革發(fā)展問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次會議或?qū)⒀芯堪ㄍ恋馗母镌趦?nèi)的農(nóng)村綜合改革問題上。該人士表示，變革的或?qū)⒙湓诿魑w土地產(chǎn)權(quán)上，其中農(nóng)村建設(shè)用地，特別是宅基地的流轉(zhuǎn)問題可能獲得重大突破。

農(nóng)業(yè)部課題組相關(guān)人士日前對媒體也公開表示了當(dāng)前土地改革的目標，即在保持現(xiàn)行土地所有制度不變的前提下，建立統(tǒng)一的城市與農(nóng)村土地使用權(quán)體系，要把農(nóng)村集體建設(shè)用地明確為法定不動產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓過程也要按照不動產(chǎn)屬性進行市場流通，由此形成“全國統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律體系，體現(xiàn)平等性、有償性、期限性”。

據(jù)國土資源部統(tǒng)計，目前我國農(nóng)村集體建設(shè)用地面積為4億畝。如此巨量的土地與城市建設(shè)用地納入同一使用權(quán)體系，無疑將徹底改變房地產(chǎn)上游土地市場格局。

保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

保障農(nóng)民權(quán)益，強化農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，為此輪土地改革的前提。

此前，國務(wù)院發(fā)展研究農(nóng)村部副部長徐小青曾對媒體透露：“在10月份舉行的十七屆三中全會上，現(xiàn)行國家和集體土地所有制度并不會發(fā)生變化，初步改革的內(nèi)容將落在集體土地財產(chǎn)權(quán)方面?！?p> 在現(xiàn)行的《土地管理法》當(dāng)中，農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民通過聯(lián)產(chǎn)承包制而獲得有年限的使用權(quán)。

“正是由于作為集體成員的農(nóng)民個人對集體所有土地原則上沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，而集體這一所有者又不夠明確，導(dǎo)致本來對集體土地僅僅具有經(jīng)營、管理權(quán)限的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織或村民委員會，便往往以集體所有者的名義為農(nóng)民作主，在土地征用、承包、流轉(zhuǎn)以及機動地的處置中侵害農(nóng)民利益?！比珖f(xié)委員、民進常委蔡繼明認為，在當(dāng)前形勢下，明確集體土地所有權(quán)主體才能進一步釋放土地制度的能量。

據(jù)本報獲悉，新一輪改革思路可能會延續(xù)農(nóng)村土地承包責(zé)任制的制度外核。

根據(jù)農(nóng)業(yè)部課題組新近披露的報告，本次改革的內(nèi)容很可能先延長土地承包年限，采取恒久性承包的方式，并賦予承包權(quán)更深范圍的權(quán)能，例如承包權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等等。該報告明確指出，“不改變現(xiàn)行國家和集體土地所有制度，注重土地對農(nóng)民的保障功能成為該項制度設(shè)計的指導(dǎo)思想”。

而此前流傳的“將土地私有化直接走向市場”的方式則被諸多專家認為不可行。

全國政協(xié)常委、農(nóng)業(yè)部農(nóng)業(yè)貿(mào)易促進主任錢克明在9月2日的政協(xié)專題協(xié)商會上表示：“耕地在我國不僅具有生產(chǎn)等經(jīng)濟功能，更重要的是具有緩解就業(yè)壓力和社會保障替代的功能。土地市場化的過程，同時也就是土地社會保障和農(nóng)業(yè)就業(yè)功能弱化的過程?！?p> 宅基地有望流轉(zhuǎn)

相比之下，農(nóng)村建設(shè)用地領(lǐng)域的改革更為現(xiàn)實。目前農(nóng)村建設(shè)用地富余甚至浪費，與城市建設(shè)用地嚴重不足的矛盾很可能促成農(nóng)民宅基地市場化的破冰。

今年8月，國土資源部曾就全國范圍內(nèi)蔓延的小產(chǎn)權(quán)房問題向國務(wù)院提交專項調(diào)研報告。有業(yè)內(nèi)專家均認為，很多小產(chǎn)權(quán)房實際上是在基層政府的主導(dǎo)之下，才能形成當(dāng)前成片開發(fā)的規(guī)模。而在城市建設(shè)用地緊張，并開始侵蝕農(nóng)村土地的時候，強化農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)似乎成為頭要任務(wù)。

“承包地要物權(quán)化，宅基地則要成為一個真正的產(chǎn)權(quán)?！毙煨∏嗾f。

錢克明在考察了成都、重慶等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改試點后表示，城市建設(shè)用地不足和農(nóng)村建設(shè)用地相對富余的問題在當(dāng)前十分突出，可以考慮允許試驗區(qū)在城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標上有一定的自主調(diào)劑權(quán)力，同時也嚴格要求試驗區(qū)在制度設(shè)計上能確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地同質(zhì)同價，而且土地流轉(zhuǎn)收益要用于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展。

此前各部門和地方出臺的一系列政策亦可視為宅基地上市流通的前兆。

7月14日，國土資源部正式公布《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確在2009年年底前，基本完成全基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，對于非法使用的宅基地不予發(fā)證。這一措施被多數(shù)媒體解讀為“對宅基地市場流通所作的基礎(chǔ)性準備”。

而在廣東等地，突破性的政策則已實施。2007年，廣東省下發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，在堅持“一戶一宅”的前提下，允許農(nóng)民合法持有的宅基地上市流轉(zhuǎn)，但限制是，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓后不能再申請任何宅基地。

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