廣東省土地市場進(jìn)入調(diào)整期，以消化存量為主

廣東省土地估價師協(xié)會秘書長謝戈力說，土地供應(yīng)的有限性和需求的無限性使土地資源越來越稀缺，這是地價上漲的本質(zhì)所在。從短期來看，土地利用成本的上漲也是導(dǎo)致地價上漲的重要因素。2008年1月1日施行的新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》規(guī)定，耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)4倍左右，外資企業(yè)征地也被列入征稅范圍。土地取得成本的提高、各項稅收的增加和有關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行使得土地使用成本提高，因此，地價上漲依然是長期趨勢，但短期內(nèi)受各種因素的影響，地價有一定的波動也很正常。

從2007年底以來廣東樓市的表現(xiàn)看，信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果。今年1月4日，深圳市政府公開出讓兩宗限價商品房居住用地，其中一宗地位于龍華片區(qū)，以樓面地價每平方米 4501元成交；另外一宗位于龍崗區(qū)，因競投申請人未達(dá)到法定投標(biāo)人數(shù)流標(biāo)。今年4月 8日，深圳寶安、龍崗五宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易結(jié)束掛牌出讓。這五塊土地自2007年底入市，多次流拍?！敖衲陱V東省土地市場將進(jìn)入調(diào)整期，以消化存量為主，地價上漲幅度相對于2007年會放緩?！敝x戈力說。

在保障房供給時間差中，地價房價仍將在調(diào)整中上揚(yáng)

《報告》指出，去年廣州、深圳、珠海等地開發(fā)政府保障性住房，在出讓項目中采用的按比例無償開發(fā)并提供可被政府支配的公共租賃住房，減少舊城改造拆遷引致住房被動性需求等措施，在今年發(fā)揮了重要作用，結(jié)構(gòu)性調(diào)整對房價、地價上升造成一定阻力。然而，在計劃供給轉(zhuǎn)換為實(shí)體供給的“時間差”內(nèi)，房價仍將調(diào)整上揚(yáng)；此外，由于土地管理將堅持從嚴(yán)從緊政策，未來土地供應(yīng)量是否能夠滿足需求仍難以預(yù)期，這也增加了預(yù)測的難度，因此，對地價變化趨勢的判斷仍需長線觀察?？傮w上判斷，未來一到二年廣東省住宅用地價格水平仍將會上升，但預(yù)計變化幅度不大，主要原因是住房價格在上升的趨勢下將有局部波動的可能。

東西兩翼和北部地價仍將小幅上漲，但增速減緩

據(jù)悉，廣東省政府發(fā)布了《廣東省東西北振興計劃(2006-2010年)》，明確東西兩翼要發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和臨港工業(yè)。東翼地區(qū)規(guī)劃建設(shè)汕潮揭石化基地，包括汕頭聚苯乙烯基地、潮州華豐石化基地等，爭取建設(shè)汕頭南區(qū)石化區(qū)煉油一體化項目，延長石化產(chǎn)業(yè)鏈；規(guī)劃建設(shè)東翼地區(qū)裝備制造基地和汕尾電子信息產(chǎn)業(yè)基地等。西翼地區(qū)規(guī)劃建設(shè)茂湛石化基地、茂名臨港工業(yè)基地、湛江鋼鐵項目、湛江制漿造紙基地等。北部山區(qū)突出發(fā)展資源特色產(chǎn)業(yè)，突出產(chǎn)品精深加工和品牌建設(shè)，建設(shè)山區(qū)水泥生產(chǎn)基地、韶關(guān)冶金生產(chǎn)基地、河源旅游食品生產(chǎn)制造基地、梅州青蒿制藥項目、云浮石材深加工基地等。由于廣東省各項政策支持，以及近期重大項目的建設(shè)，如潮汕機(jī)場、汕頭填海項目等，預(yù)計2008年，陽江、茂名、潮州、汕頭、揭陽等地的地價增長依然具有一定的潛力。而東翼、西翼、北部等其他區(qū)域的各個城市地價變化整體上也將呈小幅上漲趨勢，但速度會減緩，局部城市地價水平預(yù)計與上年持平，個別甚至可能會出現(xiàn)小幅回調(diào)。

受政策經(jīng)濟(jì)形勢影響，廣東工業(yè)地價走勢有不確定

謝戈力透露，目前，廣東的工業(yè)用地地價的增長有不確定性。他認(rèn)為，目前部分地區(qū)執(zhí)行的工業(yè)出讓較低價脫離了市場實(shí)際，工業(yè)用地出讓困難，各地在工業(yè)用地出讓操作中仍然持觀望態(tài)度。目前，有關(guān)部門專家提出，工業(yè)用地較低價標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”脫離實(shí)際情況，缺乏操作性。國土資源部已發(fā)通知，征求各地國土資源管理部門的意見并收集有關(guān)資料，有可能對標(biāo)準(zhǔn)作出修改。因此，今年工業(yè)地價走勢有一定的不確定性。

此外，由于人民市升值、原材料漲價、勞動力成本上漲、“民工荒”、“電荒”等諸多負(fù)面因素導(dǎo)致企業(yè)利潤空間下降，珠三角地區(qū)，特別是東莞、惠州、佛山等地制鞋、紡織服裝、玩具制造等行業(yè)或多或少地面臨淘汰或倒閉，短期內(nèi)大量的存量工業(yè)房地產(chǎn)閑置或轉(zhuǎn)讓，預(yù)計2008年東莞、惠州、佛山等地的工業(yè)用地市場將一改之前的升勢，基本保持平穩(wěn)。

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