此次拍賣結(jié)束了上海住宅樓面地價不足2萬元/平方米的歷史，也結(jié)束了近來上海土地底價成交的階段，地價略有回暖。

此前一星期，上海市房屋土地資源管理局發(fā)布掛牌出讓涉及徐匯、普陀、寶山、嘉定、奉賢等5個地區(qū)共計6幅國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告，6幅地塊總面積為38.54公頃，上海土地市場迎來放量。

分析人士指出，雖然上海進(jìn)入了推地高潮期，但供應(yīng)主要集中在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，土地流拍可能性加大。

郊區(qū)推地高潮

上海市房地局的25號土地公告推出3幅“（公共設(shè)施）配套用地”和5幅商業(yè)、居住地塊，出讓面積共約72.44萬平方米。

其中推出的地塊以郊區(qū)為主，崇明推出陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)2號地塊A區(qū)、B區(qū)，以及4號A區(qū)、B區(qū)4幅地塊等?？偣布s為50萬平方米。另外，還有一塊名為“奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)望園路東側(cè)、廟涇新村南側(cè)區(qū)域商業(yè)金融用地和居住用地”，出讓面積5.83萬平方米。

這些郊區(qū)的地價非常便宜，如奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)起拍樓板價僅1273元／平方米，周邊的“綠地南橋苑”均價為8100元/平方米，而崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)４幅商業(yè)及住宅地塊的起拍樓板價在770元~780元/平方米之間，而崇明一般商品房在4000~5000元/平方米。

不僅地價較為便宜，而且上海推地集中在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而急需解決樓市供應(yīng)矛盾的中內(nèi)環(huán)之間，則只推了一幅長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊，容積率為1.0，未來將開發(fā)以別墅為主的混合型社區(qū)。

“接下來，上海還是會以郊區(qū)推地為主，因為上海市基本上無地可推。一方面，上海市區(qū)的絕大多數(shù)用地都會成為商業(yè)用地，另一方面，目前上海的動遷比較慢，也使得市推地量比較少?！庇油C(jī)構(gòu)研究主任薛建雄表示。

今年年初，南匯地塊就曾經(jīng)出現(xiàn)過流拍，大量推出郊區(qū)的地塊，是不是會造成流拍的現(xiàn)象？薛建雄認(rèn)為，如果在郊區(qū)的小鎮(zhèn)上，就有可能出現(xiàn)流拍，但如果說是在九大新城和安亭、羅店這樣的重鎮(zhèn)上，流拍的可能性不大。

劉光東表示，大量推地有望緩解住宅用地的供應(yīng)量不足，但是，大部分用地在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，對于緩解住宅供應(yīng)危機(jī)起不到作用。

“雖然，上海的房價開始逐步回調(diào)，這是受到整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，明后兩年宏觀經(jīng)濟(jì)一旦好轉(zhuǎn)，樓市價格將上漲，因為目前土地供應(yīng)呈現(xiàn)出失衡，以奉賢、崇明等郊區(qū)為主，中環(huán)線附近沒有供應(yīng)量，這為日后房價快速上漲埋下隱患。”上海泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛表示。

地價回暖仍待觀察

目前，上海樓市比較冷淡，但是土地市場有回暖的跡象，一些位置比較好的地塊，還是會受到開發(fā)商關(guān)注。前期所推出的顧村以及長風(fēng)等住宅地塊都受到了許多開發(fā)商的關(guān)注，分別有25家和27家開發(fā)商領(lǐng)取了兩幅土地的招標(biāo)文件，已接近高峰時水平。

上海北孚地價指數(shù)統(tǒng)計，2008 年季度，住宅地價呈漲勢，商業(yè)、辦公地價則小幅下跌。其中住宅類地價發(fā)力上揚(yáng) 8.1%，在住宅地價帶動下本季度綜合地價指數(shù)環(huán)比上漲7.3%，漲幅較上季度成倍放大。

8月初掛牌的羅店新鎮(zhèn)A2-3地塊土地面積2.9966萬平方米，容積率1.2，總建筑面積3.6萬平方米左右，以成交價計算，樓板價格4635元/平方米，相比于地塊掛牌起始價，A2-3地塊成交價格高出超過1/3。

雖然，地價有所回暖，但是，相比羅店萬科琥珀園價格在1.1萬元/平方米，地價還是偏低。

之前，羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊完成出讓的結(jié)果，就預(yù)示著上海的地價的回暖，南京朗詩置業(yè)股份有限公司以3.21億元的價格摘得地塊，地塊樓板價格4256元/平方米，結(jié)束了上海從今年年初以來土地出讓均以底價成交的局面。

薛建雄表示，上海地價大幅上漲的可能性不大，一方面，政府為了推動投資歷促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，推地的力度可能還會加大，另一方面，整體市場環(huán)境不好，這樣一來地價上漲的空間會再一步縮小。羅店地價上漲，與該地區(qū)的**建設(shè)將要通車和萬科樓盤的高價入市有關(guān)。

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