尚未取得商品房預(yù)售許可證的樓盤何以累計銷售1億多元——燕郊樓盤違規(guī)銷售調(diào)查

　　“這個您放心，沒事！您只需交一筆改名費，現(xiàn)在就可以跟開發(fā)商簽訂合同。”

　　2月24日上午，中國經(jīng)濟時報記者接到河北燕郊一房產(chǎn)經(jīng)紀人電話，極力向記者推薦天洋城的房子。而據(jù)記者了解，該樓盤至今尚未取得商品房預(yù)售許可證。

　　更讓記者感覺意外的是，欲轉(zhuǎn)賣房子的劉姓業(yè)主已經(jīng)提前交了頭付款。

　　“商品房預(yù)售許可證都沒拿到，怎么簽訂購房合同？”對于記者的疑慮，上述經(jīng)紀人稱：“在燕郊，開發(fā)商基本都是這么過來的——地基打好就開始銷售房屋?！?br>
　　在天洋城，銷售人員透露，截至2007年9月上旬，已售出1000多套房屋，累計銷售所得達到1億多元；另有知情人士則稱，天洋城一期推出的房子基本售罄。

　　而當?shù)貥I(yè)界人士表示，天洋城實際只是近年來燕郊樓市眾多樓盤的一個縮影。

　　“內(nèi)部認購”對內(nèi)也對外

　　1月22日上午，記者來到位于河北三河市燕郊開發(fā)區(qū)南巷口村的天洋城項目所在地，整個南巷口村已經(jīng)被圍墻圈起來，變成了一片大工地。高高的塔吊矗立在大片工地上，塔吊下面是幾個大坑?！疤煅蟪牵簢H主流生活城”、“163萬平方米國際主流特區(qū)”等廣告語非常醒目。

　　由于臨近春節(jié)，工地已經(jīng)放假，民工大多已經(jīng)離開，整個工地顯得異常寂靜。來自安徽的民工老朱告訴記者，他在天洋城干了幾個月活兒，還沒領(lǐng)到工資。“眼看就要過春節(jié)了，很著急！”老朱說，在工地留下來的，大多都是在等工資，希望結(jié)完工資后再回家過年。

　　工地南北各有一道大門，有保安嚴格看守，記者進去馬上就被“請”了出來。不過在這里，記者看到，一期9棟建筑全部未出地面?！耙黄?棟樓早賣完了?！痹缭?007年12月中旬，南巷口村拆遷辦負責天洋城項目的有關(guān)人士就曾對本報記者透露。

　　據(jù)知情人士即本文開頭提到的那位房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，當?shù)匾晃粍⑿沾迕癯朔值揭惶?00多平方米的回遷房外，另外自己還單交頭付購購了一套50多平方米的房屋。來自黑龍江的婁女士也在天洋城購購了一套房子，并交納了相應(yīng)的頭付款。

　　建設(shè)部第95號令等相關(guān)法規(guī)規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，必須向購受人出示《商品房預(yù)售許可證》。

　　天洋城項目銷售經(jīng)理李先生告訴記者，天洋城項目確實未取得商品房銷售許可證?！俺祟A(yù)售許可證以外，其余四個證都已經(jīng)拿到了。”李經(jīng)理說，天洋城并未對外正式銷售，“我們預(yù)售全部針對內(nèi)部2000多名員工，每名員工有一兩套購房權(quán)，作為給員工的一項福利政策?！?br>
　　而實際上，該項目銷售經(jīng)理李先生所謂天洋城項目并未對外銷售，只是針對內(nèi)部員工進行認購的說法與事實明顯不符。記者在調(diào)查中了解到，不僅只是婁女士，許多非天洋城內(nèi)部員工都在天洋城購購了房子，如曾在燕郊一家名叫“思家房產(chǎn)”工作過的一名國姓員工也在天洋城購購了房子，且也交了頭付款，類似的例子還有很多。

　　早在2007年9月上旬，北京市民楊旭（化名）就曾到天洋城去看過房，當時天洋城還沒有動工，拆遷也沒有完全完成，但已經(jīng)對外銷售。當時的均價是3580元，銷售人員讓楊旭先交500元意向金，過兩天再補足20000元排號款。

　　當時楊旭看了沒購，主要是因為銷售人員稱天洋城才拿到三個證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）“要是拆遷不成怎么辦？關(guān)鍵是地都沒動工，太玄了，不放心。”楊旭擔心：“弄不成，錢不好要。”

　　低價樓盤“傾銷”的背后

　　近年來，由于北京房價暴漲，與北京僅一河之隔的燕郊樓市得以盡享由此帶來的天時、地利、人和。從國貿(mào)至燕郊，不過30時辰車程。因價格相對很低，大量北京人前往燕郊購房置業(yè)，形成了一股強大的浪潮，同時也帶動了燕郊房價的步步高升。

　　以天洋城為例，其一期內(nèi)部認購價格每平方米不到3500元，隨后其對外價格很快上漲到3580元。其銷售人員表示，待天洋城正式開盤，預(yù)計價格將不低于4500元，甚至也有可能與目前燕郊其他樓盤價格看齊，達到五六千元。

　　“過年了，怎能沒禮？”春節(jié)前夕，燕郊某樓盤更是打出了均價2900元的低價，但當記者致電咨詢時才發(fā)現(xiàn)，所謂均價2900元的低價房屋，全部位于該樓盤地下一層。

　　以低價吸引購房者，低開高走，是當?shù)貥潜P低價“傾銷”屢試不爽的一種手段。比如上上城，同樣相對較低的價格使其每次的開盤場面都十分火爆。

　　有購房者已經(jīng)覺察到了燕郊樓盤所謂“低價”的陷阱。一位在上上城購房的北京市民前不久告訴記者，當初排號時上上城對外宣稱均價是4500元，但當他選房時發(fā)現(xiàn)，他選中的房子價格超過了5000元。

　　柳小姐是燕郊人，，她得到當?shù)匾粋€樓盤的開盤消息，并趕去排隊。當時，開發(fā)商給出的價格為2300元／平方米。然而，等到樓盤拿到銷售許可證正式開盤，價格卻大幅上漲，包括柳小姐在內(nèi)，許多人較終不得不放棄。

　　和這種價格游戲相伴的是，違規(guī)售房嚴重。其突出表現(xiàn)為：未達到相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，開發(fā)商就開始賣房。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實在燕郊，未取得商品房預(yù)售許可證就賣房的情況比較普遍，違規(guī)收取各種意向金、定金的情形更是十分普遍。“開發(fā)商在項目建設(shè)前期特別是涉及拆遷時，需要大量資金。開發(fā)商往往就是用提前收取的購房者的錢去填補巨大的資金窟窿?！?br>
　　有關(guān)部門稱不知情

　　目前，天洋城究竟銷售了多少套房子，不得而知。中國經(jīng)濟時報記者在采訪過程中也曾提出這樣一個問題，由于涉嫌違規(guī)，天洋城有關(guān)負責人對此十分敏感，一直未給予明確的回答。

　　1月22日，天洋城銷售人員告訴記者，天洋城一期共有2000多套房子，大約售出了2000多張卡。記者在調(diào)查中了解到，購房者為購卡或排號支付的費用為500到20000元不等，也有支付頭付款的。

　　另外，天洋城銷售人員透露，截至2007年9月上旬，該樓盤已售出1000多套房屋，累計銷售所得達到1億多元。而該銷售人員另稱，同期交500元意向金的購房者已達三四千人。

　　1月中旬，記者發(fā)現(xiàn)了四五個有關(guān)天洋城的QQ群，這主要由購購天洋城房屋的網(wǎng)友自發(fā)組成，其成員多達數(shù)百人。記者與一位購購了天洋城卡的購房者取得聯(lián)系，這位在北京工作的人士向記者透露，當初他購購這張卡花了5000元，并表示可以轉(zhuǎn)讓。

　　2008年1月下旬，記者就購房者反映的天洋城違規(guī)銷售房屋問題以及記者調(diào)查了解的情況，先后采訪了三河市房產(chǎn)管理局燕郊辦事處以及三河市建設(shè)局與三河市房產(chǎn)管理局等有關(guān)負責人。

　　記者曾要求天洋城方面提供包括開工證在內(nèi)的四證（另外三證包括土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）原件，對方一直未能提供。1月下旬，記者致電三河市建設(shè)局，擬核實天洋城是否已辦理施工許可手續(xù)（開工證）。

　　“這幾天相關(guān)職能部門都沒人?！痹摼洲k公室一位工作人員表示，如需了解具體情況，可上該局網(wǎng)站查詢。記者隨后登陸該局網(wǎng)站，沒有查到相關(guān)信息。而在燕郊建設(shè)局，相關(guān)人士則以“年前忙，該項工作不對外，不可以查詢”為由，回絕了記者的采訪。

　　在三河市房產(chǎn)管理局，采訪相對比較順利。該局相關(guān)部門人士表示，辦理商品房預(yù)售許可證必須四證齊全，且主體工程完成1／3以上，一般高層建筑必須建到五六層后才能申請辦理。對于天洋城此前是否四證齊全，是否存在違規(guī)銷售行為，這位人士稱“不清楚”，但其透露，天洋城并未取得商品房預(yù)售許可證。

　　“若開發(fā)項目未取得商品房預(yù)售許可證，消費者就不應(yīng)購購，購這樣的房子有風險。”這位人士較后提醒說。

　　建設(shè)部早在2001年就已經(jīng)頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可制度，不符合預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。近年來，建設(shè)部等有關(guān)部門一再三令五申禁止內(nèi)部認購。去年，建設(shè)部、國家發(fā)改委以及工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。

　　通知要求：“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)?！?br>
　　對于燕郊樓盤違規(guī)銷售的問題，本報將繼續(xù)關(guān)注，進一步調(diào)查。

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